中城投資總裁路林：樓市下半場該怎么玩？

地方“兩會”正密集召開，部分熱點城市的主政領導在會議上明確釋放出從嚴調(diào)控樓市的信號。比如，中共江蘇省委副書記、南京市委書記吳政隆就明確表示：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的，抑制房地產(chǎn)市場泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，為各項事業(yè)發(fā)展營造和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境。”有業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)歷了2016年狂飆突進式發(fā)展后，樓市已經(jīng)步入后開發(fā)時代，或者說，樓市盛宴已經(jīng)進入下半場。

從定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，到指向“建立購租并舉的住房制度”，2017年的房地產(chǎn)市場的風險與機會將異于2016年。“足球界有個術語叫搶逼圍，對中城投資來說，現(xiàn)在的情況已經(jīng)到了搶逼圍的關鍵時候。搶字當頭，關乎生死，用目標倒逼自己，不做機會型的生意，以帶有中長期租約的商用不動產(chǎn)為目標，與時間賽跑，與市場賽跑，圍獵房地產(chǎn)后市場的價值投資洼地。”上海中城聯(lián)盟投資管理股份有限公司（下稱“中城投資”）總裁路林如此對上證報記者說。

中城投資深耕地產(chǎn)投資十多年，擁有萬科、建業(yè)、泰禾、旭輝、藍光等數(shù)十家知名房企股東，對行業(yè)冷暖及政策變遷頗有洞見。

“購租并舉”怎么推行

記者從最近召開的南京“兩會”獲悉，2017年，南京不僅擴大供地規(guī)模，而且將加大住房保障力度，新開工保障房400萬平方米，竣工300萬平方米，同時籌建人才安居住房20萬平方米；此外還將完成棚戶區(qū)改造350萬平方米。“從供給端入手，以樓市分類開路，政策就對路了。”有地產(chǎn)界人士如此說。

在路林看來，要實現(xiàn)人人有房住，除了建保障房外，還要更加關注流動性人口的需求，用租賃房的方式來支持他們的住房需求。

“人人有房住，不是人人有住房。”在路林看來，近幾年長租公寓的崛起是值得關注的市場動向，把這種市場動向演變成一種市場趨勢，政府應因勢利導在土地、稅收、財政、金融等領域出臺配套政策措施，通過建立“購租并舉”的住房制度，為加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制奠定基礎。

當前在存量房市場越來越大的一、二線城市已經(jīng)涌現(xiàn)出大量的房屋租賃服務業(yè)務，主要表現(xiàn)在房屋經(jīng)紀公司或代理公司以二房東的模式租賃了一些居民用房，然后再轉租出去。另外，在北京土地拍賣市場也出現(xiàn)了開發(fā)商100%自持的項目，所有這些都預示著中國房地產(chǎn)市場購租并舉的時代即將來臨。

但真要實現(xiàn)購租并舉和諧發(fā)展格局，還得從利益平衡入手。

“將商品房用作長租公寓，其成本是很難算得過來的。長租公寓這兩年很火，但實際上是燒錢模式，通過私人資本市場一輪一輪的融資來補貼長租公寓運營，其收益率算不過來就是明證。長租公寓有20%至30%的毛利在空置面前全部被消耗掉，只要房子在一年中有兩三個月租不出去，利潤就沒了，而且規(guī)模太小，沒有規(guī)模經(jīng)濟。”路林指出，長租公寓模式在投入產(chǎn)出比和風險收益比方面其實很難有優(yōu)秀表現(xiàn)，因而很難得到資本市場的響應和配合，大量的長租公寓熬不過產(chǎn)業(yè)的寒冬。

路林認為，與美國等發(fā)達國家通過收租獲得收益不同，當前中國大多數(shù)人主要還是通過持有資產(chǎn)的升值來獲取收益。政府只有在土地、稅收、財政、金融等方面多出臺一些傾斜政策，包括加快推出租賃住宅的土地供應和管理標準，出臺租賃住宅稅收優(yōu)惠及資本市場的配套政策，這樣商用住宅市場才會真正發(fā)展起來。

企業(yè)如何升維并購

2017年伊始，中國上市房企前三強相繼公布2016年全年銷售業(yè)績，恒大以3733.7億元超越萬科，領跑全行業(yè)。之所以能取得如此佳績，除了2016年中國房地產(chǎn)市場整體向好之外，恒大在過去一年中多次大手筆的并購也功不可沒。同樣的例子還包括融創(chuàng)中國。

在中國房地產(chǎn)市場進入下半場之后，市場和企業(yè)的分化已越發(fā)明顯。路林用“升維”這個互聯(lián)網(wǎng)熱詞來描述房地產(chǎn)下半場企業(yè)并購的進階。“升維就是提升一個維度。”

“升維企業(yè)并購要有利于企業(yè)發(fā)展，有利于產(chǎn)業(yè)升級、有利于資源整合。”路林說，房地產(chǎn)代理市場和存量房交易市場都已經(jīng)誕生出龍頭企業(yè)，房地產(chǎn)下半場的邏輯已經(jīng)從掙快錢變成掙慢錢，從開快車變成賽慢車。

路林指出，企業(yè)并購涉及多個層次，最高層次是產(chǎn)業(yè)升級。他表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度還不是最高的，前十家開發(fā)商市場集中度才20%，今后5到10年，前十強的市場份額會將從現(xiàn)在的20%上升到40%，甚至60%，百強的市場份額會從45%上升到80%，房地產(chǎn)前十強的門檻也會從現(xiàn)在的1000億元上升到2000億元，所以產(chǎn)業(yè)升級是最高層次。隨著市場的分化，房地產(chǎn)企業(yè)也會從單一開發(fā)型企業(yè)向服務型房地產(chǎn)商轉型，或者尋找其他的出路，否則只能面臨被淘汰的命運。

除了產(chǎn)業(yè)升級之外，還有企業(yè)的外延式發(fā)展。路林認為，房地產(chǎn)企業(yè)要保持前十名，必須要用企業(yè)并購的方式去擴大銷售收入、擴大庫存、擴大可銷售面積、擴大貨值，光靠內(nèi)生性增長肯定遠遠不夠，大量的還是要通過企業(yè)并購來促進企業(yè)發(fā)展。當然，還有更現(xiàn)實的、套利型的訴求。

新的價值洼地在哪里

2016年的土地拍賣市場是一個地王頻出的市場。隨著土地拍賣價格逐漸走高，越來越多的投資聯(lián)合體出現(xiàn)在一、二線城市的土拍市場。這些投資聯(lián)合體其實就是房地產(chǎn)投資商的雛形和輪廓，是源于開發(fā)商的升級、開發(fā)商的轉型、開發(fā)商的合作，開發(fā)商專業(yè)分工的合作共贏基礎上形成的。

在房地產(chǎn)的開發(fā)時代，土地紅利對開發(fā)商來說是第一位的。如果能夠尋找到土地的洼地和土地升值的窗口，那么開發(fā)商在良好的成本控制，在高周轉、高杠桿的情況下實現(xiàn)正收益是有保障的。不同于開發(fā)市場中房地產(chǎn)商對土地投資的機會，房地產(chǎn)下半場，投資商看重的是存量商用不動產(chǎn)的機會，并著力在其中尋找價值洼地。

路林告訴記者，在尋找洼地的基礎上，投資市場的運營商、服務商、投資商需要用更多的資產(chǎn)增值、資產(chǎn)重估、資產(chǎn)重構的邏輯和能力去提升它的價值，這樣才能獲得比現(xiàn)在存量房原始成本更高的價值。“我們經(jīng)常會看到在國外的投資模式，有很多具備價值洼地條件的不動產(chǎn)經(jīng)過買入、修復、整理、價值重估和重構的過程實現(xiàn)價值大幅提升，但這個大幅提升與房地產(chǎn)開發(fā)時代不同，上半場的邏輯是每年漲30%、50%甚至100%，但是在下半場可能每年漲幅會很小。”

路林透露，作為一家專業(yè)投資機構，中城投資當前的投資策略主要有三點：第一，重倉新一線城市項目，這將會成為中城關注的重點；第二，精選“超+新”一線城市商用不動產(chǎn)，精選在于精準投資配置；第三，升維企業(yè)并購，包括戰(zhàn)略協(xié)同以及PE+上市公司套利型的企業(yè)并購。

“2017年的國際形勢錯綜復雜，國內(nèi)改革發(fā)展任務依然十分繁重。對中城投資來說，現(xiàn)在的情況已經(jīng)到了搶逼圍的關鍵時候，千萬不要好了傷疤忘了疼，我們不做機會型的生意，而是要以帶有中長期租約的商用不動產(chǎn)為目標，與時間賽跑，與市場賽跑，圍獵房地產(chǎn)后市場的價值投資洼地。”路林說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。