巨無(wú)霸房企“國(guó)家隊(duì)”要來(lái)了 房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

如果說(shuō)2015年高調(diào)搶險(xiǎn)A股的資本“國(guó)家隊(duì)”掀起過(guò)“滔天巨浪”，那么2016年蟄伏于各地樓市的房企“國(guó)家隊(duì)”更像是洶涌的暗潮。

但凡現(xiàn)身過(guò)2016年土拍現(xiàn)場(chǎng)的地產(chǎn)人，無(wú)一不對(duì)央企、國(guó)企頻頻“收割”地王的凌厲手段心有余悸，“多貴都敢拿”的狠辣做派讓民資一再淪為陪襯。在以2015年業(yè)績(jī)排座次的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單中，央企僅占7席，隨著2016年將全國(guó)多處地王收入囊中，在中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的2016年131家銷售額達(dá)百億的房企名單中，央企占據(jù)19席。

房企“國(guó)家隊(duì)”在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)難免招致非議，2016年下半年，地價(jià)果然成為房?jī)r(jià)暴漲的重要?jiǎng)幽?，有媒體報(bào)道稱，國(guó)資監(jiān)管部門在2016年6月“約談”了相關(guān)央企國(guó)企。

除去在土地市場(chǎng)上引人注目的表現(xiàn)，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，2016年，21家被國(guó)務(wù)院國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企中，至少有10家已經(jīng)啟動(dòng)內(nèi)外部重組和并購(gòu)計(jì)劃，其中，中航工業(yè)、中國(guó)交建、中糧集團(tuán)等“中字頭”大象起舞開(kāi)唱主角，保利地產(chǎn)、山東魯能也紛紛隨和。另外，A股136家上市房企中，有近30家發(fā)起重大重組，其中不乏央企的身影。

耐人尋味的是，這并不只是房企“國(guó)家隊(duì)”自身的一次洗牌，伴隨央企“做大做強(qiáng)”的決策要求，可以想象不久的將來(lái)，無(wú)論通過(guò)內(nèi)部資源重組，或是收購(gòu)，都將催生一批巨無(wú)霸房企。

在當(dāng)下重啟房地產(chǎn)調(diào)控的敏感時(shí)點(diǎn)，2016年一個(gè)個(gè)“合縱連橫”的案例又預(yù)示著房企“國(guó)家隊(duì)”怎樣的未來(lái)？

透析房企“國(guó)家隊(duì)”重組“縱橫術(shù)”

“縱向”收購(gòu)現(xiàn)閃電速度

回顧近兩年，房企“國(guó)家隊(duì)”在股權(quán)層面的動(dòng)作進(jìn)入了“預(yù)產(chǎn)期”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前中建股份將地產(chǎn)資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)、招商系重組都已經(jīng)順利“分娩”，中交系、中糧系等地產(chǎn)重組話題也“胎動(dòng)”不止，到了2016年，地產(chǎn)重組項(xiàng)目“臨盆”的消息更是不斷。

“房企‘國(guó)家隊(duì)’的重組常見(jiàn)兩種形式，一是‘縱向’并購(gòu)，大企業(yè)為了追求規(guī)模效應(yīng)，尋求優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)行收購(gòu)兼并；二是房企內(nèi)部資源的‘橫向’整合，比如一個(gè)集團(tuán)旗下有兩塊地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過(guò)架構(gòu)上的整合來(lái)降低內(nèi)耗，提高經(jīng)營(yíng)效率。”上海善法律師事務(wù)所主攻房地產(chǎn)事務(wù)的律師秦裕斌接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析說(shuō)。

保利集團(tuán)

身處“第一梯隊(duì)”的保利地產(chǎn)按“成熟一批交易一批”的原則收購(gòu)中航地產(chǎn)就是2016年縱向并購(gòu)中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地產(chǎn)順利接手了中航地產(chǎn)的9個(gè)資產(chǎn)包。

在“縱向”的并購(gòu)熱潮中，2016年房地產(chǎn)業(yè)最大一起央企整合案也體現(xiàn)出果斷的執(zhí)行力。這場(chǎng)對(duì)價(jià)高達(dá)310億元、涉及總資產(chǎn)超過(guò)千億的整合，主角是中海地產(chǎn)和中信地產(chǎn)，2016年3月中海地產(chǎn)宣布將以發(fā)行新股及轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)的組合形式收購(gòu)中信股份重組后通過(guò)中信房地產(chǎn)及中信泰富擁有的國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，整個(gè)資產(chǎn)交割過(guò)程雷厲風(fēng)行，僅僅用了半年便圓滿告終。

作為2016年另一樁央企重組的“超級(jí)大案”，五礦集團(tuán)與中冶集團(tuán)的“大婚典禮”同樣賺足眼球，盡管兩家企業(yè)都是位列世界500強(qiáng)的礦業(yè)大亨，但同時(shí)都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊有所涉獵。據(jù)記者了解，就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，主要承接政府保障房、安居房的中冶與專注于高端商品房開(kāi)發(fā)的五礦此番合并，產(chǎn)生了名副其實(shí)的互補(bǔ)效應(yīng)。

華潤(rùn)集團(tuán)在建總部大廈

而多次傳出央企重組“樣本”身份的中糧集團(tuán)何日正式剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的遐想也在2016年找到了更具象的可能性。坊間傳言接盤者將會(huì)是2015年底一路通關(guān)完成內(nèi)部整合上市、被譽(yù)為房企“國(guó)家隊(duì)”重組模范的招商蛇口。雖然沒(méi)有獲得雙方公開(kāi)承認(rèn)，但總部同在深圳、招商蛇口主打的產(chǎn)融結(jié)合與中糧優(yōu)質(zhì)的舊改土地儲(chǔ)備及工業(yè)地產(chǎn)模式不謀而合，還是為這樁尚未落槌的重組案增加了成行的概率。

“橫向”整合利益更復(fù)雜

從2016年的重組案例看，相比“大魚(yú)吃小魚(yú)”的“縱向”并購(gòu)，一家央企內(nèi)部的地產(chǎn)資源優(yōu)化整合過(guò)程往往更加艱難。就在一口氣拿下中航工業(yè)多個(gè)資產(chǎn)包的前一周，保利地產(chǎn)偏偏在面對(duì)和保利置業(yè)這位系出同門的“孿生兄弟”整合時(shí)，遭遇了短短8小時(shí)的夭折驚魂記。

2016年11月29日午間，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)公告稱，因有重大事項(xiàng)或內(nèi)幕消息而停牌，但投資者甚至來(lái)不及暢想，當(dāng)天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時(shí)機(jī)尚不成熟，保利地產(chǎn)終止了收購(gòu)行為。

在外界眼中，這次歷時(shí)頗短的重組努力因?yàn)樯婕氨＠瘓F(tuán)內(nèi)兩個(gè)獨(dú)立平臺(tái)企業(yè)間的整合，在具體交易方式、評(píng)估對(duì)價(jià)，還有復(fù)雜的人事調(diào)整方面，反而有著更多微妙、不可預(yù)料的難度。

另一個(gè)折射出“橫向”整合不易的例子是關(guān)聯(lián)公司中房地產(chǎn)和中交地產(chǎn)，同屬央企中交集團(tuán)，兩家地產(chǎn)公司同樣經(jīng)歷著一波三折的重組煩惱。2016年6月，因?yàn)樯形磁c重組標(biāo)的企業(yè)中交地產(chǎn)債券持有人達(dá)成一致，中房地產(chǎn)無(wú)奈為這樁歷時(shí)不足4個(gè)月的重組案暫時(shí)畫(huà)下了“休止符”。

但這并不意味著中交系地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的徹底失敗。有分析認(rèn)為，此次重組一方面客觀上影響公司能否躋身房企的千億俱樂(lè)部，另一方面也涉及能否利用A股上市平臺(tái)操盤整個(gè)地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略大局，因此，該重組應(yīng)該不會(huì)終止。事實(shí)上，兩者的融合確實(shí)在悄然推進(jìn)。2016年11月初，中房地產(chǎn)發(fā)公告稱，中交房地產(chǎn)集團(tuán)擬委托其對(duì)中交地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。這被理解為是在為未來(lái)發(fā)起整合再次鋪平道路。

“納入同一上市公司，原則上整合的難度不是太大，但央企的資產(chǎn)整合難度往往并不因價(jià)格或股權(quán)架構(gòu)，集團(tuán)內(nèi)部不同的管理人和利益主體紛爭(zhēng)，或許才是難題所在。”中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍分析稱。

同一框架內(nèi)的兩家公司想要順利整合考驗(yàn)重重，而控股股東自上而下想要借殼旗下上市資產(chǎn)的愿景也并不是那么容易實(shí)現(xiàn)。為了把廣宇發(fā)展打造成自己地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市平臺(tái)，魯能集團(tuán)不惜撤換其1/3高管，可惜5年兩次注資失敗，這項(xiàng)幾近擱淺的地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組2016年第三度闖關(guān)，方案獲得了國(guó)資委的原則批準(zhǔn)通過(guò)，但證監(jiān)會(huì)最后會(huì)不會(huì)放行仍是未知數(shù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。