雞年首拍多城再現(xiàn)高溢價(jià) 土地市場(chǎng)余熱難消

雖然各地樓市在緩慢降溫，但土地拍賣(mài)市場(chǎng)卻依舊火爆，頻現(xiàn)高溢價(jià)成交。

2月15日，南京的雞年首場(chǎng)土地拍賣(mài)結(jié)果出爐，七幅地塊全部成交，其中五幅需現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，其總起始價(jià)為183.7億元，成交總價(jià)達(dá)268.7億元。同樣，長(zhǎng)沙“雞年首拍”的平均溢價(jià)率也高達(dá)77.82%，最搶手的一幅土地溢價(jià)168.4%方告成交。而自今年以來(lái)，還有合肥、杭州等多個(gè)去年的樓市熱點(diǎn)城市刷新了土地價(jià)格。對(duì)于熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)余熱難退的現(xiàn)狀，有業(yè)內(nèi)人士指出，要緩解房企的“饑渴癥”，合理增加土地供應(yīng)方為治本之策。

一幅地塊歷經(jīng)395輪競(jìng)價(jià)

2月14日“情人節(jié)”，南京城內(nèi)最令“萬(wàn)眾傾倒”卻是土地。作為當(dāng)?shù)氐碾u年首場(chǎng)土地拍賣(mài)，出讓的七幅地塊中，除一幅純商業(yè)地塊以底價(jià)拍出，其余六幅均經(jīng)歷多輪競(jìng)價(jià)，有五幅達(dá)最高限價(jià)，須搖號(hào)確定競(jìng)得人。

昨日出爐的拍賣(mài)結(jié)果顯示，位于秦淮區(qū)中華門(mén)外的G98地塊，因區(qū)位較佳，競(jìng)爭(zhēng)激烈。從起始價(jià)58.6億元，到98億元的最高限價(jià)，歷經(jīng)四個(gè)小時(shí)395輪的競(jìng)價(jià)，最后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。不僅在拍賣(mài)輪次上創(chuàng)了新高，還創(chuàng)下南京歷年地塊拍賣(mài)總價(jià)之最。此外，有四幅住宅地塊，也全部拍出最高限價(jià)，再轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。記者注意到，土地拍賣(mài)的背后是資本的較量，上述地塊的競(jìng)得人主要是金茂、招商、綠城等地產(chǎn)大鱷。

競(jìng)拍的激烈，也顯示著房企對(duì)土地的“饑渴”。南京當(dāng)?shù)匾患颐襟w還披露了一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)，由于競(jìng)拍難度較大，一家大型房企曾找到當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士，希望其能幫助介紹購(gòu)買(mǎi)其他開(kāi)發(fā)商手上的未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一旦牽線(xiàn)成功，即“獎(jiǎng)勵(lì)”500萬(wàn)元。

與南京相似，2月11日，長(zhǎng)沙的“雞年首拍”也是十分火爆。有30多家房企參戰(zhàn)，出讓的六幅地塊被一搶而光。其拍賣(mài)總起價(jià)為14.27億元，總成交價(jià)31.6億元，平均溢價(jià)率高達(dá)77.82%。其中，芙蓉區(qū)瀏陽(yáng)河?xùn)|岸057地塊由長(zhǎng)沙龍湖拿下，溢價(jià)率168.4%。

再早以前，作為去年的樓市黑馬，合肥在今年1月份共出讓25幅土地，總成交額約241.83億元，創(chuàng)下近年來(lái)單月土地成交金額的最高值，單幅地塊溢價(jià)率超過(guò)200%、300%的案例更是層出不窮。同樣，1月19日，在杭州的2017年“首拍”中，多個(gè)板塊的地價(jià)紀(jì)錄也被刷新。

據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、成都、南京、青島、杭州等城市土地成交溢價(jià)率位于全國(guó)一、二線(xiàn)城市的前列，分別為147%、92%、75%、65%、59%、51%、50%。

為了抑制過(guò)熱的土地市場(chǎng)，一些熱點(diǎn)城市對(duì)土地拍賣(mài)確定了最高限價(jià)，但依舊出現(xiàn)瘋搶。多位業(yè)內(nèi)人士表示，如果沒(méi)有最高限價(jià)，肯定還會(huì)出現(xiàn)更多的地王。

“房企自持”僅在部分城市奏效

在今年的土地拍賣(mài)中，天津的成交溢價(jià)率相對(duì)較低，僅有6%。這與當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)的調(diào)控舉措有關(guān)。

為了給土地拍賣(mài)市場(chǎng)降溫，2月13日，天津再祭出殺手锏，房企報(bào)價(jià)到達(dá)上限后開(kāi)始比拼“自持面積”。也就是說(shuō)，當(dāng)掛牌競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)自持面積。對(duì)競(jìng)報(bào)自持商業(yè)建筑、自持住房建筑的，開(kāi)發(fā)后不得辦理銷(xiāo)售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。這一舉措大大增加了房企在天津拿地的成本和難度。

北京也對(duì)土地拍賣(mài)作了嚴(yán)格限制。1月19日，北京進(jìn)行了2017年“首拍”，三幅地塊均設(shè)有嚴(yán)格的競(jìng)拍限制，與天津的做法相似，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積或商業(yè)用房面積比例。雖然條件嚴(yán)格，但房企的熱情還是不減。其中兩幅地塊在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍過(guò)程中均達(dá)到價(jià)格上限，其后競(jìng)報(bào)的自持商品住房面積也均達(dá)到70%的最高比例限制，最后不得不轉(zhuǎn)入“報(bào)方案”階段。

合理增加土地供應(yīng)方可治本

樓市調(diào)控越來(lái)越緊，房貸門(mén)檻越來(lái)越高，為何土地市場(chǎng)卻依舊火熱？

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年樓市成交量較大，全國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積突破15億平方米，銷(xiāo)售額超過(guò)11萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。現(xiàn)在房企普遍是有錢(qián)沒(méi)地，特別是一些上市房企為了保持高速發(fā)展必須大量拿地維持儲(chǔ)備水平。

易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，去年下半年熱點(diǎn)城市實(shí)施樓市調(diào)控以來(lái)，很多房企的拿地節(jié)奏有變，但土地補(bǔ)庫(kù)存的需求依然存在。數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科、保利在內(nèi)的前20大房企，今年1月份的拿地金額達(dá)到1117.26億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2016年的6964元/平方米上升了38.6%。

對(duì)于“房企自持”等抑價(jià)手段，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷此前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾指出，即便要自持70年，開(kāi)發(fā)商依然有運(yùn)作的空間，除了通過(guò)發(fā)行REITs或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)外，還可建設(shè)購(gòu)物中心等支持現(xiàn)金流。而且，一些核心城市的核心區(qū)域可能將無(wú)地可售、無(wú)房可售，其土地增值也存有較強(qiáng)的預(yù)期。

南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華分析認(rèn)為，土地限價(jià)等手段僅暫時(shí)放緩了地王出現(xiàn)的腳步，表面平緩的背后實(shí)有暗流涌動(dòng)，因?yàn)橄迌r(jià)并未改變供需不平衡的實(shí)質(zhì)。

值得關(guān)注的是，去年，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，部分城市的土地供應(yīng)量還下降了，一些熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)不僅沒(méi)有完成當(dāng)年計(jì)劃，還創(chuàng)下多年來(lái)的新低。對(duì)此，一些業(yè)內(nèi)人士指出，部分地方政府未能確保合理的土地出讓規(guī)模，導(dǎo)致土地尤其是住宅用地成為稀缺資源。就房企而言，在一線(xiàn)城市搶不到，就得跑到二線(xiàn)熱點(diǎn)城市去拿地，因此，頻現(xiàn)高溢價(jià)也就不足為奇了。

多位房地產(chǎn)業(yè)人士表示，對(duì)今年的樓市持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)，但土地市場(chǎng)或許會(huì)走出相反走勢(shì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。