保利萬科銷售龍頭之爭(zhēng)背后：廣州樓市仍被開發(fā)商看好

相比北上深，廣州在過去的2016年雖然房?jī)r(jià)漲幅沒有那么兇猛，但新年剛過，保利和萬科兩大龍頭房企因誰是廣州樓市銷售第一打起了嘴仗。

元旦過后，第三方機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)布各個(gè)重點(diǎn)城市2016年的銷售排名，但在廣州的房企排名上卻引起了巨大分歧，主要是因?yàn)椴煌趶揭鹋琶煌?，從而?dǎo)致誰是過去一年廣州樓市的王者產(chǎn)生了爭(zhēng)議。

率先發(fā)布的克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，萬科以177.84億元的銷售額超過保利的175.17億元，成為廣州市場(chǎng)第一位。隨后中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)則顯示，在2016年廣州房企銷售榜單中，保利以超過211億元的銷售金額，問鼎廣州市場(chǎng)冠軍，這是保利第六次蟬聯(lián)廣州銷冠。

兩份不同榜單引發(fā)的爭(zhēng)議迅速在市場(chǎng)傳開，保利和萬科兩家公司也分別以廣州樓市第一的身份加以宣傳，但卻免不了直面爭(zhēng)論。中指院是以房企在市場(chǎng)上的全口徑銷售額為依據(jù)，而克爾瑞則是以權(quán)益銷售額為依據(jù)，于是產(chǎn)生了不同的結(jié)果。

權(quán)益銷售額更能體現(xiàn)房企的真實(shí)規(guī)模，但在最近兩年合作開發(fā)普遍盛行的階段，各大龍頭房企的總體銷售額中都會(huì)包含一部分合作方的數(shù)據(jù)，萬科更是因小股操盤的大規(guī)模推行而統(tǒng)計(jì)了大量合作方的權(quán)益。房企每年正式公告發(fā)布的的銷售規(guī)模中，都是包括了全口徑的銷售數(shù)據(jù)，因而在廣州，保利的市場(chǎng)第一地位還是更被市場(chǎng)所接受。

兩大龍頭房企在廣州市場(chǎng)引發(fā)的排名之爭(zhēng)，表明的都是雙方對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的看重。雖然在過去一年，廣州樓市的整體表現(xiàn)沒有北京、上海、深圳等城市火爆，但它巨大的容量和良好市場(chǎng)前景仍然被諸多開發(fā)商看好。

從2016年3月份開始，廣州樓市延續(xù)了每月成交“百萬平方米”的節(jié)奏。在土地市場(chǎng)的帶動(dòng)下，廣州樓市在去年8-9月份更呈現(xiàn)出火熱態(tài)勢(shì)，雖然在房?jī)r(jià)方面廣州顯得理性、平穩(wěn)，但成交量則達(dá)到了歷史高位。

據(jù)合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在它們統(tǒng)計(jì)的21個(gè)一線和強(qiáng)二線城市中，2016年前11月成交量增長(zhǎng)的只有天津和廣州兩個(gè)城市，廣州的月均成交面積較2015年增幅接近三成。最終廣州的一手房成交為12.7萬套，同比上漲38.4%，成交面積達(dá)到1415.1萬平方米，同比上漲32%，成交總金額達(dá)到2330億元。

由于廣州的政策環(huán)境穩(wěn)定不變，從2015年第二季度起，樓市成交的活力均來源于龐大的剛需，對(duì)比之下，更顯廣州市場(chǎng)的成交量高位穩(wěn)定，2016年更是近幾年中成交量最高的一年。

隨著2017年的到來，還將有更多需求入市。自2013年底對(duì)外地戶口三年社保的限購(gòu)實(shí)施后，今年將有大量社保年限逐漸夠期的人群入市，活躍的市場(chǎng)成交氣氛為該部分置業(yè)者注入了一定信心。

對(duì)比深圳則是從去年才開始實(shí)行社保年限1年變3年，而后再升級(jí)到5年，政策消化期才剛開始啟動(dòng)，上海也同樣是去年樓市政策加碼，廣州則保持不變，穩(wěn)健的政策環(huán)境，將促使廣州樓市穩(wěn)健發(fā)展。

在經(jīng)過成交量充實(shí)的一年后，廣州樓市的整體庫(kù)存下降了22%左右。從各區(qū)庫(kù)存量看，除荔灣受廣鋼新城新貨高度集中供應(yīng)外，存量上升，其余各區(qū)存量普降兩成以上，目前廣州的去化周期普降為6個(gè)月。

庫(kù)存急劇下降的廣州樓市在今年走勢(shì)如何，合富輝煌在最近發(fā)布的報(bào)告中指出，今年廣州市（不含從化）會(huì)新增供應(yīng)8萬套，相比于2016年近19萬套的新貨供應(yīng)出現(xiàn)大幅下降。中心五區(qū)得益于近兩年地市傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)2萬套，市場(chǎng)有望解渴，外圍區(qū)域新增貨量預(yù)計(jì)達(dá)4.7萬套，但相比2016年則大幅減少。

至于房?jī)r(jià)走勢(shì)，合富輝煌預(yù)期今年中心五區(qū)新增供應(yīng)會(huì)帶動(dòng)成交平穩(wěn)上升，價(jià)格升幅放緩。而外圍區(qū)域方面，增城今年總體供應(yīng)緊俏，主力成交板塊新增供應(yīng)減少20%，將持續(xù)賣方市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。

從新增貨量和需求來看，今年廣州整體樓市的分化還將持續(xù)。在2016年11月集中出現(xiàn)多個(gè)地王后，今年廣州的土地市場(chǎng)熱度會(huì)有所下降，原定于去年12月26日出讓的多宗地塊就因故延期和終止。此舉不排除與房?jī)r(jià)上漲壓力較大相關(guān)。

合富輝煌預(yù)計(jì)，2017年廣州房?jī)r(jià)繼續(xù)上升是一個(gè)趨勢(shì)，但廣州在四個(gè)一線城市中屬于政策較為寬松的，首付三成，外來人口購(gòu)房3年社保等均存在收緊空間，如果房?jī)r(jià)上漲過快，政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加劇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。