杭州限購升級首日：開發(fā)商小心觀望 二手房解約頻現(xiàn)

3月28日，杭州樓市調(diào)控再次升級。昨天是調(diào)控加碼后的第一天，記者走訪多家在售樓盤現(xiàn)場和二手房中介門店，面對“認(rèn)房又認(rèn)貸”的高壓政策，開發(fā)商仍普遍處于觀望狀態(tài)，在等待市場的進(jìn)一步反饋；二手房市場，爆單的情況開始增加；而不同類型的購房者，則各有各的心思。

開發(fā)商觀望等待市場反饋

購房者尚未改變樓市預(yù)期

盡管是工作日的下午，位于錢江新城板塊的向江來時代中心售樓部仍然坐滿了購房者，該項目銷售負(fù)責(zé)人介紹：“這段時間杭州地段不錯的酒店式公寓都非常好賣，基本都是投資型需求。之前北京、上海的調(diào)控政策包括限購商業(yè)項目，有不少投資客擔(dān)心杭州也會出類似的政策，以后連杭州的酒店式公寓也沒資格買?！变N售負(fù)責(zé)人告訴記者，許多外地投資客看到杭州幾次調(diào)控下來價格沒有下降，認(rèn)為杭州的房價不會跌，因此果斷下手。

另一個商業(yè)項目三花國際，樣板房剛剛開放，售樓處的人氣依然很旺。

相比之下，住宅受到的影響就要明顯得多。中企·艮山府的工作人員告訴記者，新政出臺當(dāng)晚，置業(yè)顧問們就接到了不少購房者的電話：“客戶心里還是很急的?！彼硎?，這些改善型客戶大多已經(jīng)買過一套或多套房產(chǎn)，對政策的“免疫力”較高，對他們來說，首付從四成增加到六成主要是資金周轉(zhuǎn)的問題，還是有解決辦法的，倒沒有因為政策的出臺而放棄買房的打算?！笆苡绊懽畲蟮倪€是那些失去購房資格的客戶，比如單身的還想再買一套的?！?/p>

即將開盤的旭輝濱江·東方悅府，昨天置業(yè)顧問統(tǒng)計出10組失去購房資格的單身客戶，但因首付問題而改變購房決定的并不多?！伴_發(fā)商也需要反應(yīng)時間，基本上要用半個月來看看市場的反饋?！痹摌潜P工作人員表示，如果市場真的發(fā)生了明顯變化，那開發(fā)商才會采取降價或者別的手段來應(yīng)對，目前說這些還為時尚早。

記者在某樓盤現(xiàn)場遇到購房者陶先生，他已經(jīng)看了一段時間房子準(zhǔn)備改善，他告訴記者自己的看房經(jīng)歷十分坎坷，盡管看的都是中高端樓盤，但一度遇到“無房可買”的情況：“我去了奧體、錢江新城和濱江的幾個樓盤，不是被訂完了，就是要托關(guān)系才能買到下一期?！彼硎荆皫纵喅雠_的政策，并沒有真正限制住樓市的火爆，他也準(zhǔn)備再看看政策加碼后的情況再下手。

另一位購房者蔣先生則告訴記者，許多置業(yè)顧問都有類似說辭，叫做“長遠(yuǎn)來看，杭州的房價是會漲的，杭州的城市地位是會提升的”，他表示這種說法也影響到了他，因此政策加碼并不會直接影響他接下去買房的動作。

記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，相比前幾次調(diào)控后購房者往往有一種“越限越漲”的心態(tài)，周二出臺的高壓政策讓許多人感覺到這次是“動了真格”。“購房者更理性了，不像之前出政策的時候急著下單，怕不買就買不到了?！蹦硺潜P銷售經(jīng)理表示，這和政策始終在打壓“炒房客”有關(guān)，如今大部分購買住宅的客群都是自住型，受政策影響不會那么明顯。

二手房解約現(xiàn)象增多

因政策違約一般無需支付違約金

3月28日限購新政出臺當(dāng)晚，杭州市區(qū)（含余杭、蕭山、富陽）二手房在18：00時成交量還不足500套，短短幾個小時時間，網(wǎng)簽翻了兩倍多達(dá)到1574套，創(chuàng)今年以來二手房日成交量新高。

昨日成交量便如過山車般，截至昨晚9點，當(dāng)天二手房僅有近300套成交。

“門店爆了好幾單了，經(jīng)紀(jì)人都在抓緊梳理手頭客戶、回訪房東，為下個月做準(zhǔn)備?！焙朗廊A邦豐古區(qū)經(jīng)理楊洋洋說，這次限購政策比月初影響大多了。

據(jù)記者了解，類似情況在杭州多個中介門店都有發(fā)生，解除定金協(xié)議的都有不少?！敖裢肀緛碛袀€客戶約好要跟房東談價格，但一早就發(fā)信息過來取消約談，因為首付變6成買不起房子了?！辨溂业禺a(chǎn)大關(guān)店經(jīng)紀(jì)人金振愛告訴記者。

影響二手房成交的，主要有三種情況：買家購房資格被限、6成首付款湊不齊、房東直接不賣了。新政出臺當(dāng)晚，經(jīng)紀(jì)人本想逼單讓買賣雙方趕緊網(wǎng)簽，但有不少沒談成功，像朝暉五區(qū)，有個房東本想賣了房子置換，但現(xiàn)在再買房首付款不夠就直接不賣了。

“3月份能明顯感覺到有不少房東賣房是為了改善，或者想著利用金融杠桿置換一套更好的房子。”豪世華邦營銷總監(jiān)劉輝表示，總價200萬元左右的二手房賣掉去置換四五百萬元的房子，但新政一出，首付款一下子提高了近百萬元，“即便賣了房子也買不起，房東索性就不賣了?！?/p>

當(dāng)然，也有房東考慮到政策的影響，本來咬著就是不還價的，最后還是讓步了。不過，這樣的情況并不多，房東的心態(tài)沒那么快調(diào)整，二手房不同于新房，是個體交易行為，房東降價通常都會有一個滯后期。但對于買家而言，就沒新政前那么果斷了，要多看看再決定，這時更多的是買賣雙方相互博弈的一個過程。

據(jù)記者了解，目前因為政策原因?qū)е沦I賣雙方引發(fā)法律糾紛的現(xiàn)象并不多?！耙话闶苷咴蛴绊?，買賣雙方都是和平解除協(xié)議。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，昨晚就有客戶沒趕上查檔，雙方居間協(xié)議解除，買方不需要賠償違約金。

但之后是否會出現(xiàn)大量解除合約的法律糾紛，還不好說?！耙话愫贤锒加忻鞔_約定，屬于政策原因買賣雙方解約的，雙方無過錯，任何一方無需支付違約金?！?a href="http://www.wqcgm.cn/city/zhejiang/" target="_blank">浙江君安世紀(jì)律師事務(wù)所何正兵律師說。

杭州限購政策加碼后，我們的微信后臺、購房寶網(wǎng)站、熱線電話接到了很多網(wǎng)友咨詢，其中不少問題很有代表性。我們邀請了浙江中原首席分析師荊海燕來解答。

網(wǎng)友微微一笑：我3月22日預(yù)付了蕭山某樓盤的首付款，但當(dāng)時銷售人員對我說，因為那段時間網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉，因故未能網(wǎng)簽。像我這種情況，會受新政影響嗎?

答：如果至今還未網(wǎng)簽成功，那后續(xù)具體操作要按照新政來執(zhí)行。

網(wǎng)友周祥：我女朋友是杭州人，她買了酒店式公寓，有貸款。我是外地戶口。我們結(jié)婚后，兩個人可以在杭州買住宅么?首付幾成?

答：可以在杭州買住宅，首付三成。根據(jù)目前的實際操作，有商業(yè)性房產(chǎn)的商貸，暫不影響住宅的貸款。

網(wǎng)友多水的立方：我在寧波，婚前用公積金商業(yè)組合貸款買房，目前在還貸?；楹罄掀乓蚬ぷ麝P(guān)系落戶杭州，在杭州無房無貸。如果我現(xiàn)在還清貸款，跟老婆離婚，那么她在杭州買房是否能算首套?

答：具體要看老婆是不是寧波那套房產(chǎn)的共同還款人，有沒有簽過字。如果是的話，那就不算首套。

網(wǎng)友：政策出臺前買了一套房，已網(wǎng)簽，名下還有一套房（有貸款）也網(wǎng)簽出售了，但是名下這套房貸款今天還掉，結(jié)清證明卻要下周才能出來。就是說網(wǎng)簽是在政策前，結(jié)清證明是在政策后。我這種情況，是按舊政策還是新政策?

答：應(yīng)該是按照網(wǎng)簽時的政策來執(zhí)行。

網(wǎng)友：我在杭州買了房子但未落戶。因為我明年才去杭州上班，所以落戶不能走人才引進(jìn)?，F(xiàn)在想要換套學(xué)區(qū)房該怎么辦?把原來的房子貸款還清，才可以落戶再換房嗎?

答：如果之前的房產(chǎn)是在購房入戶時期購入的，可以先落戶，但是房子三年之內(nèi)不能出售。目前可靠的辦法是：還清貸款—落戶—購買二套。不過這樣對資金需求比較大，而且貸款利率按1.1倍，成本較高。

搶地擠破頭，蕭山邁入“3萬+”，“蘿卜干”秒變“人參”

蕭山能否迎來銷售井噴期

上周五，隨著恒大和融信拿下蕭山姊妹地塊，樓面價已經(jīng)沖破3萬元/㎡，街頭巷尾多了不少議論：“蕭山蘿卜干，竟成了遍地人參。”雖是玩笑，卻道出了蕭山被追捧的現(xiàn)實。隨著奧體板塊逐漸成熟，地鐵即將成網(wǎng)，以及對亞運(yùn)會的期待，不少購房者仍看好江南岸未來的發(fā)展，甚至有業(yè)內(nèi)人士判斷，杭州今年乃至后面幾年的發(fā)展要往蕭山看了。

炙手可熱的蕭山目前在售房源到底有多少?未來的潛在供應(yīng)有多少?到底需要多久來消化?記者通過一些數(shù)據(jù)分析試圖找尋答案。

短期內(nèi)新房供應(yīng)量充足

潛在供應(yīng)量巨大

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年蕭山區(qū)住宅共簽約18302套，相當(dāng)于平均每月成交1500余套。截至目前，蕭山區(qū)的可售住宅房源僅為5000余套。按照去年的去化速度，相當(dāng)于3.5個月就可以賣完現(xiàn)有庫存。今年一季度蕭山區(qū)已成交2500多套住宅，平均每個月800多套，按照這個去化速度，顯性庫存差不多半年左右也能去化完。

從目前的可售量來講，集中在幾個大盤上。融創(chuàng)時代奧城，從規(guī)劃中可知總戶數(shù)達(dá)1200戶，從中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來看，目前該項目還有近1000套的房源待入市；萬科海上明月因為體量大，目前仍有接近一半的量未推完；錢江世紀(jì)城中，萬科大家世紀(jì)之光的可售房源有400余套，蕭山開發(fā)區(qū)的中駿錢塘御景、中國鐵建江南國際城、江南之星以及新城的兩個蕭山項目加起來庫存就有2400多套。

不過，記者觀察到，蕭山今年的樓市待開盤以及去年拿地今年案名還未公布的項目，這些房源組成的隱性庫存仍然很大。

作為在蕭山拿地較為兇猛的融信，至今已在蕭山布局了8個項目。記者了解到，其中4個項目為獨立操盤，永興首府、蕭山公館、江南學(xué)府和創(chuàng)世紀(jì)均會在今年入市，共計3000余套。相當(dāng)于今年蕭山一季度的住宅成交量；今年年初一口氣拿下四宗涉宅用地的碧桂園，也將在蕭山大展拳腳。

而從整個蕭山區(qū)來看，供應(yīng)量主要集中在錢江世紀(jì)城和蕭山經(jīng)開區(qū)，其中錢江世紀(jì)城板塊，除了在售的融創(chuàng)時代奧城、碧桂園瓏悅，待入市的還有龍湖、景瑞、陽光城等，5個新項目住宅部分加起來，供應(yīng)量也有5000余套。

供地大戶存貨不少

市北、北干等新盤將扎堆

浙江中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止去年年底，算上在售存量，在售未推量，2010~2016年土地未入市量，總供應(yīng)量達(dá)到654.8萬㎡，這其中也包含商業(yè)項目，但總體來講，供應(yīng)量仍舊非常充足。

其中，蕭山橋南的庫存最大，總供應(yīng)量達(dá)到133.8萬㎡，其次是市北開發(fā)區(qū)，其總供應(yīng)量達(dá)到106.4萬㎡；接下來依次是蕭山新區(qū)、錢江世紀(jì)城、南部臥城以及湘湖新城。

回顧3月24日市北宅地出讓，有開發(fā)商在拍地結(jié)束后向記者感慨：“已經(jīng)沒法分析了?！碑吘梗簧贅I(yè)內(nèi)資深人士在拍地前的預(yù)測都是：“周邊項目眾多，競爭太大，如果理性拿地，最終成交價不會太高?！钡Y(jié)果卻令眾人大跌眼鏡。

細(xì)分來看，今年蕭山部分板塊的競爭將相當(dāng)激烈，就以市北板塊的在售樓盤看，包括東方一號、東方一品、華瑞晴廬、萬科海上明月等，待售樓盤有濱江東方名府、融信項目、融科項目、港中旅項目等。另外，就土地而言，從2017年讀地手冊可以看到，市北區(qū)塊可出讓宅地還有三宗，約136.4畝。

同樣是供地大戶的還有北干街道，從今年的推地計劃可以看到，待出讓宅地有6宗，約374.22畝。目前，在售項目如眾安白馬御府、順發(fā)旭輝國悅府、綠城九龍倉錢塘明月等，去年入駐的項目如融信永興首府、蕭山公館，還有至高項目、北辰項目以及合景項目，預(yù)計都會在今年面市。

是開發(fā)商角逐區(qū)

還是庫存重災(zāi)區(qū)

“所有房企都知道蕭山庫存大這一事實?！币晃粎⑴c這場土地出讓的開發(fā)商人士坦言，他告訴記者：“即便如此，僧多粥少，要么也去搶地，要么餓死。”

不過，融信投資部總經(jīng)理馬偉峰堅決否認(rèn)了蕭山會成為庫存災(zāi)區(qū)這一觀點。他認(rèn)為：“蕭山就是杭州的‘浦東’，接下去還有亞運(yùn)會的利好在，未來的潛力非常大，價格上漲是必然。在這一背景下，杭州和蕭山的界限也在打破，蕭山儼然將是杭州主城區(qū)第一梯隊的外溢區(qū)。另一方面，蕭山本地的購買力也是很強(qiáng)的，所以即便蕭山庫存大，也不用慌?！?/p>

雙贏機(jī)構(gòu)董事長章惠芳則認(rèn)為：“從蕭山現(xiàn)在的可售房源來看，其實是和背后潛在的隱形庫存形成了一個‘剪刀差’，短期內(nèi)應(yīng)該還是供不應(yīng)求的局面。但從長期來看，蕭山是否會成為庫存災(zāi)區(qū)，究竟是供不應(yīng)求還是供過于求，還是跟購房者們的預(yù)期掛鉤。”

她解釋，“雖然限購繼續(xù)在加碼，但市場還是處于一個看漲的慣性之中，需求仍在被提前，市場仍是供不應(yīng)求，而一旦這種預(yù)期改變了，購買力隨之下降，或許就會出現(xiàn)供過于求的情況?！?/p>

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示：“對于購房者而言，蕭山區(qū)未來供應(yīng)仍較大，包括新房供應(yīng)和土地供應(yīng)，此時冷靜觀察，判斷時機(jī)比急于入市更為明智。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。