雞年上海首場(chǎng)土拍：臨港三宅地溢價(jià)率均低于2%

雞年春節(jié)假期過(guò)后，全國(guó)土拍市場(chǎng)開始熱鬧起來(lái)，而上海也在今天（2月17日）迎來(lái)節(jié)后的首場(chǎng)土地拍賣。最終，位于上海臨港的三塊純宅地被綠地、萬(wàn)科、碧桂園各自以不足2%的溢價(jià)率摘得。值得一提的是，盡管溢價(jià)率低，但是樓板價(jià)卻不低。

具體來(lái)看，綠地以15.6億元競(jìng)得臨港南匯新城NNW-C4A-02地塊，樓板價(jià)21180元/平方米，溢價(jià)率0.85%；萬(wàn)科以10.35億元獲得臨港南匯新城NNW-C4D-02地塊，樓板價(jià)21370元/平方米，溢價(jià)率1.76%；碧桂園以16.3億元獲得臨港南匯新城NNW-C4D-08、NNW-C4D-09地塊，樓板價(jià)21086元/平方米，溢價(jià)率0.41%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，近期信貸收緊的動(dòng)作頻頻，上海對(duì)拍地自有資金的要求已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行一段時(shí)間，加之土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)再度有上海市銀監(jiān)局的人士坐鎮(zhèn)，整個(gè)拍賣過(guò)程顯得十分理性。臨港區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)不再陌生，隨著這幾年開發(fā)成熟度不斷提升，尤其是軌交16號(hào)線通車，使得這幾年市場(chǎng)接受度在增加。但是“養(yǎng)老”“度假”等烙印仍難退卻，所以真正入住率還是比較低。距離市區(qū)遠(yuǎn)是客觀短板，商業(yè)配套發(fā)展速度低于市場(chǎng)預(yù)期，短期內(nèi)人氣不旺的現(xiàn)象較難有突破性發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次上海南匯新城三幅土地拍賣效率較高，拍賣時(shí)間比較快，體現(xiàn)了近期土地市場(chǎng)調(diào)控的重要導(dǎo)向。綠地、萬(wàn)科、碧桂園拿下這三幅土地，表明優(yōu)質(zhì)房企更容易進(jìn)入此類新城市場(chǎng)。

當(dāng)然此類土地的起拍樓板價(jià)就達(dá)到2萬(wàn)多的水平，這背后可能也體現(xiàn)出近期拍地的一個(gè)新變化，即為了抑制高溢價(jià)率，實(shí)際上會(huì)通過(guò)提高起拍價(jià)來(lái)進(jìn)行控制。所以看似低溢價(jià)，但其實(shí)房企拿地的壓力并不小。而從務(wù)實(shí)的角度看，這樣做能夠使得拍地的節(jié)奏加快，防范各類盲目加價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)。

當(dāng)然土地的價(jià)格既然遵循調(diào)控的思路，也要遵循市場(chǎng)化的因素。所以對(duì)于上海土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，地價(jià)高其實(shí)也和土地資源價(jià)值較高有關(guān)系。從這個(gè)角度看，不單純打壓地價(jià)，而主要把控拿地資金的合規(guī)性，是近期最關(guān)鍵的思路。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。