六因素致今年房?jī)r(jià)很難上漲 政策影響作用最明顯

今年房?jī)r(jià)很難上漲，主要受以下六個(gè)方面的因素影響。

一、人口流動(dòng)和人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)普漲時(shí)代的結(jié)束。在房?jī)r(jià)漲幅較大的二線城市中，合肥和廈門(mén)尤引人注目。如果從二線城市過(guò)去10年人口的增長(zhǎng)幅度看，恰好又是廈門(mén)第一、合肥第二。但同樣的省會(huì)城市如西安，或同樣的計(jì)劃單列市如大連，2015年的人口居然是減少的，這可以解釋為何在全國(guó)房地產(chǎn)火爆的2016年，西安房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有漲，大連房?jī)r(jià)還出現(xiàn)下跌。此外，從人口老齡化角度看，老齡化意味著房地產(chǎn)總需求長(zhǎng)期回落。

二、流動(dòng)性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，從2011年6月至2016年6月這五年中，全國(guó)100個(gè)城市的房?jī)r(jià)加權(quán)平均上漲了28.4%，但同期M2增長(zhǎng)了近100%，GDP增長(zhǎng)了近50%，但2011年之前10年房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)M2增速，說(shuō)明近年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)趨緩了。此輪一線城市房?jī)r(jià)的上漲，與M2和存款高速增長(zhǎng)相關(guān)。但目前北上深的存款增速已經(jīng)基本歸零，意味著流動(dòng)性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

三、居民收入結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不容忽視。相比目前美國(guó)的40%，中國(guó)居民購(gòu)房的杠桿率水平其實(shí)很低，這也從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)高收入群體的購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)。同時(shí)，也可以解釋為何在貨幣擴(kuò)張規(guī)模如此之大的情況下，這么多年來(lái)通脹的總體水平不高的一個(gè)原因，即低收入群體的收入增長(zhǎng)不夠快。居民收入結(jié)構(gòu)的改善一般要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間，這也意味著持續(xù)了那么多年的高房?jī)r(jià)、高股價(jià)等現(xiàn)象仍然難以在今后幾年內(nèi)就消失。

四、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化致各地房?jī)r(jià)分化。中國(guó)正在經(jīng)歷大城市化過(guò)程，所以一二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)較強(qiáng)。如果再進(jìn)一步觀察，會(huì)發(fā)現(xiàn)并不是所有大城市的人口都以相近的增速在膨脹，有些城市增長(zhǎng)較快，有些大城市人口在減少，這與產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)有關(guān)?？傮w看，始于2015年的房?jī)r(jià)上漲，就是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)牛市，除了長(zhǎng)三角和珠三角這兩大地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較大外，其他兩個(gè)地區(qū)是京津冀與中部的武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等城市集群。房?jī)r(jià)不僅反映供求關(guān)系，同時(shí)也反映了購(gòu)房者對(duì)房屋所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和公共服務(wù)提升的預(yù)期。

五、外部因素對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)構(gòu)成負(fù)面影響。為了改變?nèi)嗣駧刨H值預(yù)期，2017年央行將或多或少地收緊貨幣，這又將導(dǎo)致利率上行，因此，在貨幣貶值趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的理由并不充分。此外，美國(guó)2017年繼續(xù)加息應(yīng)無(wú)懸念，外匯儲(chǔ)備的減少和海外利率水平的提高，會(huì)在一定程度上倒逼國(guó)內(nèi)利率水平抬升。

六、政策對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的影響最明顯。研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)每一次拐點(diǎn)（2008年末才開(kāi)始有數(shù)據(jù)）的出現(xiàn)都與政策出臺(tái)有關(guān)，這正是房?jī)r(jià)對(duì)政策導(dǎo)向的充分反應(yīng)。在抑制房?jī)r(jià)上漲的具體方式上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。簡(jiǎn)而言之，就三句話，一是地方政府要承擔(dān)房?jī)r(jià)上漲的主體責(zé)任，二是二線熱門(mén)城市要增加土地供應(yīng)，三是超大城市要疏散人口，帶動(dòng)周邊小城市發(fā)展。

這樣看來(lái)，由于人口老齡化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速仍會(huì)不斷下降，房地產(chǎn)從長(zhǎng)期看并不樂(lè)觀。從中期看，不排除房?jī)r(jià)有反彈的可能。但從短期看，全國(guó)總體房?jī)r(jià)應(yīng)該有所回落或最多走平。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。