地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”意在長(zhǎng)遠(yuǎn)而非短期目標(biāo)

元旦伊始，根據(jù)深圳市規(guī)土委發(fā)布的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2016年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面積21.8萬(wàn)平方米，成交均價(jià)54946元/平方米，環(huán)比下跌0.1%，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。另外，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，北京房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較為明顯的降溫。2017年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將去向何方，依然牽動(dòng)人心。

自2005年以來(lái)，每當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲，就會(huì)出臺(tái)政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但類似這一次的房地產(chǎn)調(diào)控還從未有過(guò)。2016年國(guó)慶節(jié)前夕及節(jié)日期間，先后有20多個(gè)城市出臺(tái)了控制房?jī)r(jià)的政策，無(wú)疑，這是中央統(tǒng)一部署的結(jié)果。隨后，決策層在不同場(chǎng)合對(duì)控制房?jī)r(jià)不斷發(fā)聲，僅最近一個(gè)月時(shí)間里決策層又有四次表態(tài)：

2016年12月9日，中共中央政治局召開會(huì)議指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

2016年12月21日召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上也強(qiáng)調(diào)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫。

2016年12月26日住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)陳政高指出，要抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作。

從最近十幾年的歷次房地產(chǎn)調(diào)控看，調(diào)控出發(fā)點(diǎn)的確有些偏重于短期目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的時(shí)候會(huì)出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)、減少購(gòu)房需求，而經(jīng)濟(jì)下行之時(shí)往往又出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)需求。但此次房地產(chǎn)調(diào)控不僅著眼于短期的房?jī)r(jià)，而且有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的謀劃。

必須清醒地認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)嚴(yán)重影響到中國(guó)的制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過(guò)2015年底至2016年的房?jī)r(jià)暴漲，以深圳、北京、上海為龍頭的一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)上漲了50%左右，如今，我國(guó)一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)與世界主要大都市的房?jī)r(jià)接軌?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)將轉(zhuǎn)化為未來(lái)的工資成本，房?jī)r(jià)的大幅度上漲一定對(duì)應(yīng)未來(lái)工資的大幅度上漲，如不阻止房?jī)r(jià)非理性的漲勢(shì)，那么則意味著中國(guó)的營(yíng)商競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)降低。我國(guó)在短短的十幾年時(shí)間里成為世界制造業(yè)中心，靠的是要素成本優(yōu)勢(shì)，如果我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致人工租金等成本過(guò)快上升，制造業(yè)的成本優(yōu)勢(shì)將逐漸變小。

我國(guó)制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)逐漸縮小將改變資本的流向。盡管我國(guó)連續(xù)20多年是世界上吸引外資最多的國(guó)家，但必須看到最近幾年國(guó)際資本流向的改變。2015年我國(guó)對(duì)外貿(mào)易順差加上外商直接投資的數(shù)量超過(guò)5000億美元，而當(dāng)年我國(guó)的外匯儲(chǔ)備減少了5000多億美元，即2015年有1萬(wàn)億美元的資本流出。2016年我國(guó)的對(duì)外投資幾乎是翻倍地增長(zhǎng)，這一點(diǎn)從外匯儲(chǔ)備數(shù)據(jù)就可以看出端倪，在外貿(mào)依然保持較大順差的情況下外匯儲(chǔ)備從近4萬(wàn)億美元減少到現(xiàn)在的3萬(wàn)億美元。表面的原因部分與人民幣匯率波動(dòng)有關(guān)，深層原因則包括房?jī)r(jià)上升太快致使制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降。如果美國(guó)采取減稅的策略，而我國(guó)繼續(xù)采取以房地產(chǎn)為支柱來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，則不利于我國(guó)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。

因此，我們應(yīng)該從戰(zhàn)略的高度看待此次房地產(chǎn)調(diào)控。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”?？梢灶A(yù)期，中央將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取一攬子政策組合拳，其意在長(zhǎng)遠(yuǎn)而非短期目標(biāo)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。