山東三四線城市買房都要靠搶 多地取消購房鼓勵(lì)政策

進(jìn)入2017年，“買房”突然成了三四線城市居民談?wù)摰臒狳c(diǎn)。包括臨沂、濰坊、棗莊在內(nèi)的多個(gè)城市，都出現(xiàn)了市民“搶房”的現(xiàn)象。

根據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，當(dāng)前省內(nèi)現(xiàn)房庫存已經(jīng)降到了2015年后的最低水平。三四線城市在去庫存方面發(fā)揮了不小的作用。

臨沂出現(xiàn)搶房現(xiàn)象

齊河鄒城也供不應(yīng)求

6月17日上午，臨沂北城新區(qū)二期長沙路某樓盤公開搖號選房。

清晨五點(diǎn)多，就有大量購房者排隊(duì)簽到、等待入場搖號，排隊(duì)距離長達(dá)數(shù)百米。據(jù)部分購房者介紹，該樓盤此次共提供800套房源，但排號的購房者多達(dá)3000人，不少人一次買下十多個(gè)號。

同一天，臨沂城區(qū)共有4個(gè)樓盤開盤，推出的房源基本都是被購房者“一掃而空”。從報(bào)盤價(jià)格來看，當(dāng)天北城新區(qū)二期開盤的某樓盤洋房一樓價(jià)格在20000-22000元/平，標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格10000-12000元/平，小高層標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格在8200-8900元/平。

業(yè)內(nèi)人士表示，“今年以來臨沂樓市特別是北城新區(qū)供應(yīng)量不足，隨著北城新區(qū)二期部分樓盤推出房源，不少樓盤推出房源即被搶購，樓市火爆程度可見一斑。”

在前幾年，臨沂這樣的三四線城市出現(xiàn)“搶房”幾乎是不可想象的。但如今，不僅臨沂、淄博、濰坊、棗莊以及德州齊河、濟(jì)寧鄒城的房價(jià)都出現(xiàn)了漲價(jià)和“供不應(yīng)求”。其實(shí)，進(jìn)入2017年，全國范圍內(nèi)不少三四線城市都出現(xiàn)了一輪去庫存熱潮，山東省內(nèi)的情況并不例外。

今年5月，臨沂市普通住宅市場整體成交均價(jià)為6252元/平米，同比、環(huán)比分別增長16.29%、1.38%。其中北城新區(qū)成交均價(jià)為9620元/㎡，同比增長57.11%，比全市平均水平高出一大截。這固然有北城新區(qū)是行政中心所在地的原因，但也與臨沂樓市整體火熱分不開。

而在省內(nèi)其他三四線城市，根據(jù)調(diào)查，房價(jià)也在今年出現(xiàn)了不小幅度的增長。濰坊房價(jià)在近三個(gè)月漲了10%-20%，濰坊高新區(qū)的房價(jià)3個(gè)月漲幅在1100元每平米左右。而濱州濱城區(qū)的房價(jià)也已超過了6000元，比去年同期增長了1000元每平米，部分地區(qū)2年翻了一倍。

與房價(jià)上漲同時(shí)到來的，還有房屋銷售面積的增長和庫存量的下降。

根據(jù)山東省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，截至五月底，山東省房地產(chǎn)市場現(xiàn)房待售面積3940萬平方米，待售面積下降14.5%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期擴(kuò)大37.3個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)房庫存已降至2015年來最低水平。

去年還在鼓勵(lì)購房今年政策都已取消

就在一年之前，濰坊、鄒城等地還出臺過各種鼓勵(lì)購房政策以“去庫存”，但隨著房價(jià)的上漲和庫存量下降，各地政策紛紛轉(zhuǎn)向，轉(zhuǎn)而通過規(guī)范房地產(chǎn)市場來抑制房價(jià)過快增長。

2016年之前，濰坊的房價(jià)一直處在3000-4000元/平方米的水平。即使在全國房價(jià)普漲，各種調(diào)控措施都難以控制的背景下，濰坊樓市的平淡讓很多人匪夷所思。

2016年6月，濰坊市出臺了購房補(bǔ)貼政策，規(guī)定在奎文區(qū)、濰城區(qū)、濰坊高新區(qū)等地購房，會給予契稅補(bǔ)貼、營業(yè)稅補(bǔ)貼等優(yōu)惠。同時(shí)，濰坊還對三種在高新區(qū)買房的情況，分別給出鼓勵(lì)并享受不同的財(cái)政補(bǔ)貼。

其中個(gè)人購買商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的，按每平方米240元標(biāo)準(zhǔn)予以財(cái)政補(bǔ)貼。外來人員在高新區(qū)購買新建商品住房的，按每平方米100元標(biāo)準(zhǔn)予以財(cái)政補(bǔ)貼。高新區(qū)內(nèi)企業(yè)統(tǒng)一購房20套（含20套）以上的，對購房職工按每平方米150元標(biāo)準(zhǔn)予以財(cái)政補(bǔ)貼。

而進(jìn)入2017年，濰坊部分區(qū)縣房價(jià)出現(xiàn)近千元的上漲。相應(yīng)的，之前鼓勵(lì)購房的政策在2017年也大都被取消。濰坊市住建局一名工作人員介紹，政府不鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場過火。而為了抑制房價(jià)過快上漲，濰坊市住建局于今年5月25日發(fā)布了文件，重點(diǎn)打擊房企無證預(yù)售。同時(shí)，相關(guān)部門還要求當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，已備案的應(yīng)按照申報(bào)價(jià)格銷售，3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)；3個(gè)月后需調(diào)整價(jià)格的，應(yīng)報(bào)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)。

與濰坊類似，濟(jì)寧鄒城市也曾出臺過類似的“去庫存”政策。去年3月15日，鄒城也對購房者實(shí)行每平米100元補(bǔ)貼政策。8個(gè)多月里，鄒城城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)商品住房共備案7380套，同比增長2369套，增長了47.27%。該政策已于去年年底取消。

聊城籌建第三方平臺解決信息不對等問題

隨著房價(jià)的上漲，炒房、囤房以及違規(guī)預(yù)售等行為也頻頻出現(xiàn)。對此，多個(gè)城市紛紛出臺文件，并加大對類似行為的打擊力度。

2017年4月7日，臨沂下發(fā)通知，將在4月至6月間聯(lián)合開展全市房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整頓工作。對樓市中的未取得預(yù)售許可證違規(guī)銷售、不明碼標(biāo)價(jià)或未在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)、違規(guī)炒作虛假宣傳等18個(gè)方面的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。

而就在該方案出臺的第二天，臨沂市萬城置業(yè)有限公司開發(fā)的“萬城花開”項(xiàng)目，在未取得許可證的情況下，在臨沂大學(xué)城體育場進(jìn)行了公開選房活動(dòng)，超過5000人現(xiàn)場搶購1600套房源。隨后，萬城置業(yè)有限公司被責(zé)令立即停止違規(guī)銷售行為，退還違規(guī)所得，并對其處以頂額罰款。

5月份，泰安市房管局召集全市166家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人開會。會議對開發(fā)企業(yè)做出了嚴(yán)厲的要求，包括嚴(yán)禁違規(guī)預(yù)售、以次充好、哄抬房價(jià)；嚴(yán)禁發(fā)布虛假房源，進(jìn)行廣告，惡意炒作不實(shí)消息；嚴(yán)禁虛報(bào)裝修費(fèi)用，假借裝修名義變相漲價(jià)；嚴(yán)禁捂盤惜售或者變相囤積房源等。

近兩個(gè)月內(nèi)，聊城多部門則是持續(xù)打擊捂盤惜售、惡意炒房等行為。除了常規(guī)動(dòng)作之外，聊城市住建部門嚴(yán)肅查處不良開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)縱容唆使銷售人員通過互聯(lián)網(wǎng)自媒體等渠道，宣傳房源不足、價(jià)格上漲信貸收緊等虛假消息，制造房地產(chǎn)緊張氣氛、誤導(dǎo)購房群眾恐慌性購房的行為。“在檢查過程中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，要從嚴(yán)、從重、從快懲處。”聊城市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

同時(shí)，聊城還擬籌建房地產(chǎn)信息公開第三方網(wǎng)絡(luò)平臺，以解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易過程中，售買雙方信息不對等問題。

原本沉寂的三四線城市房子為啥會變火？

其實(shí)，這輪三四線城市的去庫存加速的種子，是在去年被“埋下”的。由于樓市政策、金融政策松動(dòng)，房地產(chǎn)市場供需兩側(cè)均出現(xiàn)火爆。

隨后一二線城市限購，更為三四線城市引來部分“游資”。加上各地城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以及舊城改造工作的持續(xù)，本地外地購房者也非常充足。這些因素，都助推了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上漲。

1需求旺盛貸款方便，三四線跟著濟(jì)青火

“短期看金融，中期看土地，遠(yuǎn)期看人口”。從目前來看，導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)火熱的直接原因，還是去年下半年開始的中央與地方的去庫存政策。

2城市化進(jìn)程加快，市轄區(qū)人口購買力強(qiáng)

對于三四線城市來說，去庫存的實(shí)現(xiàn)依然主要依賴購房者的增加。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對不同的城市來說，其購房者的構(gòu)成也存在不同情況。

3新城配套設(shè)施完善，帶火熱點(diǎn)區(qū)域市場

對一些三四線城市的熱點(diǎn)區(qū)域來說，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的提升，可以在短時(shí)間內(nèi)拉動(dòng)該地區(qū)的房地產(chǎn)成交量。這些區(qū)域大多是城市新區(qū)，而其中也往往少不了外地大型地產(chǎn)商的影子。

據(jù)了解，隨著今年一線城市樓市政策的調(diào)整，不少大型房企的目光聚焦到三四線城市，近期陸續(xù)有20多家外地開發(fā)商到臨沂考察、洽談拿地，其中多家是國內(nèi)排名前50的企業(yè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。