廣州設(shè)立城市更新局 供地重心轉(zhuǎn)向存量土地

2月底，廣州將誕生一個全新的機(jī)構(gòu)——廣州市城市更新局。據(jù)悉，這是國內(nèi)首個以城市更新為主要職責(zé)的政府職能部門。

城市更新局整合劃入了廣州市“三舊”改造工作辦公室及有關(guān)部門統(tǒng)籌城鄉(xiāng)人居環(huán)境改善的職責(zé)。“國家對超大型城市的土地政策采取收緊態(tài)度，在沒有土地指標(biāo)來源的前提下，轉(zhuǎn)向存量土地開發(fā)是大勢所趨?！?a href="http://www.wqcgm.cn/city/zhongshan/" target="_blank">中山大學(xué)地理科學(xué)與規(guī)劃學(xué)院教授袁奇峰表示，城市更新局包含了更多職能，未來廣州的“三舊”改造模式將由目前的以經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向轉(zhuǎn)向以社會效益為導(dǎo)向。

一位參與了廣州城中村改造的開發(fā)商指出，從政策取向看，廣州未來將更重視“三舊”改造的推進(jìn)?！皬?010年到現(xiàn)在，廣州的三舊改造也積累了不少經(jīng)驗，希望能加快出臺相應(yīng)的制度和規(guī)則，降低改造的交易成本?！?/p>

從改造到更新

根據(jù)2014年12月公布的廣州機(jī)構(gòu)改革方案，廣州市城市更新局將主要負(fù)責(zé)制訂城市更新配套政策；編制城市更新工作方案與計劃；組織城市更新項目實施與監(jiān)管；審核城市更新項目方案、統(tǒng)籌資金平衡；集中辦理城市更新市級權(quán)限范圍內(nèi)的審批事項的服務(wù)工作。指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督各區(qū)城市更新工作。原來的“三舊”改造辦公室將不再保留。

據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造是廣東省向國土資源部申請的特殊政策，這一先行先試的機(jī)會為期三年。2009年，廣東省與國土資源部合作，率先以省部合作的方式在廣東開展節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作，成為全國唯一一個試點(diǎn)“三舊”改造的省份。同年10月，廣州市“三舊”改造工作辦公室成立，專門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市“三舊”改造工作，由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，分管副市長擔(dān)任副組長，各區(qū)政府和各相關(guān)部門為成員單位。

按照官方披露的數(shù)據(jù)，廣東省的“三舊”用地初步統(tǒng)計有175萬畝，用得好的話，就相當(dāng)于八九年的用地指標(biāo)，預(yù)計至少可以拉動投資28200億元?！叭f”改造還可以帶動冶金、建筑、建材、能源、機(jī)械、輕工等十多個產(chǎn)業(yè)、40多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改造完成后，每年至少可以實現(xiàn)產(chǎn)值3800億元。

實際上，“三舊”改造確實為用地緊張的城市釋放出了不少發(fā)展空間。據(jù)了解，截至2014年10月，廣州市研究策劃成片連片改造項目56個，其中重點(diǎn)推進(jìn)成片連片改造項目12個，用地面積76.35平方公里，相當(dāng)于2014年賣地面積的10倍。全市業(yè)主申請“三舊”改造項目已批復(fù)253個，其中舊城改造方案1個；城中村改造方案31個；舊廠改造方案221個。

廣州城市更新局局長楊承志近日接受媒體采訪時表示，城市更新局是在“三舊”改造工作辦公室的基礎(chǔ)上，增加了完善城市基礎(chǔ)設(shè)施公建配套、改善人居環(huán)境、提升城市功能內(nèi)涵的要求。他透露，該局的職責(zé)、機(jī)構(gòu)、人員配置等方案預(yù)計會在2月底出臺。

業(yè)界普遍認(rèn)為，從原來的臨時機(jī)構(gòu)——“三舊”改造辦公室轉(zhuǎn)變成常設(shè)機(jī)構(gòu)——城市更新局，意味著廣州對這一項工作的重視度在提升。袁奇峰對本報記者表示，城市更新的內(nèi)涵比“三舊”改造更為豐富，原來廣州的“三舊”改造是以經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，但未來會更重視改造的社會效益。

廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎也認(rèn)為，從“三舊”改造轉(zhuǎn)化到城市更新，不僅是理念的提升，更重要的是將整體改造、局部改造、滾動改造和全面整治結(jié)合起來，避免過度強(qiáng)調(diào)大拆大遷，實現(xiàn)保護(hù)與改造的協(xié)調(diào)。

向存量土地要空間

廣州城市更新局的設(shè)立與土地政策收緊的大背景息息相關(guān)。2014年初，國土資源部提出將嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地規(guī)模，逐步減少新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)。除生活用地及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地外，原則上不再安排城市人口在500萬以上控制發(fā)展規(guī)模的特大城市新增建設(shè)用地，重點(diǎn)控制東部地區(qū)特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模。

2014年兩會期間，廣東省委書記胡春華表示，廣州屬于特大型城市，城市規(guī)模必須嚴(yán)格控制。因此城市發(fā)展要轉(zhuǎn)變觀念，從“建新城”的城市擴(kuò)張轉(zhuǎn)變到“改舊城”的城市提升，充分利用好“三舊”改造政策，抓好舊城改造，加快城市更新。

楊承志透露，到2020年，廣州的新增建設(shè)用地指標(biāo)只剩下100多平方公里，如按每年30平方公里左右的使用量計算，幾年內(nèi)便會用完，靠“攤大餅”的發(fā)展模式已不可行，城市更新局的重要使命便是如何盤活“存量用地”。他介紹，廣州納入城市的存量土地將近600平方公里，占全省的“三舊”存量土地1/5，所以，未來廣州發(fā)展的潛力和發(fā)展重點(diǎn)將是以存量土地為主要內(nèi)容的城市更新。

彭澎指出，目前廣州的“三舊”改造推進(jìn)并不順利，尤其是涉及太多利益關(guān)系的舊村改造，如廣州市最多城中村的白云區(qū)至今沒有一個城中村改造成功的案例。他期望國土與規(guī)劃部門的合并、城市更新局的設(shè)立等機(jī)構(gòu)改革能帶來化學(xué)反應(yīng)，使廣州市“三舊”改造工作得到全面提升，大大增加城市的發(fā)展內(nèi)涵。

一位介入城中村改造但進(jìn)展緩慢的開發(fā)商表示，舊村改造牽涉多方利益博弈，僅靠村集體和開發(fā)商的力量難以平衡，迫切需要有明確的制度或規(guī)則來指導(dǎo)，以降低改造的交易成本、縮短改造時間，“希望城市更新局能夠推動相關(guān)法規(guī)的制定”。

據(jù)介紹，2015年，廣州城市更新局的工作重點(diǎn)是繼續(xù)推進(jìn)舊城區(qū)成片連片區(qū)域的項目改造，包括大坦沙島、金融城、魚珠舊城、同德圍、廣鋼新城、金沙洲、民間金融街、增城掛綠湖、教育城、萬博城等，改造總面積約18~20平方公里。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。