租賃“商改住”的深圳難題：如何確保產(chǎn)業(yè)用地？

春節(jié)過(guò)后，深圳的一些地鐵站里，出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓品牌的大幅廣告。

標(biāo)榜“住得好一點(diǎn)”的長(zhǎng)租公寓，在深圳已形成了一種風(fēng)潮。長(zhǎng)租公寓租賃平臺(tái)合屋1月提供給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的數(shù)據(jù)顯示，深圳滿足承租功能的公寓類物業(yè)至少已達(dá)到5萬(wàn)套。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在采訪中獲悉，大量的工業(yè)廠房是長(zhǎng)租公寓的主要房源之一。有從業(yè)者認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓盤(pán)活了一部分閑置的物業(yè)。

但這一被視為資源重新利用的業(yè)態(tài)遭遇了政策“嚴(yán)管”。不久前，寶安區(qū)發(fā)布《堅(jiān)決整治廠房改公寓等違法行為分類處置工作細(xì)則》，幾乎叫停了區(qū)內(nèi)的廠房改公寓行為。

另一方面，廣東省不久前發(fā)文鼓勵(lì)培育租賃市場(chǎng)，明確允許“商改住”，這一政策又將如何在深圳落地？

各界呼喚長(zhǎng)租公寓規(guī)范出臺(tái)

日前，廣東正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》。

其中提出，允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后水電氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

對(duì)于廣東的長(zhǎng)租公寓從業(yè)者而言，這無(wú)疑是重大利好。

但上個(gè)月，深圳寶安區(qū)的一份《堅(jiān)決整治廠房改公寓等違法行為分類工作細(xì)則》，提出對(duì)廠房改建為公寓、酒店等功能的，分類進(jìn)行控停、查封、拆除等處理。幾乎在同一時(shí)期，寶安清拆了1500平米的“廠房改公寓”。

寶安區(qū)緊鄰南山區(qū)，位處科技園、后海總部基地等白領(lǐng)聚集地的輻射范圍，地鐵通達(dá)，加之擁有大量廠房空間，寶安由此成為深圳長(zhǎng)租公寓發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。一位業(yè)內(nèi)人士不久前向記者透露，寶安西鄉(xiāng)片區(qū)仍有大量的長(zhǎng)租公寓房源儲(chǔ)備。

但在近乎“一刀切”的整治措施下，有長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者對(duì)記者表示：陷入了“提心吊膽”的狀態(tài)，擔(dān)心其他區(qū)是否會(huì)跟進(jìn)，有投資意向的人也轉(zhuǎn)為了觀望狀態(tài)。

深圳長(zhǎng)租公寓租賃平臺(tái)合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，任何一個(gè)新生行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，政府的監(jiān)管都是必要的，希望采取的方式是出臺(tái)規(guī)范條例，對(duì)行業(yè)起引導(dǎo)作用。

在不久前召開(kāi)的深圳兩會(huì)上，數(shù)十名人大代表也提出，就廠房改公寓的現(xiàn)狀，深圳可利用特區(qū)立法權(quán)，出臺(tái)完善相關(guān)法規(guī)規(guī)章，確保工業(yè)廠房改變用途后安全合法。

而廣東省級(jí)層面出臺(tái)的鼓勵(lì)住房租賃文件，則被視作是一種積極信號(hào)。羅鳳鳴表示，這將對(duì)深圳產(chǎn)生正面影響。長(zhǎng)期來(lái)看，仍然應(yīng)該對(duì)深圳長(zhǎng)租公寓的發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度，畢竟市場(chǎng)潮流不可阻擋。

平衡產(chǎn)業(yè)與居住用地

長(zhǎng)租公寓房源遭遇“嚴(yán)管”的背后，除了質(zhì)量控制、消防安全等因素的考量之外，還折射出深圳在土地資源稀缺的背景下對(duì)待產(chǎn)業(yè)用地的態(tài)度。

值得注意的是，寶安在上述工作細(xì)則中提出，發(fā)揮區(qū)屬四大國(guó)企的職能優(yōu)勢(shì)，采用購(gòu)買、租賃等方式整合工業(yè)廠房資源，升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)用房，打造老舊工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型和廠房改造的樣板工程、示范工程。

今年的深圳兩會(huì)上，深圳政協(xié)委員、寶安區(qū)副區(qū)長(zhǎng)梁敏華提出，委員們統(tǒng)計(jì)了近幾年的舊改項(xiàng)目和將要開(kāi)工的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)多數(shù)是“工改商”或“工改住”，仍然作為工業(yè)用地的比例非常之少。舊改之后，產(chǎn)業(yè)空間反而縮小了。

梁敏華建議，就像劃定生態(tài)控制線一樣，深圳也應(yīng)該劃定工業(yè)控制線，保證先進(jìn)制造企業(yè)的用地需求。

事實(shí)上，在此番整治廠房改公寓之前，制造業(yè)大區(qū)寶安已經(jīng)率先劃定了舊改工業(yè)控制紅線。2016年7月，寶安公布《工業(yè)控制線管理辦法（試行）》，劃定區(qū)內(nèi)工業(yè)用地控制線總規(guī)模為70平方公里，紅線內(nèi)嚴(yán)格限制工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為非工業(yè)功能。

最近一兩年，在深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速三產(chǎn)化、部分制造業(yè)遷出的過(guò)程中，市政府發(fā)展研究中心主任吳思康也曾告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，研究中心一直在呼吁深圳給制造業(yè)留出土地空間。

去年3月，深圳發(fā)布《關(guān)于支持企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的若干措施》，其中提到，確保全市中長(zhǎng)期內(nèi)工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設(shè)用地比重不低于30%。

此后，在深圳供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案及其他文件中，加快工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等說(shuō)法也屢屢出現(xiàn)。

隨著近兩年長(zhǎng)租公寓的蓬勃興起，突顯出一個(gè)問(wèn)題：如何在有限空間內(nèi)平衡產(chǎn)業(yè)用地和居住用地的供應(yīng)？

簡(jiǎn)單地算經(jīng)濟(jì)賬，廠房改造成公寓，短期內(nèi)能帶來(lái)更可觀的租金。但吳思康告訴記者，深圳作為國(guó)際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，必須為高端制造保有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。寶安區(qū)政府的做法是基于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，有其可取之處。

他同時(shí)指出，除了廠房之外，寶安本身有大量的城中村農(nóng)民房，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展應(yīng)該與老舊城區(qū)的改造統(tǒng)籌結(jié)合，通過(guò)城市更新項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)。還需要從制度上規(guī)范管理，確保是長(zhǎng)租，而不能變相成為新的房地產(chǎn)炒作項(xiàng)目。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。