融創(chuàng)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)7大讀不懂:萬(wàn)達(dá)未阻迪士尼 融創(chuàng)圖什么

我覺(jué)得（人生）前面半段，雖然經(jīng)過(guò)這么多東西，我覺(jué)得精彩對(duì)吧，其實(shí)也學(xué)到了很多東西，這是最主要的……

今天，兩大有錢(qián)任性主角——萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)一紙公告再度展示了兩位地產(chǎn)大亨的“魄力”。沒(méi)錯(cuò)，兩大男神聯(lián)手上頭條，轟動(dòng)效果非一般。

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7月10日上午，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)中國(guó)以295.75億元收購(gòu)了13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目股權(quán)，并以335.95億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下的76個(gè)酒店。這次交易的總額達(dá)到631.7億元。

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孫宏斌的大名和他的融創(chuàng)近幾年來(lái)越發(fā)叫響，今天再度出手“頭條事件”，也讓我們有興趣咀嚼下他的過(guò)往。

曾經(jīng)，他是聯(lián)想的接班人。同一年，卻被柳傳志送進(jìn)監(jiān)獄。

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事后證明這是一場(chǎng)誤會(huì)……

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誰(shuí)能說(shuō)這不是人生的一場(chǎng)成全？

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書(shū)歸正傳：

消息一出，港股市場(chǎng)“萬(wàn)達(dá)系”股票萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展一度大漲近150%；與此同時(shí)，這也是融創(chuàng)近年來(lái)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”手筆最大的一次。

坊間有調(diào)侃稱，市值不到600億的融創(chuàng)中國(guó)，收購(gòu)綠城、收購(gòu)樂(lè)視、收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅，更何況老孫說(shuō)跟萬(wàn)達(dá)600億的交易資金全部來(lái)自融創(chuàng)自有資金。一個(gè)如此激進(jìn)的白衣騎士，拿著自己的錢(qián)到處幫人解套，讓人不得不想，這個(gè)白衣騎士的目標(biāo)到底是什么？

這筆交易，確實(shí)有許多市場(chǎng)無(wú)法理解的問(wèn)題：融創(chuàng)并不擅長(zhǎng)于酒店管理和文化旅游，為什么花600多億來(lái)接手萬(wàn)達(dá)？而王健林為什么要全部拋棄這塊重大資產(chǎn)？此次收購(gòu)“讀不懂”多多，我們梳理七點(diǎn)內(nèi)容。

讀不懂之一：萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展股價(jià)大漲150%，卻給融創(chuàng)“差評(píng)”

作為港股市場(chǎng)上僅存的“萬(wàn)達(dá)系”股票萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展，無(wú)疑是今天上午港股最大受益者。

萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展股價(jià)一度大漲近150%。截至今日收盤(pán)，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展收漲46.55%，報(bào)0.85港幣，全天振幅達(dá)155%；成交大幅放量，達(dá)1.56億港幣；收盤(pán)市值達(dá)39.9億港元，一度飆升至53.08億港元。

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展公告表示，董事會(huì)確認(rèn)并不知悉導(dǎo)致今日股價(jià)和成交量增加的任何原因。

根據(jù)年報(bào)，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展主要業(yè)務(wù)包括英國(guó)倫敦、歐洲大陸及西班牙馬德里、美洲大陸及美國(guó)芝加哥、澳大利亞、中國(guó)桂林萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及中國(guó)福州恒力城等。萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展業(yè)務(wù)并不在融創(chuàng)中國(guó)此次收購(gòu)的項(xiàng)目之列。

記者注意到，一直以來(lái)萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展業(yè)績(jī)并不理想。從2014年至2016年股東應(yīng)占溢利方面都是出現(xiàn)虧損的狀態(tài)。

融創(chuàng)今天第一時(shí)間發(fā)布了停牌的消息，讓我們無(wú)法圍觀資金對(duì)這次收購(gòu)的態(tài)度。不過(guò)我們倒是可以回想下當(dāng)初150億投向樂(lè)視網(wǎng)(30.680,0.00,0.00%)時(shí)，融創(chuàng)的股價(jià)表現(xiàn)，今年1月份，融創(chuàng)宣布150億戰(zhàn)略投資樂(lè)視的第二個(gè)交易日，股價(jià)下跌超過(guò)8%。

沒(méi)錯(cuò)，融創(chuàng)頻頻并購(gòu)也讓資本市場(chǎng)擔(dān)憂其負(fù)債高企。2017年以來(lái)，招商國(guó)際、中銀國(guó)際、SWS等券商又先后給融創(chuàng)“賣(mài)出”評(píng)級(jí)。

自2016年以來(lái)不斷伴隨著融創(chuàng)擴(kuò)張，使得公司負(fù)債持續(xù)上漲，盈利能力卻在收窄。融創(chuàng)2016年年報(bào)顯示，融創(chuàng)凈負(fù)債率由2015年底的75.9%上升到了121.5%，提高45.6個(gè)百分點(diǎn)。另外，融創(chuàng)2016年還發(fā)行了100億元永續(xù)債。若把永續(xù)債歸至債務(wù)欄目下，SWS估算融創(chuàng)的凈負(fù)債率將高達(dá)208%。

有分析表示，伴隨著融創(chuàng)2017年激進(jìn)并購(gòu)的推進(jìn)，公司負(fù)債率下降幾乎是不可能的事情。

等看融創(chuàng)復(fù)牌，也是一件值得想像的事情。

讀不懂之二：萬(wàn)達(dá)多個(gè)項(xiàng)目不滿一周就賣(mài)，還沒(méi)真正狙擊迪士尼

在上海迪士尼樂(lè)園開(kāi)幕前，王健林接受媒體采訪時(shí)曾表示，“有萬(wàn)達(dá)在，讓你20年盈不了利。”并公開(kāi)宣稱，迪士尼模式過(guò)多的室外項(xiàng)目不匹配南方的天氣，IP雖多但過(guò)于依賴不知?jiǎng)?chuàng)新。

之后，萬(wàn)達(dá)在文旅項(xiàng)目上的計(jì)劃迅速鋪開(kāi)，目前正式啟動(dòng)的文旅項(xiàng)目已達(dá)16個(gè)，有6個(gè)開(kāi)業(yè)。

不過(guò)，此次交易仿佛是突然的決定。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)此次宣布出售的13個(gè)文化旅游項(xiàng)目，其中多個(gè)項(xiàng)目不滿一周，包括7月2日剛剛斥資66.75億元拿地的濟(jì)南項(xiàng)目，7月4日才宣布正式啟動(dòng)的昆明項(xiàng)目。此外，西安，天津，海口與惠州，尚未正式摘地。

在過(guò)去半個(gè)月里，王健林還高調(diào)出席了兩場(chǎng)萬(wàn)達(dá)文化旅游城的活動(dòng)。6月29日，哈爾濱萬(wàn)達(dá)城開(kāi)業(yè)；7月9日，萬(wàn)達(dá)貴州丹寨小鎮(zhèn)扶貧啟動(dòng)。

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讀不懂之三：“四個(gè)不變”，融創(chuàng)到底圖什么？

券商中國(guó)記者發(fā)現(xiàn)，此次聯(lián)合公告中表示，交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”。

1、品牌不變，還是姓“萬(wàn)達(dá)”；

2、規(guī)劃內(nèi)容不變，該怎么開(kāi)發(fā)還是怎么開(kāi)發(fā)；

3、項(xiàng)目建設(shè)不變，還是萬(wàn)達(dá)管控到底；

4、運(yùn)營(yíng)管理不變，還是萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)。

并且，酒店交割后，酒店管理合同不變，還是萬(wàn)達(dá)管理。也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)只是把項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)“賣(mài)給”了融創(chuàng)，其他的所有事情還是萬(wàn)達(dá)在打理。

融創(chuàng)是以做住宅地產(chǎn)為主，沒(méi)有如此大體量的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和酒店管理的經(jīng)驗(yàn)，為什么要接下萬(wàn)達(dá)這13個(gè)文旅項(xiàng)目和76家酒店呢？

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但記者注意到，萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)的聯(lián)合公告里還表示：“雙方同意在電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。”

眾所周知，現(xiàn)在孫宏斌手里的樂(lè)視的資產(chǎn)有不少煩惱。但萬(wàn)達(dá)旗下萬(wàn)達(dá)電影(52.040,0.00,0.00%)是中國(guó)最大的院線，如果樂(lè)視能與萬(wàn)達(dá)深度合作，那么，就極具想像空間了。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從萬(wàn)達(dá)的口徑來(lái)看，文旅項(xiàng)目投資規(guī)模均在數(shù)百億元左右。若從這個(gè)角度考慮，融創(chuàng)此次收購(gòu)的價(jià)格可謂相當(dāng)便宜。

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讀不懂之四：融創(chuàng)630多億全部為自有資金，這是真的？

近一年孫宏斌的頻頻出手“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，此次收購(gòu)資金從何而來(lái)？

今日，孫宏斌接受媒體采訪時(shí)表示，交易涉及資金完全來(lái)自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金；融創(chuàng)在今年上半年的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?100多億元，全年銷售額將超過(guò)3000億元。

截至2016年末，融創(chuàng)中國(guó)的賬面現(xiàn)金近700億元，今年上半年，該公司的銷售金額為1118.4億元，其中權(quán)益合約銷售金額770.6億元。

值得注意的是，融創(chuàng)中國(guó)近期一直處于高負(fù)債狀態(tài)，2016年該公司的凈負(fù)債率為121%。

近幾年來(lái)，融創(chuàng)選擇了“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”之路來(lái)迅速充實(shí)土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。融創(chuàng)2016年年報(bào)披露，公司2016年實(shí)施了16項(xiàng)并購(gòu)，收購(gòu)標(biāo)的多為上海、蘇州、鄭州、深圳、杭州、成都的房地產(chǎn)公司，涉及資金595億元。在其2016年新增的5394萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備中，有68%都來(lái)自收購(gòu)。

此外，自2016年以來(lái)，融創(chuàng)在全國(guó)土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)共斥資至少567.04億元，去年9月份東莞一地塊，溢價(jià)率高達(dá)689%。

有媒體調(diào)查稱，查詢?nèi)趧?chuàng)年報(bào)以及其他公開(kāi)信息獲悉，這632億元雖是融創(chuàng)的自有資金，但穿透其資金來(lái)源可知，絕大部分還是源于融創(chuàng)的借貸。

讀不懂之五：“5個(gè)億不多”的王健林，怎么就變賣(mài)資產(chǎn)了？

去年，王健林入股珠海銀隆表示，“不多，才5個(gè)億”。而且，2017年上半年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入1348.5億元，怎么就“賣(mài)資產(chǎn)”了呢？

王健林接受采訪時(shí)透露了這筆資金的用途，那就是：“通過(guò)這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司債券2016年年報(bào)顯示，截至2016年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)貨幣資金為1002億元，總資產(chǎn)為7511億元，負(fù)債合計(jì)為5278億元，資產(chǎn)負(fù)債率為70%。

這次交易，萬(wàn)達(dá)將獲得631.7億元資金，假如萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債不變，將直接使得負(fù)債率下降5%左右，財(cái)務(wù)狀況更“穩(wěn)健”。

也有業(yè)內(nèi)解讀萬(wàn)達(dá)此舉甩賣(mài)是“去地產(chǎn)化、輕資產(chǎn)化”戰(zhàn)略的一部分。

王健林曾在2016年工作報(bào)告中解釋過(guò)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，包括兩種模式：“投資類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就是別人拿錢(qián)下訂單，我們負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)。合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就是對(duì)方出地又出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營(yíng)，凈租金雙方7比3分成。”

王健林預(yù)計(jì)，此次交易完成兩年后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金等收入將超過(guò)地產(chǎn)收入。

2017年上半年萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入568.3億元，占集團(tuán)收入的42.1%；服務(wù)業(yè)務(wù)收入780.2億元，占集團(tuán)收入的57.9%。

至于出售酒店，去年7月3日凌晨，因?yàn)槿胱⌒畔⒈恍孤?，王思聰在微博上痛罵長(zhǎng)沙萬(wàn)達(dá)文華酒店。這下老王算是為小王出氣了。

讀不懂之六：不止金科，不止樂(lè)視，孫宏斌為何頻頻收購(gòu)？

今日9時(shí)4分，融創(chuàng)中國(guó)公告停牌，并稱有待刊發(fā)一份“有關(guān)本公司擬進(jìn)行非常重大的收購(gòu)事項(xiàng)并構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告”。

上周五，融創(chuàng)中國(guó)在港股價(jià)跌幅加大，最高下跌至14.96港元，跌幅6.67%。自7月4日以來(lái)受樂(lè)視系有關(guān)消息影響，四個(gè)交易日內(nèi)，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)下跌超過(guò)了11%。目前，總市值為577.66億元。

7月6日晚，樂(lè)視網(wǎng)發(fā)布公告稱，賈躍亭已辭去公司董事長(zhǎng)職務(wù)，董事會(huì)將重組。樂(lè)視網(wǎng)將于7月17日召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，選舉新一屆董事長(zhǎng)。同時(shí)，最遲到10月18日，樂(lè)視網(wǎng)的股票就要復(fù)牌。

而近日，多家機(jī)構(gòu)近日紛紛下調(diào)樂(lè)視網(wǎng)的估值。在上述公告背景下，融創(chuàng)此次是否在為剛買(mǎi)下的樂(lè)視網(wǎng)多做考慮？給樂(lè)視網(wǎng)、樂(lè)視影業(yè)爭(zhēng)取更多籌碼，順利推動(dòng)重組交易？

不止是樂(lè)視，過(guò)去兩年中，“并購(gòu)?fù)?rdquo;孫宏斌馬不停蹄。

2016年9月，融創(chuàng)旗下全資子公司天津聚金物業(yè)管理有限公司耗資40億元購(gòu)得金科股份(6.550,0.37,5.99%)16.96%的股份，融創(chuàng)間接成為金科股份的第二大股東。

2016年12月，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁商羽和融創(chuàng)中國(guó)副總裁張強(qiáng)，成功進(jìn)駐金科股份董事會(huì)。

2016年11月至今年4月28月，融創(chuàng)中國(guó)又通過(guò)旗下另外兩家公司天津潤(rùn)澤物業(yè)管理有限公司及天津潤(rùn)鼎物業(yè)管理有限公司在二級(jí)市場(chǎng)多次增持金科股份。

至此，融創(chuàng)中國(guó)合計(jì)持有金科股份13.34億股，占總股本的25%，距離實(shí)際控制權(quán)人黃紅云及其一致行動(dòng)人所持有的26.24%僅一步之遙。

融創(chuàng)也承認(rèn)在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，公司及其一致行動(dòng)人計(jì)劃將根據(jù)金科股價(jià)情況、業(yè)務(wù)發(fā)展情況以及公司的資金安排等因素，并以公司認(rèn)可的價(jià)格，繼續(xù)增持金科股份不少于2000萬(wàn)股。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金科股份是A股上市企業(yè)，融資能力更好。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金好比血液。在港股融資天花板已現(xiàn)的情況下，如果能拿下金科，借殼回歸A股，或者借助金科A股上市公司的優(yōu)勢(shì)，以較低的成本融到較多的錢(qián)，將在很大程度上決定融創(chuàng)中國(guó)未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模。

記者梳理了2016年至今融創(chuàng)的部分并購(gòu)單也發(fā)現(xiàn)，除了樂(lè)視外，其他幾乎所有并購(gòu)都是跟主業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，其戰(zhàn)略野心“路人皆知”。

附2016年至今融創(chuàng)并購(gòu)單（部分）：

2016年7月42億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際旗下物業(yè)；

2016年8月20億元入股博鰲金灣；

2016年9月40億元入股金科地產(chǎn)；

2016年11月37億元入股嘉凱城(7.570,-0.08,-1.05%)青島項(xiàng)目；

2016年11月138億元入股融科智地；

2017年1月26億元入股鏈家；

2017年1月150億元馳援樂(lè)視；

2017年7月632億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目。

讀不懂之七：融創(chuàng)會(huì)否再度演繹“順馳悲劇”？

面對(duì)近一年孫宏斌的頻頻“突進(jìn)”，不禁也讓人想起了當(dāng)年的“順馳”。

孫宏斌，25歲成為聯(lián)想接班人，26歲蒙受牢獄之災(zāi)，40歲打造國(guó)內(nèi)銷售額最大地產(chǎn)公司，41歲地產(chǎn)王國(guó)頃刻崩塌，45歲完成企業(yè)IPO。

融創(chuàng)資料顯示，1995年，孫宏斌創(chuàng)立順馳網(wǎng)絡(luò)，該公司乃在中國(guó)提供二手房地產(chǎn)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)代理服務(wù)的大型連鎖代理公司。同年，創(chuàng)立天津順馳投資有限公司，從事商品房開(kāi)發(fā)。

在2014年底以95億元的銷售額超越萬(wàn)科摘取地產(chǎn)業(yè)之冠。但銷售回款乏力，極度緊繃的資金鏈讓其難以為繼。

但讓人意想不到的是，孫宏斌再度成立融創(chuàng)，回歸地產(chǎn)行業(yè)，并在香港聯(lián)交所上市。在商業(yè)模式方面，融創(chuàng)延續(xù)了順馳時(shí)期的快節(jié)奏，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率皆處于行業(yè)前列。

翻看順馳的沒(méi)落路徑，如今的融創(chuàng)或“似曾相識(shí)”，不到兩年時(shí)間超千億的拿地和并購(gòu)是否會(huì)引起業(yè)內(nèi)與投資者的“順馳隱憂”？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。