節(jié)后土地交易大幕拉開：資本“引燃”非核心城市

因春節(jié)假期而中斷的土地交易市場，并未沉寂太久。自2月8日以來，鄭州、長沙、南京、石家莊等城市先后出現(xiàn)批量土地交易，但與節(jié)前的火爆氣氛相比，此輪交易中，各個城市的表現(xiàn)迥然不同。

2月14日，南京、石家莊迎來批量土地交易。石家莊出讓9宗土地，其中8宗底價競出，1宗流拍。南京推出7宗土地，1宗底價成交，1宗以1%的溢價率競出，另外5宗的價格被規(guī)則限定，進入搖號環(huán)節(jié)。上周就啟動交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地塊中，大部分為底價成交。

相比之下，2月10日的長沙土地市場相當(dāng)火爆。6宗土地全部在當(dāng)日競出，平均溢價率高達77.82%，其中兩宗地塊的溢價率分別達到168.4%和171.8%。在柳州、青島等非核心城市，也出現(xiàn)土地高溢價成交的個案。

在此期間，天津推出的一項土地出讓新規(guī)引人關(guān)注：設(shè)置土地價格上限，然后分別競報自持商業(yè)面積和自持住宅面積。

業(yè)內(nèi)人士指出，這些信息正傳遞出一個信號：在約束性政策越來越多的情況下，土地市場的降溫將不可避免。且在地方兩會傳遞出的“維穩(wěn)”基調(diào)下，各項限制性政策還會繼續(xù)推出。但非熱點城市的土地交易火熱，說明經(jīng)歷了兩輪流動（從一線城市流向強二線城市，再流向區(qū)域中心城市）之后，充裕的樓市資金正繼續(xù)流向下一個熱點。

設(shè)限與“撞線”

2月14日，南京有7宗土地迎來現(xiàn)場拍賣，當(dāng)天僅有兩宗土地交易取得結(jié)果，1宗底價成交，1宗以1%的溢價率被金茂獲得。其余5宗地塊均觸及價格上限。

南京是在去年5月底對土地出讓實施最高限價的，又于去年8月上調(diào)了土地出讓金的首付比例，從而抑制土地交易過熱。從2月14日的交易來看，雖然限價后的土地溢價率仍然不低，但市場氛圍已明顯不及去年同期——2015年末至2016年5月，南京高價地頻出，很多優(yōu)質(zhì)地塊的溢價率超過150%。

就在南京的5宗土地“撞線”的前一天，天津也出臺了一則類似的土地出讓新政：對土地設(shè)置價格上限，達到上限后，分別競報自持商業(yè)面積和自持住宅面積。

有業(yè)內(nèi)人士認為，這一條款的推出，與年初天津市“兩會”上提出的“促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展”目標(biāo)密不可分。但對于熱點城市來說，在土地出讓中實施限價，已經(jīng)成為遏制市場過熱的主要手段。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道不完全統(tǒng)計，目前至少有北京、廣州、深圳、南京、蘇州、合肥、廈門、杭州、鄭州、武漢、無錫、福州、成都、佛山、中山、青島、天津共17個城市在土地出讓中實施限價（但并非全面限價）。其中，除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定外，其余城市主要對價格進行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機制。

從對溢價率的遏制來看，這些政策的效果較為明顯。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，2016年南京土地平均溢價率為76%，今年初至2月12日，溢價率已降至59%。鄭州的溢價率從32%降至15%；北京從38%降到14%；廣州從37%降到11%；合肥從220%降至147%。

但正如天津新政的規(guī)定，由于配建部分的成本向純商品房部分分攤，使得很多土地的單價不降反升。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國300個城市成交土地樓面均價為2313元/平方米，環(huán)比增加11%，同比增加54%。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計也顯示，1月熱點城市的土地溢價率有所下滑，但大部分城市的單價有明顯提高。

資本繼續(xù)外溢

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，熱點城市土地市場降溫，還有很多政策因素。其中最不可忽略的，在于政策層面對于房企資金的監(jiān)管。

2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》，對私募資金投資16個熱點城市房地產(chǎn)進行嚴(yán)格監(jiān)管。去年11月，銀監(jiān)會也要求16個房價上漲過快城市（與上述熱點城市等同）的銀行業(yè)金融機構(gòu)自查房地產(chǎn)融資和流向。發(fā)改委也于當(dāng)月發(fā)文，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

在此之前，上交所、深交所和央行也分別發(fā)文或表態(tài)，對房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細分與分類監(jiān)管、表外融資、土地貸款等進行強化監(jiān)管。

張大偉認為，由于房企資金受到管控，土地出讓中的限制條件越來越多，今年的土地市場將進入逐步平穩(wěn)階段，“地王”的數(shù)量和溢價率都會有所下降。

但與土地出讓中的“限”字訣類似，這些政策對熱點城市有較強的針對性。對于非熱點城市而言，管控力似乎有所欠缺。

2月10日，長沙迎來春節(jié)后的首輪土地拍賣。6宗土地以31.6億元的價格競出，平均溢價率為77.82%。其中，在“芙蓉區(qū)瀏陽河?xùn)|岸057地塊”的出讓中，參與各方共“血拼”8小時，競價134輪，溢價率為168.4%，8588元的單價被指高出周邊在售房屋的價格；另一宗商業(yè)地塊的出讓中，競價次數(shù)137輪，溢價率達到171.8%。

這成為非核心城市土地交易的縮影。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，在春節(jié)后柳州出讓的兩宗土地中，溢價率分別達到113%和75%，青島一宗土地的溢價率達到131.3%，臨沂一宗土地的溢價率也達到109.8%，江蘇泰州、廣東中山也都出現(xiàn)溢價率超過50%的個案。

“樓市資金從核心二線城市繼續(xù)外溢。”張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，雖然融資渠道受到管控，但經(jīng)過去年的銷售“大年”之后，大型房企手中的資金仍然充沛。在政策管控范圍越來越大的情況下，資本選擇進一步向非核心城市流動。在本輪市場周期內(nèi)，這被視為樓市資金的第三輪流動。政策調(diào)控被認為是導(dǎo)致流動的主要動力。

事實上，長沙當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士反映，早在去年下半年，就有投資資金從外地涌向長沙購房。

有分析人士指出，新一輪的資金流動已經(jīng)產(chǎn)生，如今已反映到土地市場上，并可能進一步投射到商品房市場。按照當(dāng)前的態(tài)勢，長沙、青島，乃至春節(jié)期間頗受關(guān)注的海南市場，都可能成為下一輪資金流動的受益者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。