2015包頭樓市“狂想曲”

“理性回歸”是2014年中國樓市的關鍵詞，也是市場運行的主線。

“理性回歸”是2014年中國樓市的關鍵詞，也是市場運行的主線。業(yè)內人士普遍認為，在經歷了一系列的樓市調控之后，中國樓市告別了瘋狂的“黃金時代”，正逐步企穩(wěn)，走向“白銀時代”。我國樓市在艱難地跨過了2014年后，帶著各種希望、各種猜想進入了2015年。而作為一個以剛需性購房為主的城市，包頭樓市又將何去何從？紛繁復雜的市場現(xiàn)象下，諸多猜測給了2015年包頭樓市更多的想象空間。

【現(xiàn)象】利好政策多樓市現(xiàn)回暖

2014年底，隨著“930新政”、“央行降息”等一系列利好政策出臺，多地樓市出現(xiàn)回暖跡象。就目前的數(shù)據(jù)顯示，一、二線城市樓市將會處于平穩(wěn)狀態(tài)，成交量會出現(xiàn)低增長，基本上維持在去年的水平上；三、四線城市去庫存仍然是房企的首要任務。

以包頭為例，據(jù)搜狐焦點地產數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計顯示，2014年12月包頭市商品房共成交2733套，較11月2226套的成交量相比環(huán)比上漲22.8%?？偝山幻娣e為322273.95平方米，環(huán)比11月235953.56平方米的成交面積上漲36.6%。業(yè)內人士表示，成交量增加的原因主要是之前利好房地產市場的三大政策逐漸發(fā)酵，市民對房地產市場信心有所回升。尤其是12月商業(yè)地產成交量的大幅上升也預示了房地產市場的回暖。

今年以來，截至2015年1月12日，包頭市商品房本月已成交1000余套。2015年年初我市樓市開局良好，延續(xù)了歷年元旦就上年翹尾的行情。各種托市政策的相繼落地也促使了商品房成交量上漲。據(jù)有關人士稱，我市的購房者大多把購房時機安排在淡季之前，因此，在錯開了“金九銀十”的購房高峰期后，他們很有可能在今年的3月份左右創(chuàng)造出一個購房的小高潮。

【猜想】樓市什么樣兒有太多想象

NO.1限購or取消限購？

2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，限貸開始松綁：不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上提出，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

從2014年松綁限購的41個城市的反應來看，該政策對一部分城市的房屋成交量有明顯的提振作用。但2015年的市場環(huán)境和2014年有所不同，現(xiàn)在市場信心有所恢復、需求釋放、成交上升、房貸寬松，在這種情況下，松綁限購將會產生錦上添花的效果，改善和投資需求會進一步釋放，樓市成交將更加火熱。房地產市場調控政策仍然以寬松為主已成為大多數(shù)業(yè)內人士的一致看法。大多數(shù)人認為，今年國家房地產調控政策變化不會太大，在貨幣政策方面預計將有一定程度的寬松，降息、降準都有可能。

NO.2房價漲or跌？

對于國家是否出臺新的政策或是房地產開發(fā)商又在玩什么新花樣，其實老百姓并不太關心，他們關心的所有問題濃縮成一個就是：房價漲或是跌？作為百姓在街頭巷尾議論最多的熱點話題，有分析人士表示，“如果樓市的成交量繼續(xù)回升，那么房價就不會持續(xù)走低?！币虼耍鄶?shù)業(yè)內人士認為，我市今年的房價將會保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)暴漲暴跌的情況，最有可能會出現(xiàn)的是微漲微跌的態(tài)勢。

房價變化的一大原因是受到市場供需關系的影響，對于二、三、四線城市來說，供求關系方面存在分化的情況。一些重點二、三線城市，從長遠來看需求較為旺盛，在庫存去化較好的情況下，此類城市市場逐步回歸平穩(wěn)，價格擺脫下行出現(xiàn)反彈是可以預期的；另一些供應嚴重過剩的三、四線城市，在2015年仍然難以擺脫市場下行的通道，價格還將進一步下探。

業(yè)內人士普遍認為，從需求方面來看，2015年在調控回歸市場化、貨幣政策支持的背景下，我市消費者購房需求正有序釋放；從企業(yè)策略看，去年12月，房企繼續(xù)采取低價加推、以價換量策略。在2015年，至少前半年，消化庫存仍是市場主基調。

NO.3自住or投資？

每年年初的1月、2月都是房企前一年結算與下一年預算的節(jié)點，加之受到元旦、春節(jié)以及住宅市場需求動力萎縮的影響，開發(fā)商的供應意愿不足。元旦樓市開盤少新盤入市紛紛推遲，作為一個西部城市，我市的住宅市場需求動力以剛需性購房為主，單純作為投資型住房的相對較少。在目前情況下，由于年底沖量銷售透支了購買力，且剛需性住宅的需求幾乎已經得到滿足，而在樓市風險全面釋放階段，市場成交難度增加，住宅投資價值明顯下降，人們購房預期更為謹慎。

專家建議消費者，在年底這段傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商通常會有一定的優(yōu)惠活動，只要購房者用心，就有可能抓住開發(fā)商年末促銷的尾巴，取得一個比較合適的價格。但在房源方面，開發(fā)商往往以處理尾盤居多，購房者要多比較、多考慮，以期拿到性價比較高的特價房。

【政策】國家宏觀調控政府努力提振

從去年底到今年初，國家和市政府都出臺了一系列政策，對樓市進行宏觀調控。這些政策對2015年樓市產生了不同的影響。

《不動產登記暫行條例》

2014年12月22日，中國政府網全文公布了《不動產登記暫行條例》，并宣布該《條例》將從2015年3月1日起施行。根據(jù)《條例》，國土部將牽頭建立不動產登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。從政策層面看，中央政策以“穩(wěn)”為主，《不動產登記暫行條例》的正式出臺，意在完善房地產長效機制建設，短期對市場影響有限；從需求方面來看，在調控回歸市場化、貨幣政策支持的背景下，購房需求有序釋放；從供應情況看，年末推盤高峰促使部分城市庫存仍處于較高水平。

《個人繳存者繳存住房公積金管理暫行規(guī)定》

為了進一步擴大包頭市住房公積金制度覆蓋面，針對包頭市個體工商戶、自由職業(yè)者較多的實際情況，市住房公積金管理中心制訂了《個人繳存者繳存住房公積金管理暫行規(guī)定》，個體工商戶、自由職業(yè)者被納入市住房公積金繳存范圍?！稌盒幸?guī)定》于2015年起開始實施，個人繳存公積金可享受同等公積金貸款。

凡具有包頭市戶籍，男性未滿55周歲，女性未滿50周歲，在包頭市領取營業(yè)執(zhí)照的城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)者、進城務工人員、與單位解除勞動關系自謀職業(yè)的各類人員（統(tǒng)稱個人繳存者）可以繳存住房公積金。在新出臺的個人公積金繳存規(guī)定中，個人繳存公積金者享有與行政機關、企事業(yè)單位繳存職工相同的權利與義務。為了有效防范貸款風險，個人繳存者在辦理住房公積金貸款后停止繳存住房公積金的，將對其剩余貸款本金改按當期同檔次商業(yè)銀行個人住房按揭貸款基準利率計息。此次，將個人繳存者納入包頭市住房公積金繳存范圍，開創(chuàng)了包頭市住房公積金繳存業(yè)務的新模式。

二手房交易必須實行網簽

從2015年1月1日起，在包頭市房地產產權管理處已取得房屋所有權證的二手房進行買賣的，當事人必須通過市住房保障和房屋管理局“包頭二手房交易服務平臺”網上簽約系統(tǒng)簽訂《包頭市二手房買賣合同》，并委托市房地產置業(yè)擔保公司實施資金監(jiān)管，以保證買賣雙方的合法權益。

興麟、德邦系合同詐騙案在2014年掀起了軒然大波，也正因如此，政府開始更加注重對二手房市場的監(jiān)管，從資格考試，到人員備案都愈發(fā)的嚴格。使得整個程序更加規(guī)范化和專業(yè)化，加強對二手房公司資格的審查，力圖將最安全的房屋中介提供給廣大的購房者。在這樣的市場監(jiān)管力度之下，我市的二手房市場愈發(fā)的正規(guī)化。

【回看】包頭房地產開發(fā)分為五個階段

近日，市統(tǒng)計局發(fā)布報告，梳理了我市房地產開發(fā)進程。報告顯示，1998年以來，我市房地產市場經歷了五個發(fā)展階段。

●第一階段是1998年-2002年。我市印發(fā)了《包頭市人民政府關于包頭市直屬機關事業(yè)單位職工住房貨幣化分配暫行辦法的通知》，明確了自1999年開始，市直機關、事業(yè)單位不再安排資金建設福利住房。同時期，新開工面積年均增幅約5.5%，5年間全市房地產開發(fā)投資累計完成41.4億元。房價在941.8元/平方米。

●第二階段是2003年-2006年。2003年，央行發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（即“121號文”），首次提出房地產為“國民經濟的支柱產業(yè)”，極大地刺激了房地產的發(fā)展，項目新開工面積的年均增幅達26.9%，項目竣工面積的年均增幅在10.3%。房地產市場火爆，這期間，全市房地產開發(fā)投資累計137.99億元，房屋施工面積1477.8萬平米，房價在1600元左右，占全社會固定資產投資的比重8.3%。

●第三階段是2007年-2008年。2007年，由于金融危機的突然爆發(fā)，房地產市場驟然下行，房價下跌。這期間，全市房地產開發(fā)投資累計221.45億元，房價在3148.1元/平方米。

●第四階段是2009年-2011年。2008年底，一系列旨在“救市”的調控政策出臺，居民購買首套房最低首付比例調整為20%，貸款利率下限調整為基準利率的7折。加之“4萬億”投資政策的刺激，到2009年，房地產市場再次回歸到旺盛增長的局面，房價快速上漲，新開工面積的增幅則達13%，2010年4月，調控摟市的“新國十條”出臺，對外地戶籍人口和多套房購房者的貸款發(fā)放給予限制。9月，“新國五條”出臺，將房貸首付比例調整到30%及以上，暫停三套房貸；2011年下半年，二套房的最低首付比例提升至60%，貸款利率調整至基準利率的1.1倍。三年間，我市房地產開發(fā)投資達577.4億元，全市房地產銷售面積累計1898.4萬平方米，房屋價格4087元/平方米。

●第五階段是2012年至今。2012年，一些企業(yè)貸款困難，資金出現(xiàn)緊張，一些房地產企業(yè)持觀望態(tài)度，放緩樓盤上市的速度，竣工面積明顯減少。當年，房地產開發(fā)投資158.6億元，同比下降32.3%，房屋施工面積1633.8萬平米，同比下降17.9%。我市將房交會延至年底，并將公積金貸款的最高額度由30萬元調至40萬元，公積金的擔保費、評估費減半收取，購買首套房的居民契稅全免，購買二套房的居民契稅收取一半。這些政策的出臺，部分恢復了房地產企業(yè)信心。2013年我市完成房地產開發(fā)投資964.1億元

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。