樓市半年報(bào)：市場(chǎng)現(xiàn)拐點(diǎn) 房企搶跑出貨

充滿懸疑的2017年樓市跌跌撞撞已然過(guò)半，當(dāng)多家開(kāi)發(fā)商陸續(xù)交出驕人的業(yè)績(jī)之際，國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的收縮卻為行業(yè)下半年埋下一絲隱憂。

中國(guó)指數(shù)研究院的研究數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)2017年上半年監(jiān)測(cè)的30個(gè)主要城市，17個(gè)城市成交面積同比下降，一線陣營(yíng)中的北上廣深同比降幅較高，其中深圳同比降幅超過(guò)50%，北京、上海降幅高于30%，二線陣營(yíng)的南京甚至創(chuàng)下6年來(lái)同期最低交易額。

冰凍三尺非一日之寒。雖然多個(gè)城市的一二手房?jī)r(jià)依然維持穩(wěn)定，但重點(diǎn)城市成交量的下跌依舊透露出市場(chǎng)降溫的端倪。

值此拐點(diǎn)來(lái)臨之際，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)采取擴(kuò)張型戰(zhàn)略的開(kāi)發(fā)商們，不得不重新對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行思考，唯有及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略順勢(shì)而為的公司，才有望在這一輪調(diào)整中平穩(wěn)生存乃至贏得先機(jī)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全新格局，或許已經(jīng)開(kāi)啟。

多城市交易量收縮

日前，深圳市國(guó)土委公布6月份樓市成交情況，顯示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套住宅，同比減少54.7%，成交均價(jià)54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。據(jù)悉，自去年10月8日深圳公布“深八條”以來(lái)，樓市調(diào)控效果明顯，進(jìn)入今年以來(lái)，房?jī)r(jià)逐月環(huán)比下降。1至5月，深圳新房成交均價(jià)分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

該市剛剛公布的6月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，6月新房成交2953套，環(huán)比增加27.7%;成交價(jià)格為54492元/平方米，環(huán)比降0.04%。從去年10月份以來(lái)，深圳新房成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)九個(gè)月環(huán)比下降。

同樣為一線城市的北京也在政策疊加效應(yīng)下出現(xiàn)交易量的下滑。北京的“930新政”被稱為“繼2011年限購(gòu)后的最嚴(yán)政策”。進(jìn)入2017年，北京調(diào)控范圍不斷擴(kuò)大，3月17日以來(lái)，北京相繼出臺(tái)了近20項(xiàng)調(diào)控政策，甚至祭出針對(duì)離婚的堵漏新規(guī)。與此同時(shí)，增加供給的調(diào)節(jié)手段也被決策層使用。2016年上半年，北京住宅用地共實(shí)現(xiàn)成交24宗，遠(yuǎn)高于去年同期7宗的成交量。

亞豪君岳會(huì)日前提供給第一財(cái)經(jīng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京商品住宅僅成交13464套，成交面積204.59萬(wàn)平方米，同比分別減少44%、42%。這一成交量也創(chuàng)造了歷史新低。以剛過(guò)去的一周(6月26日~7月2日)為例，北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套，成交面積5.9萬(wàn)平方米，創(chuàng)近17周新低。

在廣州，成交同比下跌幅度低于北京和深圳，但下跌的趨勢(shì)依然成立。數(shù)據(jù)顯示，僅僅6月份，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量為6784套，環(huán)比5月的6568套小幅增加了3.29%，但同比仍然少了37.9%。

除了一線城市，部分房?jī)r(jià)漲幅較大的二線城市也陷入市場(chǎng)的自我修復(fù)階段。南京曾經(jīng)是去年房?jī)r(jià)漲幅最大的城市之一，但今年上半年卻陷入了“滯漲”狀態(tài)。有數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，不含高淳、溧水，南京市累計(jì)成交新房30478套，比去年同期的7.5萬(wàn)多套大跌近六成。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京市共成交新房3.73萬(wàn)套，去年同期為7.59萬(wàn)套，同比下降50%，這一成交套數(shù)也創(chuàng)下2011年以來(lái)(上半年)新低。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年中指監(jiān)測(cè)的30個(gè)主要城市，17個(gè)城市成交面積同比下降，其中南京下降幅度達(dá)61.19%，福州同比降幅也超六成。當(dāng)然不乏依然上漲的城市，其中汕頭升幅為195.52%，徐州次之，同比上升41.67%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析認(rèn)為，供應(yīng)端的發(fā)力將繼續(xù)有效平抑房?jī)r(jià)預(yù)期，但前述入市的地塊，其項(xiàng)目最快也需明年年初入市，因此無(wú)法解救今年下半年的成交量。在她看來(lái)，今年下半年北京樓市成交量將繼續(xù)維持低位，2017年的全年成交情況恐將創(chuàng)造歷史新低。

一份《百日調(diào)控全景速覽》報(bào)告顯示，3月17日后的100天內(nèi)，北京鏈家的二手房百日成交量下降70%，核心500盤年化換手率下降62%。5月，北京二手房核心500盤0成交占比達(dá)到1/4;上海鏈家二手房成交量環(huán)比下降25.6%，均價(jià)下跌0.2%;深圳鏈家二手房成交量繼4月環(huán)比下降23.1%后又環(huán)比下降9.5%，均價(jià)與4月基本持平;廣州鏈家二手房成交量則環(huán)比減少17.5%。