政府力推住房租賃 上市公司陸續(xù)試水

“要大力發(fā)展住房租賃市場，統(tǒng)籌做好非住宅類商品房去庫存工作。”2月6日，江蘇省十二屆人大五次會議上，省長石泰峰談到2017年政府10個方面重點工作時如此表示。

記者注意到，繼去年12月中央經(jīng)濟工作會議提出要發(fā)展住房租賃市場后，廣東、北京、新疆、貴州等地開始密集出臺政策或措施，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。

而嗅覺敏銳的資本，也迅速盯上住房租賃這一龐大市場。萬科、聯(lián)絡互動等一些上市公司已先行先試。小米科技創(chuàng)始人雷軍，有“風投教父”之稱的閻焱，以及知名投資機構、房企、房產中介也已進入。

一些業(yè)內人士表示，我國住房租賃市場目前發(fā)展不足，未來會有很大的發(fā)展空間。據(jù)測算，2016年中國住房租賃市場約在1.1萬億元，預計2020年將達到1.6萬億元，2025年、2030年將分別達到2.9萬億元和4萬億元。

住建部關注江蘇做法

江蘇是中國樓市最火熱的地區(qū)之一，南京、蘇州2016年房價漲幅達到40%左右，位于全國前列。此外，省內的無錫、南通、揚州等三、四線城市房價也迅速跟漲。

為控制這種迅猛上漲勢頭，南京、蘇州出臺了史上最嚴厲的限購、限貸等調控措施，其他城市根據(jù)各地情況進行調控。

江蘇省省長石泰峰2月6日說，2016年，江蘇對房地產市場分類調控，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制。

不過，江蘇樓市調控任務依舊較重。1月24日，江蘇省物價局公布的一季度價格預期顯示，有超過半數(shù)專家認為南京的房價在一季度會呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，無錫以平穩(wěn)為主，蘇州穩(wěn)中緩降，徐州、常州、南通、揚州、泰州、宿遷等城市都以上漲為主。

記者注意到，江蘇省政府工作報告多處提到“房地產”，在今年將重點做好10個方面工作中，第一方面就大篇幅談到了房地產，著墨之多在各地政府工作報告中不多見。

石泰峰表示，2017年，江蘇將注重因城施策，分類調控，把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來，提高三、四線城市和特大城市間的基礎設施的互聯(lián)互通，促進產城融合，有效釋放農業(yè)轉移人口和其他常住人口的城鎮(zhèn)住房需求。大力發(fā)展住房租賃市場，統(tǒng)籌做好非住宅類商品房去庫存工作。堅持去庫存與穩(wěn)市場并重，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上月召開的江蘇省城市工作推進暨住房城鄉(xiāng)建設工作會議上也提出，要積極扶持并規(guī)范住房租賃市場，嚴防出現(xiàn)大起大落，推動商業(yè)和辦公房地產庫存消化，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)了解，近幾年，南京、蘇州等市已在推進住房租賃工作。南京一些企業(yè)的住房租賃業(yè)務還開展得有聲有色。比如：一直從事住宅開發(fā)的銀城地產，專門成立了房屋租賃公司，盤下空置的房屋，改造裝修后對外招租，目前有幾千間的規(guī)模。還有一些長短租公寓，也是整體收購閑置房屋，主打服務年輕人的公寓。

政府公開信息顯示，為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進住房租賃規(guī)?；?jīng)營，2015年11月，住建部曾會同財政部、稅務總局等組成調研組，專程來蘇州市開展調研。

多地發(fā)展住房租賃

除江蘇外，廣東、北京、新疆、貴州等地也在積極培育和發(fā)展住房租賃市場。

北京除日前啟動住房租賃管理條例調研起草工作外，在土地出讓市場，引進企業(yè)自持模式。今年1月19日，北京出讓3宗土地，要求企業(yè)競報自持面積。去年11月底，也有3宗土地以企業(yè)100%持有的方式?jīng)Q定地塊歸屬，成功競得土地的企業(yè)承諾100%自持物業(yè)70年。這意味著，這里的房子建成后，消費者將以租戶的身份入住。

廣東省日前公布了關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。這意味著，商業(yè)用房比如公寓、廠房、寫字樓等都可改為租賃住房，并且水、電、氣價格按居民標準執(zhí)行。

“實施意見”還允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租。此外，要“落實稅收優(yōu)惠”，個人出租，月收入3萬元以下，在2017年底之前可免征增值稅，租金收入個人所得稅減半征收。

上月，新疆出臺了加快培育和發(fā)展自治區(qū)住房租賃市場的實施意見，到2020年，全區(qū)設市城市基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場，縣城住房租賃市場初步發(fā)展并初具規(guī)模。

新疆對租賃住房供應提出了7條措施，包括支持租賃住房建設、積極盤活存量房源、支持住房租賃企業(yè)發(fā)展、發(fā)揮中介機構促進住房租賃作用、支持和規(guī)范個人出租住房、提高公租房貨幣化和運營保障能力、鼓勵物業(yè)服務企業(yè)參與住房租賃活動。

貴州省也于上月底下發(fā)通知，明確對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予優(yōu)惠政策支持。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；房地產中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率。

供地方式上，鼓勵地方政府盤活各類閑置土地、低效利用土地和批而未供土地，采取多種方式增加租賃住房用地有效供應；新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規(guī)定持有出租的年限；符合劃撥用地目錄的，采取劃撥方式供地。

多家上市公司試水

伴隨著一線城市進入存量房市場時代，租賃市場的巨大潛力正逐漸被各方關注。

2016年5月，萬科將其旗下長租公寓統(tǒng)一使用“泊寓”品牌，有意作為獨立子品牌運營。在2016年的中期業(yè)績發(fā)布會上，龍湖也宣布進軍長租公寓和聯(lián)合辦公領域。中介公司鏈家則成立了“自如”品牌，負責把房屋裝修，配家具后統(tǒng)一出租。

聯(lián)絡互動今年1月10日公告稱，擬出資2.3億元，通過收購股權和增資方式，擁有會找房（北京）網(wǎng)絡技術有限公司51.33%股權。

據(jù)介紹，租房分期是租房和金融的黃金切入點，會找房通過租房分期的方式精準、巧妙地切入中國租賃市場，憑借其團隊建設、風險控制和業(yè)務拓展能力快速占據(jù)了全國市場，經(jīng)過兩年高速發(fā)展，目前會找房的業(yè)務已經(jīng)覆蓋全國20多個一線及省會城市。

聯(lián)絡互動表示，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，一線城市限購政策的紛紛出臺，房價的節(jié)節(jié)攀升，以及國家“購租并舉”等相關政策的支持和指引，租賃服務市場空間正在悄然釋放。尤其是在我國，自有率居高不下，經(jīng)濟發(fā)達區(qū)流動人口逐漸增加的大背景下，租賃服務的發(fā)展不僅是大勢所趨也將大有作為。

鏈家研究院發(fā)布的報告顯示，我國住房租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，房屋交易市場大約15萬億元，房屋租賃占交易市場比重僅有7%。這與美國、日本等成熟市場相比差距很大，美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%。

從國際市場看，美國租房30%機構化，日本80%機構化，日本租賃市場最大的托管公司大東建托管理的房間數(shù)量超過90萬套，市場占有率接近8%，但中國機構化不到5%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，租賃市場從散戶化到機構化是大勢所趨，隨著未來租賃市場越來越大，今后相應的投資機構及運營商會增加。但目前需注意的是，在租售價格差嚴重倒掛的背景下，部分租房價格百年才夠買房，因此，探索租賃企業(yè)可持續(xù)的盈利模式是未來的重點。

一些業(yè)內人士認為，中央明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè)、規(guī)范住房租賃中介機構、鼓勵房企開展住房租賃業(yè)務，并鼓勵和規(guī)范個人住房出租。同時，將在稅收減免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品；穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點等政策頗受資本市場關注，其中商機也非常多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。