房企融資“非典型”渠道添“緊箍咒”

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)13日發(fā)布備案管理規(guī)范第4號(hào)文，要求規(guī)范證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房?jī)r(jià)上漲過快熱點(diǎn)城市的普通住宅項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策將對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)泡沫產(chǎn)生深刻影響，監(jiān)管思路劍指行業(yè)良性發(fā)展。

文件要求，私募資管計(jì)劃投資于房?jī)r(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市的普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)熱門城市。

文件特別強(qiáng)調(diào)包括委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等投資方式是監(jiān)控重點(diǎn)，今后以上類別產(chǎn)品均不予備案。

隨著宏觀調(diào)控的深入，房企直接向銀行融資貸款艱難，因而轉(zhuǎn)向信托、私募、基金子公司等嵌套資管計(jì)劃的通道方式進(jìn)行融資。這些資金來源仍是銀行為主，且項(xiàng)目集中在熱點(diǎn)城市的普通住宅項(xiàng)目，為房地產(chǎn)企業(yè)提供支付土地出讓金或者補(bǔ)充流動(dòng)資金等業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策直指土地市場(chǎng)資金過剩所堆積的地價(jià)泡沫。2016年以來，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”地塊頻現(xiàn)，地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)現(xiàn)象普遍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50大城市樓板價(jià)均價(jià)漲幅高達(dá)43％。蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個(gè)城市土地成交金額超過1200億元，溢價(jià)率、樓板價(jià)、土地成交總額均刷新歷史新高。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新政策有助于開發(fā)商買地“去杠桿”，也有利于減少土地市場(chǎng)資金過剩導(dǎo)致的泡沫，“開發(fā)商日子雖然更難過了，但是非理性因素會(huì)減少。因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的火熱主要還是因?yàn)橘Y金面過剩，開發(fā)商不怕拿高價(jià)地，就怕拿不到地，政策收緊后，總有一批開發(fā)商囊中羞澀了。”

旭輝控股總裁林峰表示，房企過去的融資僅僅依賴銀行的開發(fā)貸款和賣房的資金回籠?，F(xiàn)在開發(fā)商融資工具繁多，相當(dāng)一部分資金來源于各類資管計(jì)劃、信托等融資渠道。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，幾乎大的開發(fā)商資金鏈均套有來自券商、信托、保險(xiǎn)、私募的資金。由于各類高杠桿的做法比較多，很多房企變得“財(cái)大氣粗”、在拿地的過程中底氣十足，逐漸在一線城市及熱點(diǎn)二線城市形成“資產(chǎn)泡沫”。

“銀行與券商、信托、保險(xiǎn)、私募等之間的‘通道’，要被嚴(yán)格監(jiān)管了。這會(huì)導(dǎo)致資金的整體流動(dòng)性趨緊，房地產(chǎn)作為最大的資金池，后續(xù)受到的影響將首當(dāng)其沖。”一位房企高管表示。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有嚴(yán)管這些“通道”，房地產(chǎn)商的資金鏈才能真正受到影響。一家銀行系信托公司人士表示，2016年10月以來，央行、銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、上交所、深交所等監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，監(jiān)管思路都劍指行業(yè)良性發(fā)展，金融市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。