政府必須建立房地產市場長效機制 確保樓市平穩(wěn)

沒人會期待過去，所以未來注定被展望。

2016年，中國房地產走過喧囂的一年。這一年歲末，2016年中央經濟工作會議對中國房地產市場給出了明確的新定位，即“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的”。

房地產到底有多重要？在1月7日舉行的第五屆首席經濟學家論壇上，國務院參事、中國首席經濟學家論壇主席夏斌在接受時代周報記者采訪時表示：“房地產成為以消費為導向而非資產導向，是本輪經濟轉型成功的重要標志。”

結構性改革下的中國，亦真亦幻的國際風險、甚囂塵上的泡沫論，這些背后，隱藏著一場怎樣的嬗變？2017年，中國的房地產會走向何處？

“預防一切變成口號”

事實上，自2009年以來，夏斌一直堅持一個主張：中國的房地產要想健康發(fā)展必須以消費品為主導方向，不能像此前的美國一樣，把房產作為金融資產進行操作。

在近期的中央經濟工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念也被強調。夏斌對時代周報記者表示，要真正建立以消費品為導向，涉及一系列政策的配合，所涵蓋的范圍也是方方面面。

“這是針對長效機制內容，第一次作出了明確的表態(tài)和定位。那么，現(xiàn)在主導方向明確了，具體內容和措施是什么？”他反問道。

為此，他呼吁，一系列衍生出來的問題要被具體細化對待：對于第二套，第三套房應該出什么樣的的稅收、利率政策？對已經存在的非純住宅商品房、租房市場如何規(guī)范？人地掛鉤的城市土地政策，以及引發(fā)的土地財政收入、中央和地方政府財稅問題，要采取什么樣的措施？

回到長效機制本身，在夏斌看來，在什么時機出臺、分幾年落實推進等問題，都需要被思考。

“把這些綜合到一起考慮，怎么樣才能產生協(xié)同效應？是效率達到最好的狀態(tài)，是要仔細思考的。”他向時代周報記者再次強調。

預防一切變成口號，是他在論壇上所大力強調的。在對長效機制和政策有了初步的頂層設計，再配合具體措施的出臺，才有希望以逐步糾錯的方式來扭轉長期以來形成的以資產市場為主的房市波動局面。

在夏斌的預判里，房地產領域能不能形成以消費為向導而非以資產為向導，將成為中國經濟在2017年轉型發(fā)展成功的一大重要維度。

“市場需要一個過程。”他的預期是，2016年的經濟政策邏輯要持續(xù)到2017年，市場出清將持續(xù)，短期內很難見到很大的變化。

“但建立房地產的長效機制是政府必須要做的，也是中國經濟改革的必須。”他最后對時代周報記者強調。

擠出泡沫

讓中國房地產市場回歸到它的本原，擠出當前房地產泡沫也是2017年經濟工作的主要任務。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌用了“堅硬”一詞來形容泡沫：“過去十年幾乎每年經濟學家都在談北京、上海、深圳的房價，從房價收入比、房價租金比各個指標來看都是泡沫，這個泡沫從來沒有破過，所以我們加過標題叫堅硬的泡沫。”

不過，在野村中國首席經濟學家趙揚的理解里，中國的房地產算不上泡沫，甚至連結構性泡沫也不是。

按照他的總結，原因有三：一是現(xiàn)在盡管中國經濟增長上比全球水平高很多，但是增長率并不高；二是貨幣政策并不會在短期內出現(xiàn)大波動；最后，除非中國經濟增長沒有潛力了，泡沫才會破。但只要中國經濟增長有5%-6%的水平，泡沫的問題不應該被放大。

“當然短期內會被調整，比如從貨幣政策的角度。”趙楊補充道。

日本房地產泡沫破碎后的先例還擺在眼前，中國應當如何預防泡沫存在所帶來的危機？

東京大學教授河合正弘強調了預防危機發(fā)生的重要性。“宏觀謹慎監(jiān)管對于銀行以及非銀行領域的應該要建立起來的，這樣能夠限制房地產行業(yè)的過度信貸擴張，而且這個也是能夠來避免其他更大的風險。”他提醒道。

在其他經濟學家們給出的答案里，直接點出了可能刺破泡沫的因素。

國泰君安首席經濟學家林采宜的答案是，刺破泡沫最銳利的釘子是房產稅。“房產稅提高了持有成本，房子是用來住的，不是用來炒的。其次，流動性一旦收緊也有可能刺破泡沫，因為流動性一旦縮緊，養(yǎng)泡沫的水就被抽干了，好一點的結局是萎縮，差一點的結局就是破滅。”

“中國政府會限制泡沫的繼續(xù)膨脹，但不會刺破這個泡沫，在匯率和房市之間，政府要處在平衡板的中間，不然一腳踩錯了，帶來的結果和目標不一致，就會帶來可能的風險。”林采宜說道。

瑞穗證券中國首席經濟學家沈建光則給出了一個時間上的概念。在他的預期里，盡管房地產存在泡沫，但2017年和2018年都不一定會破。主要原因還是寬松的貨幣政策。“這個導致的結果不在房地產的價格，還是在匯率上。在不刺破泡沫的前提下，貨幣政策不會極具收緊，不會馬上推行房產稅。政府可能會非常謹慎地收縮，去杠桿很難，也不會刺破泡沫，但匯率上的壓力就非常大。”

他作了一個類比，“其實就是像牛市股市一樣，政府說要慢牛，老百姓馬上沖進去把牛市做到頂，房市也一樣，政府只能采取限購，來穩(wěn)定住。這當中是有博弈的。美國和日本的教訓讓中國政府在對待泡沫問題的時候會非常謹慎。”

朱海斌認為，房地產政策的重大調整，土地供應的調整或者是針對二手存量房出臺的重大措施，將成為擠出泡沫的重要推手。

“在稅收方面，我覺得資本稅的作用比房地產稅的作用大。一線城市房價下調的可能性不大，還是跟流動性相關，過去十年房價一直上升，M2增長了十倍。雖然央行說中性貨幣政策，但是這個中性不意味著收緊，從大類資產的配置角度來看，房地產作為國內資產的大類配置，仍然會受制于流動性。”他說道。

步入平穩(wěn)運行階段

那么，中國樓市的未來又將會如何？

在申萬宏源首席經濟學家楊成長看來，中國房地產的問題在于特定的土地政策，土地制度下，使得供給端和需求端在機制上不對稱。

當中存在著鮮明的對比。他說：“需求端是高度市場化，供給端帶有壟斷性質。中央提出的房地產穩(wěn)健的長久政策，包含兩個方面，一方面就是要依靠整體土地制度的變革；另一方面則是如何在這個土地制度變革無法實現(xiàn)的情況下，降低一線城市房地產的金融屬性，所以我覺得長期來看，如果把這兩個政策配套起來，房地產還是可以走穩(wěn)。”

在他看來，不僅僅是房地產，中國所有的資產投資當中，可能都要關注中國這兩年正在進行的投資“四個平衡”：一是儲蓄和投資的平衡；二是金融投資收益和實體投資收益的平衡；三是資產管理平臺的擴張和所謂的高收益資產的平衡；四是境內金融投資收益和境外金融投資收益平衡。

“實際上，短期推動中國房地產上漲的金融市場因素正在逐漸淡化，從這個角度上來講，房地產后期應該是步入一個平穩(wěn)運行階段。”楊成長再次強調表示。

朱海斌的看法則是，2017年很可能同樣保持2016年的因城施策，同時在北上廣深周邊大城市群和中西部出現(xiàn)的大城市群里，房價上漲的機會還有，但除此之外的三四線城市可能會面臨房價的繼續(xù)下調。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。