地產(chǎn)業(yè)洗牌加速：大型房企并購(gòu)增多 中小房企出局

2016年2月6日，碧桂園與廣州豪進(jìn)集團(tuán)旗下公司簽訂合作協(xié)議，一舉收獲“新塘鎮(zhèn)豪進(jìn)廣場(chǎng)”“石灘鎮(zhèn)豪進(jìn)四季名苑”兩大地塊。3月20日,碧桂園正式進(jìn)駐豪進(jìn)廣場(chǎng)。在碧桂園的內(nèi)部通訊表中，購(gòu)入位于廣州增城的豪進(jìn)廣場(chǎng)共花費(fèi)4.76億元，擁有權(quán)益51%。

這只是碧桂園眾多收并購(gòu)案例中的一個(gè)。2016年以來(lái)，碧桂園在收并購(gòu)市場(chǎng)上動(dòng)作頻頻。公開(kāi)資料顯示，2016年，碧桂園共獲取413宗土地，其中兼并、收購(gòu)獲取的有167宗，收并購(gòu)金額占土地總價(jià)49.5%。今年6月20日，在接受時(shí)代周報(bào)記者在內(nèi)的媒體群訪時(shí)，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君透露，今年前4月，碧桂園通過(guò)招拍掛和收并購(gòu)，土地費(fèi)用已花去超過(guò)900億元。“其中收并購(gòu)為碧桂園獲取項(xiàng)目的主要方式，占比60%。”

事實(shí)上，處于轉(zhuǎn)型期的地產(chǎn)行業(yè)正在加速洗牌，隨著土地門(mén)檻的增高，一些大型房企并購(gòu)以及通過(guò)合作方式拿地增多，而部分中小型房企已經(jīng)走在轉(zhuǎn)型或者退出的路上。

并購(gòu)與合作開(kāi)發(fā)增多

熱衷于此的不單是碧桂園，隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過(guò)去以及土地成本的不斷抬高，“收并購(gòu)交易”正逐步成為部分房企增加土地儲(chǔ)備的主要渠道。一方面，以收并購(gòu)方式獲取項(xiàng)目拿地成本相對(duì)較低，可使企業(yè)避開(kāi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，部分收并購(gòu)獲取的項(xiàng)目，可以快速推出市場(chǎng)，加速企業(yè)資金回流。

Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012-2014年，中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)金額分別為453億元、863億元、1768.1億元；2015年并購(gòu)案宗數(shù)為343宗，涉及并購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長(zhǎng)11%。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；截至2017年2月13日，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)已達(dá)15宗，涉資250億元。

具體到企業(yè)方面，2016年，保利地產(chǎn)通過(guò)合作、并購(gòu)方式獲取的土地資源面積占比達(dá)75%，同比增長(zhǎng)84%。萬(wàn)科2016年新增的項(xiàng)目中有59.5%通過(guò)合作方式獲取。今年6月29日，萬(wàn)科還通過(guò)下屬子公司接手廣信房產(chǎn)位于廣州市核心區(qū)域16宗可開(kāi)發(fā)土地，成交價(jià)為人民幣551億元。時(shí)代周報(bào)記者從萬(wàn)科內(nèi)部獲悉，2014年，萬(wàn)科開(kāi)始在內(nèi)部推行項(xiàng)目跟投制度，規(guī)定項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、城市公司及區(qū)域管理層必須強(qiáng)制跟投新獲取的項(xiàng)目，如果投資失敗，跟投員工將承受損失。從此萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在投資上變得格外謹(jǐn)慎，同時(shí)竭盡全力去尋覓價(jià)格合理的投資機(jī)會(huì)，包括二手地、合作開(kāi)發(fā)，甚至是購(gòu)買(mǎi)爛尾樓、在建工程。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾提出，市場(chǎng)上一手地還是很貴，實(shí)際上除了政府供地之外，市場(chǎng)還有大量已經(jīng)出讓的存量土地。萬(wàn)科特別愿意在這方面有所作為。“相信未來(lái)收購(gòu)、并購(gòu)機(jī)會(huì)慢慢多起來(lái)。”

再看在收并購(gòu)市場(chǎng)“長(zhǎng)袖善舞”的融創(chuàng)與恒大。截至2016年12月31日，融創(chuàng)正在開(kāi)發(fā)的239個(gè)項(xiàng)目中，只有88個(gè)是100%權(quán)益，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目151個(gè)占比63.2%。恒大則于2015年12月初，收購(gòu)新世界位于武漢、?？?/strong>等地共4個(gè)項(xiàng)目，成交金額135億元人民幣。之后的12月29日，恒大再次宣布收購(gòu)新世界位于成都、貴陽(yáng)2個(gè)項(xiàng)目及周大福位于北京、上海、青島3個(gè)項(xiàng)目，耗資204億元。兩次交易，恒大共獲得總建筑面積逾1200萬(wàn)平方米。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞曾表態(tài)，恒大是并購(gòu)的受益者。恒大并購(gòu)了很多小項(xiàng)目，幫助公司實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，在招拍掛市場(chǎng)上的拿地成本較高或者說(shuō)資金審核較為嚴(yán)厲的情況下，通過(guò)并購(gòu)也不失為一種較好的投資模式。另外通過(guò)股權(quán)并購(gòu)而非資產(chǎn)并購(gòu)的模式，可以為企業(yè)獲得較大的稅收減免或優(yōu)惠等。

合景泰富財(cái)務(wù)部副總裁羅兆和在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)透露，除并購(gòu)?fù)?，公司亦?huì)選擇與房企進(jìn)行“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”，從而盡快熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)“在當(dāng)?shù)?，我們都?huì)找一個(gè)合作伙伴，聯(lián)合開(kāi)發(fā)。學(xué)習(xí)一段時(shí)間后，我們會(huì)繼續(xù)在當(dāng)?shù)貙ふ覚C(jī)會(huì)”。

部分中小房企退出

在克而瑞看來(lái)，大中型房企諸如融創(chuàng)、保利、恒大依靠規(guī)模優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)屢屢涉足行業(yè)并購(gòu)，而部分業(yè)績(jī)不佳的中小房企無(wú)疑成為了“砧板上的魚(yú)肉”。保利地產(chǎn)首席分析師吳定金也透露，樓市每一輪變化都會(huì)使得行業(yè)內(nèi)重新洗牌，很多中小開(kāi)發(fā)商正以賣(mài)土地和項(xiàng)目的方式逐步退出這個(gè)市場(chǎng)。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的監(jiān)測(cè)，2009年底滬深兩地涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。而到了2014年，滬深涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司則不足200家，5年間，有超過(guò)100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2016年11月4日，綠景控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠景控股”）發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告稱，公司控股子公司廣州市花都綠景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以2556.3萬(wàn)元向廣州市天譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出售“金碧御水山莊”面積合計(jì)為1305.85平方米的商品房。

綠景控股表示，公司2016年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型》的議案，公司決定全面轉(zhuǎn)型醫(yī)療服務(wù)行業(yè)，并加快處置原有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，退出房地產(chǎn)行業(yè)。

凈利潤(rùn)的下降是迫使綠景控股作出選擇的直接原因。2015年3月13日，綠景控股公布其2014年業(yè)績(jī)報(bào)告。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6116.23萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)110.77%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)326.28萬(wàn)元，較上年同期的696.87下降53.18%。

除類似綠景控股這樣徹底轉(zhuǎn)型之外，也有部分房企意圖通過(guò)向其他行業(yè)轉(zhuǎn)型，找到利潤(rùn)平衡點(diǎn)。

“如今每一個(gè)地產(chǎn)公司都在轉(zhuǎn)型的路上，未來(lái)的萊蒙國(guó)際希望擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)和大健康業(yè)務(wù)，為集團(tuán)進(jìn)行資本增值。”2017年4月3日，萊蒙國(guó)際（03688.HK）在其2016年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)宣布集團(tuán)決定向“大健康”轉(zhuǎn)型，萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事兼聯(lián)席行政總裁陳風(fēng)楊如是解釋。

但轉(zhuǎn)型的直接原因同樣是地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售陷入困境。2016年5月19日，萊蒙國(guó)際以43.94億元出售位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)予融創(chuàng)中國(guó)。

陳競(jìng)德曾在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)坦言，在出售的7個(gè)項(xiàng)目中，·，長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。加上運(yùn)營(yíng)成本高昂，如果不出售，該項(xiàng)目將成為公司未來(lái)發(fā)展的一個(gè)負(fù)擔(dān)。“我們?cè)脒^(guò)單獨(dú)將杭州項(xiàng)目出售，一是沒(méi)人愿意接手，二是有買(mǎi)方出價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們的預(yù)期，所以我們想到把深圳、上海、杭州等項(xiàng)目’打包’出售給融創(chuàng)。

不僅是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)庥?ldquo;擠壓”，大型房企擴(kuò)張對(duì)于中小房企的沖擊，還體現(xiàn)在土拍市場(chǎng)上。

2012年之前，在廣州土地市場(chǎng)上，中小房企表現(xiàn)相對(duì)積極。以2011年9月1日一場(chǎng)土拍賣(mài)為例，當(dāng)日廣州市政府推出了荔灣、白云、花都和番禺4個(gè)區(qū)共9個(gè)地塊。彼時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)一大型開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)，最終名不見(jiàn)經(jīng)傳的廣東邦華集團(tuán)同時(shí)取得同德圍鵝掌坦地塊和荔灣區(qū)原高爾夫球場(chǎng)的商業(yè)地塊，而番禺信息技術(shù)發(fā)展公司則以約13億元總價(jià)拿下大學(xué)城6幅地。

好景不長(zhǎng)，2013年，平衡格局被打破，5月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)拍出3個(gè)地王，土地市場(chǎng)一片火爆，拿地方清一色為大型房企，中小房企“零拿地”。2013年廣州房企拿地金額排名前十名，均為大型房企，佳兆業(yè)、越秀、綠地居前三位。至2014年，外來(lái)房企大鱷紛紛抄底廣州土地市場(chǎng)，本土中小房企幾近沉寂。

此外，對(duì)于一些有風(fēng)險(xiǎn)隱憂、后續(xù)發(fā)展動(dòng)力不足的中小房企而言，融資通道的進(jìn)一步收窄，也使得其發(fā)展處境堪憂。時(shí)代周報(bào)記者援引一位業(yè)內(nèi)人士指出，獲取開(kāi)發(fā)貸有一定的考核標(biāo)準(zhǔn)，其中包括開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、企業(yè)每年的銷(xiāo)售額、有無(wú)不良貸款記錄、整體債務(wù)情況等。但中小房企獲得開(kāi)發(fā)貸的難度要大于大型房企。中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行就曾明確表示，放房企開(kāi)發(fā)貸款要首要考慮企業(yè)的資質(zhì)。