天津樓市年終成功“翹尾”去庫存將成新常態(tài)

樓市送走了2014，卻在天津留下一個之前從未企及的新紀(jì)錄——商品住宅出清周期超過30個月。如今，2015年已然起步，市場將毫無疑問地進(jìn)入到去庫存時間。面對新年新常態(tài)，“壓力山大”的房地產(chǎn)市場又將走出怎樣的軌跡？

供大于求入市量創(chuàng)近年新高

2014年樓市波折前行，天津也并不例外，全市商品住宅成交最終交出了956.66萬平方米的成績單。盡管5月憑借藍(lán)印效應(yīng)一舉搶收147.28萬平方米，造就單月成交高值，又盡管下半年限購、限貸松綁，公積金、降息政策放寬顯著刺激了住房需求尤其是改善型需求的崛起，成功撬動年終“翹尾”，但事實(shí)上2014年的成交數(shù)字仍較前一年出現(xiàn)了19.06%的明顯降幅，月均成交量甚至不足80萬平方米。

“萎縮”的需求并沒能打擊到開發(fā)商的熱情，相反新增供應(yīng)量在2014年持續(xù)上揚(yáng)。除1、2月份受春節(jié)和行業(yè)淡季的影響而供應(yīng)走低外，項(xiàng)目入市量在此后持續(xù)增長。5月份，遠(yuǎn)郊不少開發(fā)商湊起了“藍(lán)印”的熱鬧，全市供應(yīng)量迅速達(dá)到196.76萬平方米的全年峰值。高供應(yīng)態(tài)勢在下半年的寬松政策環(huán)境中進(jìn)而延續(xù)，190萬平方米以上的入市量于9月再度現(xiàn)身。

中國指數(shù)研究院天津分院分析師祁麗靜表示，2014年全年商品住宅供應(yīng)總量定格在1424.39萬平方米，為近年來的最高值。一邊是月均近120萬平方米的入市量，另一邊是不足80萬平方米的成交額，銷供比僅有0.67。2014年“供大于求”的市場表現(xiàn)顯露無疑，且供求差距之大在近年來亦不多見。

庫存高企短期去化壓力陡增

截至2014年底，天津商品住宅可售面積達(dá)2346萬平方米，同比2013年增長19.5%。出清周期攀至30個月以上的歷史高位，而這一數(shù)字在2014年初只有不足19個月。

“一年時間出清周期提升約6成，持續(xù)的高位供應(yīng)急劇壘高了市場存量”，據(jù)祁麗靜介紹，4月份可售面積就達(dá)到2050.82萬平方米，于2013年2月后首度攀至2000萬平方米以上水平。出清周期的高點(diǎn)出現(xiàn)在11月份，33.6個月創(chuàng)造了天津歷史最高值。盡管最后一個月成交回暖促使去化速度有所提升，出清周期首度回落，卻仍處在30.4個月的高位。可以說，天津樓市短期內(nèi)的庫存消化壓力增大，風(fēng)險加劇。

“面向中長期，天津樓市壓力卻并不凸顯。數(shù)據(jù)顯示，天津土地消化時間為2.5年，中長期庫存適中；同時從人均住房建筑面積看，2010年該數(shù)據(jù)約為25平方米，至今也剛剛超過30平方米，人均住宅面積較低，未來潛力較大”，祁麗靜同時指出。

價格料穩(wěn)去庫存仍是主基調(diào)

樓市背負(fù)著高庫存紀(jì)錄走進(jìn)2015年，面對即將到來的春節(jié)，市場已如期進(jìn)入了傳統(tǒng)的交易淡季，加之開發(fā)商推盤節(jié)奏有所減緩，整體成交表現(xiàn)穩(wěn)定在低位?！邦A(yù)計(jì)樓市將從3月起再次回暖。整體來看，天津房地產(chǎn)市場行政調(diào)控色彩弱化，市場化回歸加速，但去庫存仍將是貫穿2015年全年的主基調(diào)”，祁麗靜判斷，部分區(qū)域的去化水平或?qū)⑻崴?。比如：?月份的成交情況看，一直以來庫存壓力最大的濱海板塊出現(xiàn)了交易量回升的局面，應(yīng)該說這與近期“自貿(mào)區(qū)”概念的發(fā)酵密不可分，2015年濱海板塊成交或?qū)⒃谡邘酉鲁掷m(xù)放量。

高庫存的壓力會否倒逼開發(fā)商降價呢？面對置業(yè)者普遍關(guān)心的話題，祁麗靜認(rèn)為，天津樓市價格長期保持穩(wěn)定并小幅增長態(tài)勢，即便是在2014年成交量顯著減少的背景下，市場均價仍有增長，這與市區(qū)核心地段較多“高價”項(xiàng)目集中入市有著直接關(guān)系。從2015年的市場供應(yīng)及關(guān)注熱點(diǎn)來看，市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)仍占有較大比重，而這些板塊的項(xiàng)目價格相對較高。面對如此成交結(jié)構(gòu)，全市均價出現(xiàn)回落的可能性并不大，加之2014年下半年出臺的諸多利好政策正在持續(xù)發(fā)酵，不排除有開發(fā)商會適時收緊優(yōu)惠力度，因此市場總體價格預(yù)計(jì)還將保持穩(wěn)定并小幅增長的態(tài)勢。但就個別區(qū)域而言，伴隨競爭壓力的加大，或?qū)⒊霈F(xiàn)開發(fā)商促銷讓利的情況。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。