北京新房市場(chǎng)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌 機(jī)構(gòu)稱(chēng)節(jié)后小陽(yáng)春難再現(xiàn)

在房?jī)r(jià)連續(xù)上浮數(shù)月之后，北京樓市開(kāi)始降溫，出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年1月份，北京市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽2999套，環(huán)比2016年12月份下降36.8%，同比2016年1月份下降32.8%。

1月份北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均價(jià)為38006元/平方米，環(huán)比2016年12月份下降6.6%。

值得關(guān)注的是，春節(jié)前后，二手房帶看量也出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。“春節(jié)前后，看房客戶(hù)相對(duì)較少，但業(yè)主掛牌價(jià)格較高，交易價(jià)格也未見(jiàn)明顯下滑。”《證券日?qǐng)?bào)》在通州某中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，盡管已經(jīng)上班兩天，但門(mén)店冷清，幾乎沒(méi)有訪客。該店銷(xiāo)售人員也向記者表示，與去年春節(jié)后的成交和帶看量熱度相比，今年明顯不足。

量?jī)r(jià)齊跌

“2017年整體樓市將呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)”，這是業(yè)內(nèi)眾多專(zhuān)業(yè)人士的共同預(yù)判。不過(guò)，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，降溫可能主要體現(xiàn)在成交量的下滑上，價(jià)格出現(xiàn)大幅下降的概率很低，但周期性波動(dòng)不可避免。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，在1月份新建住宅成交量方面，各類(lèi)業(yè)態(tài)都進(jìn)入了低谷期，別墅網(wǎng)簽70套，占15.7%，交易量為2016年3月份以來(lái)的最低值；自住型商品房網(wǎng)簽520套，占17.3%；非別墅、非自住房的其它新建商品住宅網(wǎng)簽2009套，占67.0%，低位徘徊。

從成交區(qū)域分布上來(lái)看，門(mén)頭溝、順義、海淀等區(qū)由于供應(yīng)量較大，新房成交靠前，而石景山區(qū)僅成交2套房。

從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，1月份成交均價(jià)為38006元/平方米，是2016年8月份房?jī)r(jià)大幅上漲以來(lái)的月均成交均價(jià)的最低值，環(huán)比下降趨勢(shì)明顯。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉稱(chēng)，臨近春節(jié)的時(shí)間向來(lái)都是北京新房市場(chǎng)的淡季，而今年的春節(jié)長(zhǎng)假恰好在1月底，在傳統(tǒng)淡季和特殊時(shí)間點(diǎn)的影響下，加上2016年930新政出臺(tái)后，北京新房市場(chǎng)在需求端受限、供給端嚴(yán)控的情況下本身就處在趨冷的走勢(shì)中，所以北京新房市場(chǎng)整體出現(xiàn)了較大幅度的降溫。

“成交均價(jià)較低的原因不乏1月份無(wú)豪宅成交的原因”，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，1月份自住型商品房成交量較高，但“10萬(wàn)元+”的豪宅項(xiàng)目則沒(méi)有成交，成交均價(jià)最高的5個(gè)項(xiàng)目中，排在第一位的霞公府均價(jià)超8萬(wàn)元/平方米，其它4個(gè)項(xiàng)目超7.5萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，該人士也表示，政策收緊仍是主要原因。從貸款利率來(lái)看，1月份，全國(guó)首套房貸款利率出現(xiàn)上升跡象。

節(jié)后將繼續(xù)低迷

在過(guò)去的2016年，個(gè)人房貸猛增，房?jī)r(jià)也是在春節(jié)后開(kāi)始迅速攀升，這種市場(chǎng)周期是否會(huì)重現(xiàn)？

“按照過(guò)往的市場(chǎng)規(guī)律，春節(jié)后隨著開(kāi)盤(pán)量的增加，新房市場(chǎng)一般會(huì)迎來(lái)供應(yīng)和交易高峰”，胡景暉表示，但是受2016年樓市調(diào)控收緊影響，以及近幾年土地供應(yīng)萎縮，新房項(xiàng)目供應(yīng)減少，新房項(xiàng)目偏高端化，尤其是二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷等多重因素影響，2月份北京新房市場(chǎng)仍將延續(xù)之前的低迷。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，2017年，降溫是主要趨勢(shì)，但因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以將以“量跌價(jià)微跌”為主要走勢(shì)波動(dòng)。

民生證券房地產(chǎn)分析師溫陽(yáng)、徐超則認(rèn)為，在多管齊下的調(diào)控政策下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將進(jìn)一步平穩(wěn)回落，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭將得到遏制。但是，核心城市新房房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)快速、大幅回落。背后的原因是，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)兩年的高景氣度周期，加上前期大規(guī)模發(fā)債，目前現(xiàn)金流充裕；另外，伴隨城市化進(jìn)程的財(cái)富轉(zhuǎn)移仍在繼續(xù)，市場(chǎng)對(duì)一線及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期的預(yù)期并未發(fā)生改變。

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，在進(jìn)入存量房時(shí)代的北京樓市中，二手房交易量雖下滑，但價(jià)格依舊堅(jiān)挺。

“從現(xiàn)在看，通州區(qū)的二手房房?jī)r(jià)目前是處在最高點(diǎn)上，運(yùn)河核心區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)元平方米，個(gè)別小戶(hù)型房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)元平方米，即使是九棵樹(shù)商圈中，不少房源也比2016年年初大幅上漲，但居高不下，甚至每平方米上漲超過(guò)2萬(wàn)元。”上述中介門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人向本報(bào)記者直言，預(yù)計(jì)2017年北京二手市場(chǎng)價(jià)格將平穩(wěn)，基本不具備下降的可能性，但不排除個(gè)別區(qū)域的個(gè)別房源價(jià)格下行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。