李智：樓市攻堅期 房地產(chǎn)或?qū)⑦M入“三高”時代

2015年1月8日下午，365地產(chǎn)家居網(wǎng)新年大戲“變革時代2015地產(chǎn)創(chuàng)新峰會”、暨2014南京房地產(chǎn)銷售龍虎榜頒獎、暨金鼎獎頒獎?wù)缴涎?。本次盛會將公?014南京開發(fā)企業(yè)銷售金額、銷售面積十強、單個樓盤銷售金額、銷售面積十強等多個重量級權(quán)威榜單，并且由重磅嘉賓帶來精彩演講。

在變革時代2015地產(chǎn)創(chuàng)新峰會上，三六五網(wǎng)首席研究員、江蘇省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長李智以最權(quán)威的數(shù)據(jù)對2014年樓市進行解讀，還對2015年樓市大環(huán)境以及南京房地產(chǎn)市場趨勢進行了預(yù)測。李智分析認為，2014年政府的利好政策來的太快，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化時機已經(jīng)成熟，但是伴隨著庫存上升、成交與上市的同步放大，2015年南京樓市將進入三高時代。

解密榜單樓盤競爭日益加劇

李智首先對2014年“銷售十強”企業(yè)和2014年“銷售十強”項目進行了精彩的點評。李智分析認為今年“銷售十強”企業(yè)的榜單有如下特點：

第一，業(yè)績增長勢頭充足，上榜門檻節(jié)節(jié)升高：金額門檻從2013年的29.9億元上升至33.1億元，同比增長10.7%;面積門檻從2013年的17萬m2上升至21.7萬m2，同比增長27.6%。第二，實力房企強者恒強，集中度加速再上升：金額集中度從2013年的26%上升至33%，同比上漲7個百分點;金額集中度從2013年的28%上升至35%，同比上漲7個百分點。

第三，企業(yè)陣營分化加劇，剛需“奔量”改善“聚金”。第四，龍頭房企規(guī)模致勝，多盤發(fā)力成就英雄。第五，同期增速逆市上漲，各領(lǐng)風騷又是一年：在2014年整體“高庫存、去化慢”的行情下，降價促銷力度較大和“短平快”快周轉(zhuǎn)房企實現(xiàn)了業(yè)績快增；業(yè)績同比增長的企業(yè)有6家，業(yè)績與去年持平的企業(yè)有3家，僅1家企業(yè)業(yè)績有所下滑。

而今年“銷售十強”項目的榜單則有4大特點：第一，十強格局分化存變，上榜樓盤“分多聚少”：2014年共有14個樓盤入榜，其中6個樓盤入圍“金額”和“面積”雙榜單，較去年減少一個；隨著南京更多樓盤追求品質(zhì)化，單個項目競爭優(yōu)勢減弱，金額十強和面積十強項目呈現(xiàn)分化趨勢，重復(fù)上榜樓盤減少。

第二，熱銷樓盤分布外擴，外圍板塊份額提升：從面積top10來看：面積榜單首次出現(xiàn)高淳溧水郊縣板塊樓盤，江南六區(qū)份額繼續(xù)縮水;從金額top10來看：江南六區(qū)份額下降，兩江占比提高，較去年提升6個百分點;從十強樓盤所屬區(qū)位來看，不論是面積十強還是金額十強，在區(qū)位上均表現(xiàn)出明顯的外擴趨勢。

第三，項目十強落差收窄，樓盤競爭日益加?。簭慕痤~top10來看：競爭激烈，榜首與榜末差距約為9億元，而去年差距達到15億元。從面積top10來看：樓盤差距縮小，今年第一與第十差距16萬㎡，較去年減少3萬㎡。

第四，十強領(lǐng)銜以價換量，舍小贏取入榜契機：從成交均價看，大部分上榜樓盤在年中6、7月份進行了一次價格調(diào)整，較為明顯的如旭日上城、中海國際社區(qū)、新城玖瓏湖。在市場趨冷后，項目及時通過以價換量，取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，最終贏得項目入榜契機。

2014年政策幸福來得太快

去行政化時機已經(jīng)成熟

李智分析稱，2014年南京商品住宅市場整體表現(xiàn)為明顯的供過于求，全市累計上市101390套，成交72457套，截止2014年末市場累計存量78783套。根據(jù)近半年市場去化能力（套數(shù)）預(yù)測，2014年全市商品住宅市場可售存量的消化周期【注：存量消化周期=2014年末市場存量/近半年月均成交量】，僅為12個月。

分板塊來看，有5個板塊低于全市均值，其中，城東存量去化周期僅6個月，城南、江寧、河西、城北、仙林的存量分別為8、9、11、12、13個月。有3個板塊高于全市均值，其中，城北存量周期15個月，城中和溧高區(qū)域達到35個月，城東溧高風險加碼。

而針對2014年變化不斷的房地產(chǎn)政策，李智認為，“胡蘿卜”利好政策來的太突然，而在市場層面上來看房地產(chǎn)調(diào)控去行政化時機已經(jīng)成熟。

一方面，自6月26日呼和浩特取消限購以來，46個限購城市中已有41個取消或放松限購政策，目前僅剩一線城市和三亞還在堅守。另一方面，信貸政策對首改需求給予支持，并在11月后進入貨幣寬松階段，降息及存貸比調(diào)整等利好接踵而至。

而在人口紅利消失（2011年）的大前提下，首置人群數(shù)量自2011年開始出現(xiàn)小幅下降的平臺整理格局，潛在住房需求呈現(xiàn)下滑趨勢。綜上，促使房價持續(xù)上漲的兩大因素正逐步失去動力，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化時機已基本成熟。

2015市場正處于攻堅期

房地產(chǎn)或?qū)⑦M入“三高”時代

“考慮到7月后，我國限購限貸政策逐步放開，長效機制正在逐步建立，且市場重新起主導(dǎo)作用，因此我們認為我國房地產(chǎn)正處于攻堅期，其中，從城市庫存角度來看，去庫存行動正在進行中?！睂τ诂F(xiàn)在市場的情況，李智如是總結(jié)。

與2008年及2011年不同，南京本次庫存上升伴隨著成交與上市的同步放大，“三高”現(xiàn)象顯著。結(jié)合南京市庫存變化情況（第二上升周期），李智認為南京樓市在2015年可能進入“三高”時代，三高主要指的是——高供應(yīng)量、高庫存量、高銷售量。

“考慮我國房地產(chǎn)市場庫存高企，在未來半年內(nèi)，政策仍然具有放松的可能性。具體放松措施可能包括：放松公積金提取標準、營業(yè)稅5年改2年、契稅減免、降息一次及以上和鼓勵首改需求?！?/p>

李智預(yù)測，2015年市場仍舊處于深度調(diào)整期，以價換量還會是主旋律。受四季度新政利好的影響，邊際效應(yīng)未現(xiàn)減弱，明年市場繼續(xù)下行的可能性并不大，購房信心可以保證。但由于今年年末土地市場翹尾，再加上2014年仍有較高的庫存，開發(fā)商為了保證項目流速，以價換量的可能性較大。對于購房者來說，是置業(yè)時機不錯的一年。

而對開發(fā)商而言，李智認為這會是白銀時代，會經(jīng)歷前所未有的變革與沖擊。不管是產(chǎn)品還是營銷，創(chuàng)新成為核心的命題。整體市場壓力持續(xù)依舊，而市場份額依舊向龍頭企業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾斜，市場與行業(yè)都在面臨新一輪的優(yōu)勝劣汰。

具體到階段來看，李智表示，隨著降息影響的減弱及3-4月供應(yīng)再迎小高潮，未來庫存上升及日均成交下降可以期待，但能否超過12個月尚待觀察，所以3-4月成交量或?qū)Q定全年房地產(chǎn)價格走勢。但總體來看，2015年南京房價保持穩(wěn)定或溫和上揚是主旋律。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。