北京調(diào)控殺手锏:243號文促389地產(chǎn)項(xiàng)目盡快入市

6月27日下午，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》（京建發(fā)〔2017〕243號，下稱“243號文件”）。要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項(xiàng)目名單。截至3月底，北京市共有拿地未開工項(xiàng)目161項(xiàng)，開工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)。

加快在途項(xiàng)目盡快入市，是北京市今年“317”新政中明確提出的。北京市住建委當(dāng)時(shí)表示，將督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)測算，“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目房源”初步統(tǒng)計(jì)有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。京房字專家組認(rèn)為，商品住宅庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售房源，而且這些房源距離實(shí)現(xiàn)市場供應(yīng)最近，對于市場預(yù)期影響也最大。該政策一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模；另一方面，督促這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)，能穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期。

京投發(fā)展股份有限公司總裁高一軒對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，增加供應(yīng)，防止捂盤惜售是好事。他認(rèn)為，后續(xù)供應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)，調(diào)控政策才能發(fā)揮最大效果。

放松預(yù)售條件

“243號文件”明確要求，全力推進(jìn)“拿地未開工”和“開工未入市”項(xiàng)目盡早開工入市。被納入清單項(xiàng)目不乏北京萬科、中糧地產(chǎn)、北京招商局、華潤置地、北京綠地等知名房企旗下項(xiàng)目。同時(shí)，針對納入清單項(xiàng)目，北京市住建委還明確了商品住宅項(xiàng)目辦理預(yù)售許可三項(xiàng)規(guī)定。

規(guī)定包括：凡列入清單的商品住宅項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，可以對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。在申請第二次預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交情況說明；已取得過一次預(yù)售許可的項(xiàng)目，在2017年年底前可申請辦理第二次預(yù)售許可；未取得過預(yù)售許可的項(xiàng)目，在2017年年底前取得的預(yù)售許可面積超過施工許可總面積50%的，在2018年6月30日之前可申請辦理第二次預(yù)售許可。

北京市住建委新規(guī)實(shí)質(zhì)上放松了預(yù)售條件。理解這項(xiàng)新規(guī)要結(jié)合預(yù)售證過往政策。

按照住建部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》要求，商品房預(yù)售應(yīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，持有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時(shí)投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

以外，北京在2013年曾頒布政策，提高大戶型住宅預(yù)售要求。通知規(guī)定，“2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）。”

也就是說，商品住房必須取得預(yù)售許可證，才可以對外銷售。按照規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，只能辦理一次預(yù)售許可。但如果要拿到預(yù)售許可證，除了要具備土地證、規(guī)證等證件外，還要達(dá)到一些其他要求，如投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。套均面積大于140平米的大戶型住宅項(xiàng)目，7層以下（含）的，需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售；8層以上（含）的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2（且不低于7層）后，方可辦理預(yù)售。

京房字專家組認(rèn)為，這就導(dǎo)致在一個(gè)施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，有些達(dá)到了進(jìn)度要求，有些沒有達(dá)到。如辦理一個(gè)預(yù)售證，就只能等所有樓棟都達(dá)到要求。加速入市的新規(guī)中，項(xiàng)目取得一個(gè)施工許可證后，就可對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可，這使得一個(gè)項(xiàng)目中那些已經(jīng)具備條件的樓棟，先領(lǐng)取預(yù)售許可證，先入市銷售，加速形成市場供應(yīng)。

直指供給端

近年來，北京市新房市場表現(xiàn)出供給不足、豪宅化等特點(diǎn)。而北京市此次公布的389個(gè)在途清單直接指向供應(yīng)端。

上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年5月，北京新建商品住宅成交面積為46萬平方米，環(huán)比減少13%，同比減少49%。觀察今年前5月北京新建商品住宅月度成交數(shù)據(jù)，總體位于50萬平方米交易規(guī)模以下的水平。而從歷史數(shù)據(jù)看，市場交易活躍的月份，月度交易數(shù)據(jù)基本可維持在75萬平方米以上，所以今年前5月交易相對疲軟。

上海易居研究院認(rèn)為，北京5月住宅成交繼續(xù)環(huán)比下跌，充分說明在認(rèn)房又認(rèn)貸、商住房交易管制等政策下，投資投機(jī)需求得到有效抑制，市場交易數(shù)據(jù)更多體現(xiàn)了剛需和改善性購房需求。除政策因素外，房源相對不足也是重要原因，后續(xù)從活躍市場交易角度看，積極補(bǔ)庫存很關(guān)鍵。

亞豪市場總監(jiān)郭毅測算，此前一張施工證只能辦理一次預(yù)售許可，但如果其中低層、高層產(chǎn)品混搭，則要符合2013年頒布的達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上、低層達(dá)到封頂階段才可取證的要求。粗略估算，389個(gè)項(xiàng)目中約有2/3應(yīng)在此列。

近年來，北京期房預(yù)售的單次取證套數(shù)逐年減少，新規(guī)放寬了取證預(yù)售的限制，將有利于增加市場供應(yīng)，同時(shí)結(jié)合備案價(jià)格管控，對北京房價(jià)將起到穩(wěn)定閥作用。施工進(jìn)度放寬，將房企開盤預(yù)售時(shí)間提前了3-6個(gè)月，盡早入市銷售回籠資金，有助于緩解房企資金鏈壓力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京督促在途商品房的新開工和領(lǐng)取預(yù)售證，是希望房企在項(xiàng)目投資方面不要有拖沓想法，也不允許有捂盤惜售的做法。此類規(guī)定明確了具體樓盤項(xiàng)目，帶有很強(qiáng)的鞭策效果，對于后續(xù)加快項(xiàng)目入市、滿足購房需求有積極作用。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似情況更多是督促開發(fā)商加快銷售，對于已經(jīng)取得施工許可證項(xiàng)目來說，受制于各類因素影響，如資金壓力，樓盤預(yù)售不可能一步到位，所以會(huì)先補(bǔ)發(fā)樓盤進(jìn)行第一次預(yù)售，對于第二次預(yù)售項(xiàng)目則需說明情況，以此來檢查是否存在捂盤惜售或拖沓施工情況。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。