全國樓市調(diào)控效果分化 限價(jià)下特殊降價(jià)現(xiàn)象浮出

全國一二線城市在調(diào)控下，出現(xiàn)了明顯的分化。

日前，有媒體報(bào)道稱，環(huán)京城市在限購后，房價(jià)明顯回落，燕郊、固安房價(jià)下跌在20%-30%左右，由投資客吹起來的泡沫開始破裂。鄭州在嚴(yán)格限價(jià)下，也有房企開始低于市場價(jià)20%開盤。

而部分城市，如武漢、長沙、成都等，也存在因政策執(zhí)行不嚴(yán)格房企變相漲價(jià)的行為，例如明面上降價(jià)，但另外通過捆綁銷售車位、精裝修，維持高房價(jià)。

限價(jià)下的特殊降價(jià)

6月27日，河南省住建廳發(fā)文規(guī)定，鄭州新房備案價(jià)不得高于去年10月售價(jià)，地級(jí)市不能高于今年4月份價(jià)格。

實(shí)際上，從今年年初開始，鄭州已經(jīng)開始限價(jià)，但房企一直沒有積極響應(yīng)，寧可捂盤惜售。不過半年后，眼見政策并未放松，最近鄭州兩個(gè)樓盤突然低于市場價(jià)超20%開盤，其中一個(gè)從去年6月一期開盤是九千多，今年6月開盤價(jià)格依然是九千多，沒有捆綁銷售。正式打響了鄭州新房降價(jià)的第一槍。

據(jù)鄭州當(dāng)?shù)刭彿空吒嬖V記者，該盤一年時(shí)間，沒有漲價(jià)，如果按照市場價(jià)開盤，可以賣到1.5萬/平米。那房企為什么沒按市場價(jià)漲價(jià)呢？

其中一家房企內(nèi)部人士告訴記者，其實(shí)也不是房企自己有錢不想賺，而是在限價(jià)令下，即使備案價(jià)可以更高，但是賣出去了，也不給網(wǎng)簽備案，就會(huì)對(duì)公司的回款，資金鏈構(gòu)成影響。

因?yàn)殂y行按揭貸款，必須要等房子網(wǎng)簽之后，才會(huì)給開發(fā)商放款。如果不能網(wǎng)簽，房子賣了也沒用，貸款的那部分錢收不到。所以才會(huì)迫使開發(fā)商按照政府指導(dǎo)價(jià)格開盤。因?yàn)橐粋€(gè)房企盤子大了，想要快速周轉(zhuǎn)，必須保證現(xiàn)金流。

事實(shí)上，幾乎所有一二線調(diào)控的城市都出臺(tái)了限價(jià)令，大多是在備案價(jià)上設(shè)置紅線，一般是不能高于周邊均價(jià)，以及該樓盤前期開盤價(jià)。

然而，一個(gè)現(xiàn)象是，很多城市的新盤價(jià)格低于周邊二手房價(jià)格，然后是遭哄搶，需要找關(guān)系買房，還有一個(gè)現(xiàn)象就是出現(xiàn)陰陽合同，開發(fā)商通過裝修、車位捆綁銷售。

據(jù)長沙、武漢、成都的購房者向記者反映，由于限價(jià)，明面上的房價(jià)是降了，但開發(fā)商通過捆綁車位、裝修銷售，實(shí)際上加起來的價(jià)格并沒有降，雖然調(diào)控了，但大家對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期依然存在，所以新房市場還處在火爆期，房企也不愿意錯(cuò)過任何一杯羹。

如深圳華僑城新天鵝堡6月27日開盤，均價(jià)12萬/平米，比一年期的13.2萬均價(jià)降了10%，由于相比周邊二手房便宜，所以去化率也非常不錯(cuò)。華僑城內(nèi)部人士告訴記者，這也是深圳限價(jià)的結(jié)果。

6月27日，北京再次掛出5宗限價(jià)住宅用地，40.2萬平米，最高限價(jià)93521元/平米。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這些限價(jià)房地塊增加供應(yīng)量將明顯抑制未來區(qū)域房價(jià)，對(duì)整體北京市場帶來價(jià)格平穩(wěn)的趨勢影響。

真實(shí)的去泡沫

當(dāng)然，在調(diào)控組合拳下，還是有些城市出現(xiàn)了真實(shí)的降價(jià)。如在限購后，環(huán)京城市房價(jià)明顯回落。

去年上半年，環(huán)京多個(gè)縣市上漲超過一倍以上。這些房子大多數(shù)都被北京的投資者買走，有些群體手中不止一套房源。

結(jié)果，6月2日，廊坊發(fā)布具有殺傷力的限購政策：主城區(qū)、三河（含燕郊）、大廠、香河等地外地人購房須社保三年，只能購一套房，本地人只能擁有兩套。

由于環(huán)京城市投資水分大，該政策立竿見影，很多去年底去環(huán)京城市炒房的投資客，由于資金壓力，在市場風(fēng)向逆轉(zhuǎn)后，不惜賠本轉(zhuǎn)賣。

與環(huán)京一樣，深圳周邊的惠州、中山，也跟環(huán)京概念差不多，都是深圳投資客去買，想著以后讓深圳剛需去接盤，但一沒交通，二沒配套，實(shí)際上目前并不具備跨城生活的條件。

不過北京、上海、深圳在調(diào)控下，市場已正處于高位橫盤中，部分區(qū)域二手房也有小幅下降，成交量明顯下滑，客戶觀望情緒較重，開發(fā)商也不具備捆綁銷售的客觀條件。合肥、蘇州的樓市進(jìn)入了冷淡期。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，5月份70個(gè)大中城市中一線城市新房和二手房價(jià)格同比漲幅均連續(xù)8個(gè)月回落；二線城市新房和二手房價(jià)格同比漲幅分別連續(xù)6個(gè)月和4個(gè)月回落。

北京新房價(jià)格環(huán)比4月持平，但二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.9%，跌幅位列70個(gè)城市的首位。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在嚴(yán)格調(diào)控下，截至6月29日，北京二季度二手房合計(jì)簽約在3.6萬套左右，相比一季度的50980套下調(diào)了30%，也是最近9個(gè)季度市場成交量首次跌下4萬套。整體價(jià)格從4月開始到現(xiàn)在3個(gè)月累計(jì)跌幅在6%左右，部分區(qū)域房源價(jià)格超過了10%，目前的價(jià)格大約回到了春節(jié)前后水平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，價(jià)格下調(diào)比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價(jià)處理房源上，因?yàn)槌山涣勘┑?成以上，現(xiàn)在成交周期明顯拉長，北京市場連環(huán)單比例非常高。這種個(gè)案有價(jià)格下調(diào)超過10%的。

有的城市實(shí)際上已經(jīng)從限地價(jià)上，悄然默認(rèn)了一個(gè)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。以鄭州為例，去年12月“限地價(jià)、競房價(jià)”公布的幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域“最高限價(jià)”，剛好是下降20%。

如鄭州北龍湖最高限價(jià)3.2萬/平米，周邊洋房售價(jià)4萬/平米左右（茉莉公館、國投九棟都已經(jīng)飆到約4萬元/平米，上和院把預(yù)期已經(jīng)拉至4.5萬元以上）；龍子湖最高限價(jià)1.55萬元，區(qū)域在售樓盤天韻超2萬元/平米，周邊二手房五月花城和書香華府二手房成交價(jià)在1.9萬元/平米左右；白沙片區(qū)最高限價(jià)1.2萬元，區(qū)域部分樓盤售房部報(bào)價(jià)沖到1.5萬元/平米。

據(jù)鄭州業(yè)內(nèi)人士分析，北龍湖、龍子湖、白沙、經(jīng)開新區(qū)，這四個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，可以說是鄭州的四個(gè)風(fēng)水寶地，也只有這些區(qū)域有凈地可拍賣，鄭州市的土地財(cái)政主要來自這些區(qū)域，但這幾個(gè)區(qū)域全部實(shí)施了最高限價(jià)政策，彰顯了鄭州調(diào)控房價(jià)的決心。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。