上海2016年住宅成交均價(jià)漲19% 土地市場(chǎng)開始降溫

2017年元旦剛過，上海迎來了首場(chǎng)土地拍賣。與此前熱火朝天的激烈競(jìng)爭(zhēng)景象相比，近期上海土地市場(chǎng)的熱度出現(xiàn)了一定程度的降溫。

1月5日，碧桂園以22.45億元的價(jià)格，拍下了上海寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)兩幅商住用地，樓板價(jià)1.64萬元/平方米。

同一天，世茂則以23.6億元的價(jià)格獲得了上海寶山羅涇一幅住宅用地，樓板價(jià)達(dá)2.35萬元/平方米，較碧桂園所拍土地成本高出約6000元/平方米。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)研究部高級(jí)董事謝靖宇指出，隨著上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率的逐漸回落，預(yù)計(jì)今年土地的供應(yīng)量將有所增加。

“關(guān)于土地市場(chǎng)的供應(yīng)，政府已在公告中顯示出在2016年土地供應(yīng)數(shù)量受限之后，今年住宅建設(shè)用地的供應(yīng)將增加。”謝靖宇指出，上海2016年的土地供應(yīng)出現(xiàn)了縮減，但在市場(chǎng)資金流動(dòng)相當(dāng)充裕的背景下，去年也成為幾年以來土地價(jià)格漲幅最大的年份。

據(jù)高力國(guó)際的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，開發(fā)商仍然對(duì)上海的土地收購(gòu)及開發(fā)表顯現(xiàn)出相當(dāng)濃厚的興趣，而2016年的土地平均樓板價(jià)較2015年同比上漲了87%，土地平均樓板價(jià)達(dá)到3.2萬元/平方米。這一土地成交價(jià)格水平，創(chuàng)下了歷史的新高。

而去年8月份，融信中國(guó)以110億元的總價(jià)拍得靜安中興路地王，更是以10萬元/平方米的價(jià)格，刷新了全國(guó)住宅交易史上樓板價(jià)的最高紀(jì)錄。

在土地市場(chǎng)價(jià)格屢創(chuàng)新高的時(shí)候，開發(fā)商的推盤量也有所減少，但上海商品房的成交量仍然創(chuàng)下了次新高。

高力國(guó)際公布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年上海開發(fā)商放緩了新建商品住宅的推盤速度，導(dǎo)致全年供應(yīng)量同比下跌37%至760萬平方米。與土地供應(yīng)減少相似的是，雖然新建商品房的供量也出現(xiàn)了減少，但上海2016年的銷售量，卻創(chuàng)下九年以來繼2015年歷史新高以來的次高水平，年成交量高達(dá)1360萬平方米（約106,793套住宅）。

上海的房?jī)r(jià)，則在高端住宅的帶動(dòng)下，出現(xiàn)了較大幅度的上揚(yáng)。高力國(guó)際披露，上海高端住宅及豪宅的銷量大幅增長(zhǎng)，拉動(dòng)上海2016年住宅成交均價(jià)同比上漲19%，商品住宅平均成交價(jià)格達(dá)到3.83萬元/平方米。

“雖然3.83萬元/平方米的全市成交均價(jià)看上去已經(jīng)較高，但其實(shí)很多區(qū)域的實(shí)際市場(chǎng)均價(jià)，遠(yuǎn)高于這個(gè)水平。”一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師告訴記者。

不過分析師告訴記者，近期樓市顯示出新的動(dòng)態(tài)，雖然新建商品住宅市場(chǎng)需求仍然非常強(qiáng)勁，但開發(fā)商拿地卻較此前變得相對(duì)謹(jǐn)慎起來。“政府對(duì)開發(fā)商拍地資金來源監(jiān)管的加強(qiáng)，使得年底土地市場(chǎng)的熱度出現(xiàn)一定程度的回落。”謝靖宇說。

年底上海多幅土地的成交，價(jià)格均出現(xiàn)了回落。與此前熱浪翻滾的市場(chǎng)形勢(shì)相比，滬土地市場(chǎng)的熱度有所下降。

12月底，綠地在奉賢柘林鎮(zhèn)所拍的商住土地，樓板價(jià)約9000元/平方米，溢價(jià)率31%。碧桂園年底在滬所拍的兩幅地塊，樓板價(jià)和溢價(jià)率也相當(dāng)?shù)汀?2月27日碧桂園在上海臨港奉賢園區(qū)二期B0204地塊只經(jīng)過了四輪競(jìng)價(jià)便成交，樓板價(jià)僅8615元/平方米，溢價(jià)率只有5%；另外一幅由碧桂園所拍下的B0701地塊的樓板價(jià)也未超過8500元/平方米，溢價(jià)率僅有3%。

在謝靖宇看來，今年上海新增住宅供應(yīng)水平將與2016年相持平，而今年政府的限購(gòu)政策將無重大變化。

“近期住宅成交量可能會(huì)有所下降，但節(jié)后不排除可能會(huì)出現(xiàn)反彈的行情?；谀壳暗耐恋丶靶陆ㄉ唐贩康墓┣箨P(guān)系格局，上海房?jī)r(jià)恐怕很難降下來。此外，受諸多置業(yè)者仍對(duì)升值空間抱有很大信心的支撐，高端住宅及豪宅市場(chǎng)，將持續(xù)活躍較長(zhǎng)時(shí)間。”謝靖宇說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。