上海樓市一二手市場分化 未來建設用地供應只減不增

任何事件放到歷史長河中看，或許不過都是過眼云煙。

1月11日，上海中原地產(chǎn)“FindMore”新版App暨年度數(shù)據(jù)發(fā)布會上，中原集團主席兼總裁施永青指出，房地產(chǎn)對整個中國經(jīng)濟的發(fā)展起到了不可替代的作用。同時，房產(chǎn)具有傳承和財富累積的功能，作為不動產(chǎn)吸引了大量資金的注入。在行業(yè)發(fā)展前期，讓大家都體會到了改革開放紅利；長期發(fā)展以來卻引起大量社會資金注入，部分地方出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫；二三線城市開發(fā)商大量的建設，令部分地方庫存去化不甚理想。

在此情況下，作為較受關注的一線城市，上海市規(guī)劃和國土資源管理局在1月11日發(fā)布《上海市城市總體規(guī)劃（2015-2040）綱要概要》（下稱“綱要”），對未來城市發(fā)展做出規(guī)劃。提出期內(nèi)實現(xiàn)規(guī)劃建設用地規(guī)模負增長，做到建設用地只減不增，重點通過推進集約節(jié)約用地和功能適度混合來提升土地利用績效。

另外頗受房地產(chǎn)行業(yè)關注的一點是，為緩解人口快速增長與資源環(huán)境約束之間的矛盾，力爭至2020年常住人口控制在2500萬人左右，并作為2040年常住人口規(guī)模的動態(tài)調控目標。

利好郊區(qū)

綱要中提到，在建設用地總量鎖定前提下，結合不同區(qū)域人口目標，按照人均建設用地100平方米左右的標準，加強分區(qū)、分類指導，調控土地供應規(guī)模、結構和時序以及開發(fā)強度，實現(xiàn)人口規(guī)模調控。

同時，要嚴守建設用地底線貫徹土地利用“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質量提高”的總體要求，按照規(guī)劃建設用地總規(guī)模“負增長”要求，總量控制在3200平方公里以內(nèi)。

住房供地方面，綱要提出主城區(qū)嚴格控制商品住宅用地規(guī)模，優(yōu)化和完善居住環(huán)境、設施配套與交通支撐。新城加強人口和就業(yè)集聚，適度新增住宅用地，在重要節(jié)點積極引導混合的住宅類型和適宜的開發(fā)強度。加強大型居住區(qū)和城鎮(zhèn)融合、完善公共服務、環(huán)境品質與就業(yè)服務的配套。新增住宅用地供應向重要的新城傾斜，根據(jù)地區(qū)公共服務、生態(tài)環(huán)境和交通設施條件，控制住宅用地供應節(jié)奏。以節(jié)約集約用地為導向，規(guī)劃適度保留一定規(guī)模的農(nóng)村居民點。

多名業(yè)內(nèi)人士指出，上海的長遠規(guī)劃對于郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有明顯利好。

一二手成交分化

回顧上?？傮w市場表現(xiàn)，中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理劉天旸指出，目前上海一二手房地產(chǎn)市場由于供應、存量有限，導致后續(xù)市場承接或出現(xiàn)短板。

比如，一手房在2016年全市普漲，新房成交首破7200億元，供需失衡加劇；存量總體偏高，分化顯著。庫存面積達到2544.1萬平方米，去化周期需要14.6個月。其中商業(yè)與辦公類產(chǎn)品庫存最大，商業(yè)庫存957萬平方米，辦公庫存864.8萬平方米，兩者的去化周期長達54.1個月與21.6個月。

其解釋道，在人口導入較多的市中心區(qū)域，比如盧灣、徐匯兩區(qū)，一手房價上漲幅度超過30%；平層住宅產(chǎn)品中大戶型需求不斷上漲，其中三居室的交易面積占比近42%。

劉天旸指出，盡管大戶型需求旺盛，但上海市豪宅在2016年整體成交受政策影響較小，2017年將出現(xiàn)銷售壓力。與之相對應的是，在二手市場里，2016年成交超37萬套，二手住宅受存量面積結構影響，成交集中為小戶型。

據(jù)統(tǒng)計，上海從2013年開始，二手房市場成交量持續(xù)上揚，從逾2萬平方米攀升至30.54萬平方米。2014年調控周期經(jīng)歷低谷之后，2015年、2016年成交均在36萬平方米以上。一手與二手房成交套數(shù)比例變成1：2.05，二手房套均總價同比上漲18%至240萬/套。

盡管二手成交已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑，但在業(yè)內(nèi)人士看來，這是由于調控政策出臺之后，部分人群被限購或者部分人群陷入觀望導致全市二手房存量仍然遠低于一手房供應。

“短期內(nèi)還不會打破一二手房成交的生態(tài)。但長遠來看，隨著上海市中心供地減少，市區(qū)二手房供應不足的話，大部分人還是要在郊區(qū)尋求置換機會。”劉天旸表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。