融創(chuàng)已全盤接手樂視莫干山小鎮(zhèn)的開發(fā)工作

石破天驚，又撲朔迷離！去年末凈負(fù)債率高達(dá)121%的融創(chuàng)中國(guó)，竟然從負(fù)債率僅70%的萬達(dá)商業(yè)手中收購(gòu)逾600億資產(chǎn)！真可謂資本市場(chǎng)一大奇事。

7月10日上午，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)中國(guó)擬以295.75億元收購(gòu)13個(gè)萬達(dá)文旅城的項(xiàng)目股權(quán)，并擬作價(jià)335.95億元收購(gòu)萬達(dá)旗下的76家酒店，合計(jì)交易總額達(dá)631.7億元。

受這一消息影響，在港上市的萬達(dá)酒店發(fā)展股價(jià)最高漲幅一度達(dá)150%，收盤漲46%。融創(chuàng)中國(guó)則因停牌而漲跌難測(cè)。但融創(chuàng)中國(guó)停牌前總市值僅577億港元。如此體量如何撬動(dòng)總交易高達(dá)630多億元人民幣的并購(gòu)案？融創(chuàng)最近一年接二連三的大手筆并購(gòu)及投資，已經(jīng)耗費(fèi)其百億資金，此次并購(gòu)所需資金號(hào)稱是自有資金，若穿透后最終來源何處？

更值得玩味的是并購(gòu)標(biāo)的。這些年來，從綠城到佳兆業(yè)，從雨潤(rùn)到樂視，“并購(gòu)狂人”孫宏斌和他的融創(chuàng)都在上述標(biāo)的資產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)精準(zhǔn)出擊，盡管得手者少，但其“乘火打劫”式的抄底行為非常類似。甚至有網(wǎng)友調(diào)侃稱，投資界新輪次，除了種子輪、天使輪、preA、A輪、A+輪、B輪…之外，還有個(gè)孫宏斌輪。這一次，萬達(dá)會(huì)是例外嗎？

王健林“5年時(shí)間萬達(dá)城收入1000億”言猶在耳，僅僅半年，他就甩賣這塊資產(chǎn)。如此突兀變局，背后有何考量？

萬達(dá)為何急賣630億資產(chǎn)

根據(jù)雙方公告披露，此次交易涉及萬達(dá)旗下西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目、合肥萬達(dá)文旅項(xiàng)目等十三個(gè)文化旅游城項(xiàng)目股權(quán)及北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等76家酒店。經(jīng)雙方協(xié)商，于2017年7月10日簽訂上述項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

具體來看，萬達(dá)以注冊(cè)資本金的91%即295.75億元，將前述十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款；與此同時(shí)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元，收購(gòu)前述76家酒店。雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。

根據(jù)雙方協(xié)商，買賣雙方同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”，包括：品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量仍由萬達(dá)實(shí)施管控；運(yùn)營(yíng)管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。酒店方面在短期內(nèi)也保持“不變”：交割后，酒店管理合同仍繼續(xù)執(zhí)行，直至合同期限屆滿。雙方公告中的最后，還有一項(xiàng)看似簡(jiǎn)單卻空間無限的條款：雙方同意在電影等多個(gè)領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。

吃瓜群眾們表示很關(guān)注：

融創(chuàng)已全盤接手樂視莫干山小鎮(zhèn)的開發(fā)工作

在很多分析人士看來，萬達(dá)此次出售更像是一個(gè)突然的決定。支撐這一判斷的理由之一是，在過去半個(gè)月里，王健林還高調(diào)出席了兩場(chǎng)萬達(dá)文化旅游城的活動(dòng)——6月29日哈爾濱萬達(dá)城開業(yè)，以及7月9日萬達(dá)貴州丹寨小鎮(zhèn)扶貧啟動(dòng)。2017年1月14日，王健林在萬達(dá)集團(tuán)2016年工作報(bào)告中明確指出要加大旅游投資，計(jì)劃到2025年全球開業(yè)25個(gè)“萬達(dá)城”。

“5年時(shí)間，萬達(dá)城收入1000億”言猶在耳，僅僅半年，王健林就忘記了自己的小目標(biāo)，將萬達(dá)城和萬達(dá)旗下酒店一齊打包賣了，確實(shí)令人不解。

按照王健林7月10日上午接受媒體采訪時(shí)的說法：“這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”600多億全部用于還貸，以萬達(dá)的開發(fā)體量來看，即使有上千億的貸款也實(shí)屬正常，更何況公開資料顯示，截至今年一季度末，萬達(dá)商業(yè)目前負(fù)債率約為70%，處于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

巨量收購(gòu)資金從何來

近幾年來，孫宏斌以“狙擊者”的姿態(tài)多次參與行業(yè)內(nèi)的重大并購(gòu)，“買買買”的節(jié)奏完全停不下來。繼綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)等幾宗重量級(jí)并購(gòu)未遂之后，孫宏斌并未氣餒，僅2017年以來，融創(chuàng)就投資了鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤(rùn)德乾城，以及如今的萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)包。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年上半年達(dá)成的上述幾宗交易，融創(chuàng)共斥資約964億元，加上2016年的收購(gòu)交易中有一部分還會(huì)在2017年進(jìn)行交割，如此天量資金，融創(chuàng)中國(guó)如何周轉(zhuǎn)？

根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2016年年報(bào)顯示，截至2016年末，融創(chuàng)中國(guó)的賬面現(xiàn)金近700億元。根據(jù)公司月度銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年公司銷售金額為1118.4億元，其中權(quán)益合約銷售金額770.6億元。而據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，孫宏斌針對(duì)此次與萬達(dá)的交易表示，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。

與賬上近千億現(xiàn)金相比，融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債更為龐大。截至去年底，融創(chuàng)中國(guó)總負(fù)債2577.72億。借貸總額方面，融創(chuàng)中國(guó)從2015年的417.99億，增加到2016年底的1128.44億。

在衡量房企負(fù)債率另一重要指標(biāo)——凈負(fù)債率上，融創(chuàng)中國(guó)的表現(xiàn)更是令人咂舌。財(cái)報(bào)顯示，截至2016年末，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負(fù)債率為121.5%。萬科、碧桂園、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、保利這一數(shù)據(jù)則分別為25.9%、49%、7.3%、23.8%和55.2%。

從表面來看，融創(chuàng)中國(guó)此番收購(gòu)萬達(dá)商業(yè)的文旅項(xiàng)目，按照凈資產(chǎn)來定價(jià)，十分劃算。但值得關(guān)注的是，上述這些文旅項(xiàng)目大多處于初期狀態(tài)，后期還需大量投入。由于這些項(xiàng)目將成為融創(chuàng)中國(guó)的并表范圍，該公司長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu)如何演繹非常值得持續(xù)跟蹤。

此外，融創(chuàng)中國(guó)今年的銷售狀況也遭遇政策調(diào)控。公司此前項(xiàng)目在上海、北京等一線城市及熱點(diǎn)二線城市布局頗重，而今年受政策影響，這些核心城市銷售滑坡嚴(yán)重。以上海為例，目前融創(chuàng)旗下重點(diǎn)項(xiàng)目濱江壹號(hào)院、陸家嘴壹號(hào)院、上海桃花源等高端項(xiàng)目，無一取得預(yù)售資格，政策重壓之下根本無法銷售。再加上高端項(xiàng)目本身回款速度較慢，是否會(huì)影響公司今年的現(xiàn)金流，也讓人捏一把汗。

融創(chuàng)為何猛吃重資產(chǎn)

更讓人不解的是，以融創(chuàng)中國(guó)一直以來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格看，幾乎從不持有重資產(chǎn)，連自己項(xiàng)目里的商辦部分都不留，更不善經(jīng)營(yíng)，一舉拿下76家酒店后如何處置？

“據(jù)我所知，公司內(nèi)部目前根本沒有酒店經(jīng)營(yíng)或相關(guān)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。”有融創(chuàng)內(nèi)部人士向記者透露。作為高周轉(zhuǎn)的愛好者，孫宏斌歷來不喜歡酒店資產(chǎn)，因此有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，一攬子收購(gòu)萬達(dá)旗下酒店是融創(chuàng)接盤萬達(dá)文旅資產(chǎn)的必要條件，類似“搭售”。

而在一位地產(chǎn)企業(yè)從事資產(chǎn)管理的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，萬達(dá)一直以來以酒店、文旅、影城為主要內(nèi)容的運(yùn)營(yíng)模式，最大的隱憂就是資產(chǎn)太重，持有這些重資產(chǎn)的年租金收入可能都抵不過貸款利息，更抵不過固定資產(chǎn)這就，這種模式只能增加資產(chǎn)總額，卻不產(chǎn)生實(shí)際價(jià)值。“從融創(chuàng)角度來看，拿下酒店的意義或許就是重新評(píng)估之后繼續(xù)抵押融資，才能去延續(xù)這個(gè)模式。”該人士表示。

也有相關(guān)人士分析稱，融創(chuàng)真正看中的，實(shí)際上是萬達(dá)的文旅項(xiàng)目。融創(chuàng)對(duì)文旅地產(chǎn)的興趣，從其介入樂視已可見端倪。此前在入股樂視后的投資者會(huì)議上，孫宏斌就明確表達(dá)了對(duì)樂視土地資源的看好，并承認(rèn)將來有可能參與樂視的汽車小鎮(zhèn)等地產(chǎn)生態(tài)項(xiàng)目。據(jù)記者了解，目前融創(chuàng)已全盤接手樂視莫干山小鎮(zhèn)的開發(fā)工作。在國(guó)家政策大力扶持小鎮(zhèn)開發(fā)、眾多開發(fā)商紛紛圈地造鎮(zhèn)的情況下，融創(chuàng)以收購(gòu)的方式進(jìn)軍商業(yè)、旅游和酒店，或許是真正多元化的開始。

值得注意的是，目前融創(chuàng)的凈資產(chǎn)不足400億元，此次交易金額已超過公司凈資產(chǎn)，占到了2016年底總資產(chǎn)2932億元的21.5%，構(gòu)成了重大資產(chǎn)交易。根據(jù)融創(chuàng)的公司章程與相關(guān)法律文件，交易是否可行須得過股東大會(huì)這一關(guān)。對(duì)于這筆天量交易，股東是否買賬？會(huì)不會(huì)覺得過于激進(jìn)？這將給交易的推進(jìn)增添了一層不確定性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。