李宇嘉：房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)大幅度下滑嗎？

盡管2016年商品房銷售面積和金額創(chuàng)歷史新高，但年末沖高回落的趨勢(shì)很明顯。2016年1月-11月，商品房銷售面積同比增速（24.3%）創(chuàng)年內(nèi)新低，較高點(diǎn)下降12.2個(gè)百分點(diǎn)。2016年12月份，一線城市和二、三線城市商品房銷售面積同比分別下降42%和19%。在調(diào)控重回樓市主題，抑制房地產(chǎn)泡沫上升到防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的高度下，市場(chǎng)分析人士對(duì)2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不看漲。

按銷售領(lǐng)先開發(fā)投資6個(gè)月-12個(gè)月的規(guī)律，當(dāng)前市場(chǎng)普遍認(rèn)為，2017年開發(fā)投資增速會(huì)明顯下調(diào)，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。事實(shí)上，開發(fā)投資增速在2016年4月觸及短期頂部（7.2%）后，便呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。值得注意的是，2012年以來，驅(qū)動(dòng)開發(fā)投資增長的先行指標(biāo)——土地購置和新開工一直比較弱勢(shì)，這兩個(gè)指標(biāo)2012年以來的累計(jì)同比平均增速分別為-13.61%和-3.59%。2015年，開發(fā)投資全年僅增長1%。

可見，即便樓市上游供給端持續(xù)數(shù)年緊縮，2014年以來去庫存也相對(duì)充分（待售面積連續(xù)9個(gè)月下滑），但開發(fā)商補(bǔ)庫存的意愿依然低迷。因此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，樓市增量空間的頂部已經(jīng)來臨，考慮到適齡購房人群開始減少，加上2016年10月份開啟樓市“去杠桿”和擠出投機(jī)需求，2017年增量需求更加不樂觀。或許，這就是為何開發(fā)投資增速僅回升半年就開始掉頭下降的原因。

2015年開發(fā)投資僅增長1%，創(chuàng)下17年來的新低，這給2016年帶來了低基數(shù)的效應(yīng)。而且，2016年開發(fā)投資增速呈“前高后低”，累計(jì)增速在數(shù)據(jù)上也并不難看。去年4月份以后，開發(fā)投資增速盡管下滑，但基本上維持在6.5%-7.0%之間，預(yù)計(jì)2016年全年整體增速將維持在6.2%-6.5%之間。但是，進(jìn)入2017年后，低基數(shù)效應(yīng)消失了，開發(fā)投資增速在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上可能會(huì)明顯下滑。

但是，筆者認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)2017年的開發(fā)投資過于悲觀了。首先，從2014年“9·30”開始，本輪樓市持續(xù)兩年多回升，但土地市場(chǎng)和新開工仍舊低迷，意味著新增供應(yīng)來自開發(fā)商儲(chǔ)備土地和項(xiàng)目。從2016年上市開發(fā)企業(yè)財(cái)報(bào)看，進(jìn)入2017年后，開發(fā)商存量土地儲(chǔ)備將明顯下滑。2016年，之所以熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)火爆，項(xiàng)目收購、企業(yè)兼并轟轟烈烈，增厚儲(chǔ)備項(xiàng)目是重要原因。

其次，2017年經(jīng)濟(jì)工作整體基調(diào)是“穩(wěn)字當(dāng)頭”，意味著體制改革和機(jī)制創(chuàng)新要在經(jīng)濟(jì)和就業(yè)穩(wěn)定的前提下展開。對(duì)房地產(chǎn)來說，調(diào)控是為了抑制泡沫風(fēng)險(xiǎn)，而非抑制需求，強(qiáng)調(diào)防止大起大落，信貸政策要支持合理住房需求就是這個(gè)意思。而且，管理層頻繁指出，熱點(diǎn)城市要增加土地供應(yīng)，增加住宅用地供應(yīng)，盤活存量土地。這意味著，管理層希望以激活有效需求，對(duì)沖樓市下滑。

2016年第四季度，即便開發(fā)商推盤量下降，但熱點(diǎn)城市在售商品房消化周期整體呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。2016年12月份，多數(shù)城市去化周期在7個(gè)月-15個(gè)月，這印證了開發(fā)商原有儲(chǔ)備土地消耗殆盡，已經(jīng)到了補(bǔ)庫存倒逼的境地。再次，2016年樓市最為明顯的特征就是“都市圈化”，三大都市圈加上剛剛被定為國家中心城市的武漢、鄭州，這幾個(gè)都市圈占據(jù)了2016年全國樓市銷售面積和金額的40%和50%的份額。城市化和樓市的“下半場(chǎng)”都在都市圈，這是未來樓市的增量主體。

目前，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)分化，就業(yè)條件好的幾大都市圈，已成為人口流入的目的地，包括新增城市人口和存量城市人口的遷徙。在人口紅利減退、城市化速度放緩的背景下，借助城市化的結(jié)構(gòu)性改革，都市圈將成為未來釋放人口結(jié)構(gòu)性紅利的途徑。

從2017年開始，我國城市供地政策出現(xiàn)重大變化，供地要與人口流動(dòng)在空間上匹配，人口流入多的城市要增加供地，這與過去大城市“一刀切”地縮減供地并以此作為人口控制工具完全相反。在供地形式上，既包括縮減耕地指標(biāo)，騰出新增建設(shè)用地，比如2016年6月份調(diào)減京津滬耕地保護(hù)指標(biāo)；也包括盤活存量用地，棚戶區(qū)改造范圍擴(kuò)大、盤活存量商業(yè)用地用于租賃等已經(jīng)展開。

更重要的是，軌道交通史無前例地大發(fā)展，都市圈內(nèi)城市間互聯(lián)互通已成趨勢(shì)。2016年7月發(fā)布的新版《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》顯示，到2020年，我國鐵路網(wǎng)總規(guī)模將達(dá)到15萬公里，覆蓋80%以上的大城市。2015年以來，都市圈軌道交通最大進(jìn)展，就是城市間的連接打通了，如深圳軌道6號(hào)、10號(hào)、14號(hào)線與東莞和惠州已經(jīng)在建，上海往昆山、北京往廊坊的軌道交通也已開工建設(shè)。

樓市需求向都市圈集中，加上軌道交通的連接，樓市將開辟可觀的新增空間。同時(shí)，國家在2017年更加強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是公共服務(wù)設(shè)施，比如教育、醫(yī)療的均等化，并作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)。一方面，這將會(huì)極大地降低城市化的成本，讓常住人口借助置業(yè)來扎根城市，釋放2.6億城市外來人口、1.5億“三留人群”（留守老人、留守婦女、留守兒童）的住房需求；另一方面，此舉能夠讓投資創(chuàng)造未來有效產(chǎn)出，這與樓市發(fā)展一脈相承，讓開發(fā)投資可持續(xù)增長。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。