香港中環(huán)寫字樓租金全球最貴 遠(yuǎn)超紐約和倫敦

近年來，香港黃金地段的甲級寫字樓一直受到中資機構(gòu)的追捧。

“中資機構(gòu)近年來在香港掃入了很多整座的甲級寫字樓，作為自用或者出租。然而局限于成本效益，中資機構(gòu)的寫字樓租賃叫價一般高于市場平均水平。過去三個月，租務(wù)市場有明顯放緩的跡象，中環(huán)和上環(huán)的寫字樓主要都是一些小面積的成交，面積達到一萬平方英尺（即英尺，下同）以上的租賃極少。”高力國際商業(yè)服務(wù)總經(jīng)理顏慧萍在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

作為流動性最強的投資物業(yè)之一，香港寫字樓物業(yè)每年可以提供2.5%-3%的穩(wěn)定租金回報，因而成為香港商業(yè)地產(chǎn)市場中的“香餑餑”。據(jù)市場人士指出，去年單筆成交金額超過1億港元的投資物業(yè)成交中，寫字樓占比達到74%。

2015年底，恒大地產(chǎn)以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心，英尺價高達3.6萬港元，創(chuàng)下當(dāng)時最大額商廈買賣及英尺價最高紀(jì)錄。去年2月，光大控股斥資100億港元，收購?fù)瑯游挥跒匙袃?yōu)質(zhì)地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬方英尺計算，英尺價達到2.5萬港元。

中環(huán)寫字樓租金遠(yuǎn)超紐約和倫敦

隨著大批的內(nèi)地金融機構(gòu)涌入香港市場，中環(huán)甲級寫字樓租金亦連年飆漲。

戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理蕭亮輝指出，中資機構(gòu)占用中環(huán)甲級寫字樓的樓面比例，由5年前約13%，增加至去年第四季約19%。他指出，內(nèi)地中資機構(gòu)仍然積極在香港物色寫字樓用于擴充香港業(yè)務(wù)，預(yù)期今年超甲級寫字樓的租金增長3%至6%。

根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年中資機構(gòu)在香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方英尺的面積，其中65%位于中環(huán)。去年中環(huán)甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方英尺，其中60%的租賃方為中資機構(gòu)，而2015年該比例僅為31%。目前，內(nèi)地企業(yè)占香港各區(qū)甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%，相比2011年的8.6%明顯增加。

作為全球金融中心的香港，中環(huán)寫字樓的租金則已“貴”絕全球。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，香港的甲級寫字樓租賃成本遠(yuǎn)超同為國際級城市的紐約和倫敦。香港中環(huán)的甲級寫字樓每平方英尺租金為302美元，相比之下倫敦西區(qū)為197美元，紐約中城區(qū)為194美元。

高力國際研究部總監(jiān)石峰指出，今年中環(huán)、金鐘的寫字樓租金的平均水平將達到每平方英尺117.6港元，相比之下，銅鑼灣、灣仔，港島東等租務(wù)較為活躍的地區(qū)則分別漲至67.7港元、48.7港元，租金差距十分明顯。

“過去三年，中環(huán)甲級寫字樓的租金水平升幅達到20%左右，一些企業(yè)需要重新估算運營成本。我們預(yù)計，未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業(yè)區(qū)，比如兩家外資律師事務(wù)所已經(jīng)從中環(huán)搬至港島東，這是之前從未出現(xiàn)過的現(xiàn)象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環(huán)的寫字樓規(guī)模。”某外資寫字樓租務(wù)部主管表示。

去年下半年，匯豐銀行在位于銅鑼灣WeWork服務(wù)點租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領(lǐng)展項目承租了22.5萬平方英尺的寫字樓面積，并將現(xiàn)有分散于旺角、沙田、港島東等多個辦公地點進行整合。

九龍東或成香港第二大甲級寫字樓集中地

由于中環(huán)甲級寫字樓供應(yīng)持續(xù)緊張，租金節(jié)節(jié)飆升，已無法應(yīng)付跨國公司對優(yōu)質(zhì)辦公室的需求。近年來特區(qū)政府積極將九龍東打造成為第二個核心商業(yè)區(qū)。

九龍東包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿(mào)區(qū)，曾是香港制造業(yè)鼎盛時期的重要工業(yè)基地。隨著機場遷往赤英尺角、香港制造業(yè)的基地北移，該區(qū)失去了一些舊有的活力，留下大量未有被充分使用的工業(yè)大廈。

為此，香港特區(qū)政府推出“起動九龍”計劃，并于2001年將觀塘及九龍灣的工業(yè)用地改劃為“商貿(mào)”用地，容許將工業(yè)單位用作辦公室用途或?qū)⒐I(yè)樓宇改建為辦公室及商業(yè)樓宇。2010年4月，政府推出了活化香港工業(yè)大廈的措施。同時，連接中環(huán)的紗中線計劃于2021年落成。

“事實上，早在1998年渣打銀行就率先在觀塘創(chuàng)世紀(jì)之城一期購入其中15層，并命名為渣打中心，作為該行的后勤總部。在2002年，東亞銀行亦在該區(qū)設(shè)立東亞銀行中心。未來一些銀行如果需要較大的面積，也會傾向選擇九龍東。”顏慧萍表示。

她預(yù)測，未來五年內(nèi)，九龍東甲級寫字樓的占地面積將會增加400萬平方英尺，至2020年該區(qū)將成為香港第二大甲級寫字樓集中地，占地面積將超過1.5萬平方英尺。同時，由于該區(qū)寫字樓的空置率過去五年徘徊在7％-7.8％，隨著供應(yīng)增加，今年該區(qū)的租金將會下調(diào)7.5％至34.6港元／平方英尺。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。