瑞銀：2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整相對(duì)溫和

房地產(chǎn)投資信托將是未來(lái)五年房地產(chǎn)行業(yè)的一大動(dòng)力。

剛剛過(guò)去的2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在去庫(kù)存背景下迎來(lái)了大幅上行，之后在政策調(diào)控下有所降溫。

2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何呈現(xiàn)？在“第十七屆瑞銀大中華研討會(huì)”上，瑞銀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎指出，內(nèi)地樓市投資的金銀時(shí)代已過(guò)去，現(xiàn)在處于白銀時(shí)代，這背后有五大特點(diǎn)：政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)程度沒(méi)變；行業(yè)集中度比以前提高；土地價(jià)格上漲、行業(yè)進(jìn)入壁壘提高；中長(zhǎng)期利潤(rùn)率被壓縮；高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式受到挑戰(zhàn)。

李智穎還特別指出，房地產(chǎn)投資信托（REITs）將是未來(lái)五年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的一大動(dòng)力。這有助于房企盤(pán)活資金，還可為市場(chǎng)提供高透明度、回報(bào)確定的投資工具，也是金融改革的重要一步。

瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤則認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整會(huì)相對(duì)溫和。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫(kù)存較低，過(guò)去一兩年中包括三四線地區(qū)的庫(kù)存也有下降；去年新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資勢(shì)頭不強(qiáng)，下行空間受到一定限制；房地產(chǎn)政策雖然在整體收緊，但不是大幅打壓式的調(diào)控，而是因城施政，和2010、2011年相比調(diào)控政策相對(duì)溫和。

“溫和調(diào)整指的是房地產(chǎn)投資而非房地產(chǎn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)新開(kāi)工及投資的增長(zhǎng)可能由去年的7%-8%下降到今年的2%-3%，調(diào)整的幅度并不大。而在2013年到2015年，房地產(chǎn)投資調(diào)整幅度在10%-20%之間，相較而言今年的調(diào)整是溫和的。”汪濤表示。

針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策走向，汪濤認(rèn)為決策層依然會(huì)因城施政，加速戶(hù)籍制度的改革以及中心城市和衛(wèi)星城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大中心城市的范圍等，但不會(huì)有重大的緊縮政策。

此外，對(duì)于香港地區(qū)的房?jī)r(jià)，瑞銀給出了明確的預(yù)判。“香港房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)兩年有大概10%到15%的跌幅。”瑞銀中國(guó)內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究聯(lián)席主管張知予表示。

判斷香港房?jī)r(jià)未來(lái)兩年會(huì)有一定幅度下跌，張知予認(rèn)為主要原因在于三個(gè)方面：一是利率上升將對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力產(chǎn)生直接影響；二是香港的經(jīng)濟(jì)在2016年已經(jīng)到了最差的階段，今年不會(huì)有顯著復(fù)蘇，而是L型的走勢(shì)；三是房地產(chǎn)供應(yīng)的增加，瑞銀預(yù)計(jì)未來(lái)三年香港市場(chǎng)供應(yīng)量與過(guò)去十年相比會(huì)增加一倍左右，供給變化對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成的壓力明顯。

張知予認(rèn)為，當(dāng)下香港住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量增大值得重點(diǎn)關(guān)注。“過(guò)去十年，香港住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有太大的供應(yīng)，但未來(lái)三年每年大概會(huì)有兩萬(wàn)三千套的供應(yīng)量。香港的存量大概是110萬(wàn)到120萬(wàn)左右的住宅存量，從絕對(duì)量來(lái)說(shuō)大概是2%的增量，其實(shí)不大，但相對(duì)過(guò)去十年來(lái)說(shuō)變化顯著。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。