從樂視危機到萬達632億出售資產 更大變局在后頭

兩位白衣男子，喝著一塊錢一瓶的水，點點計算器，做成了600億生意。

7月10日上午，萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權，并以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店。此次交易總金額近632億元。

從目前披露的消息看，萬達此次出售的是優(yōu)質資產，業(yè)內稱，出售價格便宜到“跌破成本”，這背后究竟發(fā)生了什么？而融創(chuàng)中國僅有577億市值，它在資本市場不斷出擊，源源不斷的錢，又從何而來？由于涉及各方都是超級大腕，精彩、神秘、莫測等集于市場一身，頓時風聲四起。

融創(chuàng)631億兇猛并購

根據(jù)萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國發(fā)布的公告，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國于7月10日簽訂了西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、成都、重慶、桂林、濟南、昆明、?？?/strong>等十三個文化旅游城項目股權轉讓及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店轉讓協(xié)議。主要內容如下：

一、萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔項目的現(xiàn)有全部貸款。

二、融創(chuàng)房地產集團以335.95億元，收購前述七十六個酒店。

三、雙方同意在7月31日前簽訂詳細協(xié)議，并盡快完成付款、資產及股權交割。

四、雙方同意交割后文旅項目維持“四個不變”：

1、品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達文化旅游城”品牌；

2、規(guī)劃內容不變，項目仍按照政府批準的規(guī)劃、內容進行開發(fā)建設；

3、項目建設不變，項目持有物業(yè)的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；

4、運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。

五、酒店交割后，酒店管理合同仍繼續(xù)執(zhí)行，直至合同期限屆滿。

六、雙方同意在電影等多個領域全面戰(zhàn)略合作。

關于資金來源，媒體消息稱，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，收購萬達資產的資金全部來自融創(chuàng)自有資金。截至2017年6月30日，公司賬面有900多億元現(xiàn)金。融創(chuàng)在今年上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億元，全年將有超過3000億的銷售額。

也因為如此，萬達酒店發(fā)展昨日股價一度暴漲155%，不過該萬達酒店并非萬達出售的酒店，午后該股價漲幅收窄。最終收盤，萬達酒店發(fā)展?jié)q46.6%，報價0.85港元，成交1.55億股，涉資1.56億元。昨天午間，萬達集團旗下萬達酒店發(fā)展有限公司公告，并不知悉導致今日該等價格及成交量增加的任何原因及任何內幕消息。

“跳樓價”甩賣優(yōu)質資產？

大家清晰地記得，萬達上次占領頭條，才僅過去半個多月時間。

6月22日，當日上午，萬達旗下多只債券暴跌，萬達電影股價接近跌停。不過根據(jù)萬達集團的公告，造成萬達股債雙殺的所謂“建行等銀行下發(fā)通知拋售萬達債券”是網(wǎng)上炒作屬于謠言，萬達集團微信公眾號引用報道，表示真實情況是：

銀監(jiān)會于6月中旬要求各家銀行排查包括萬達、海航集團、復星、浙江羅森內里在內數(shù)家企業(yè)的授信及風險分析，排查對象多是近年來海外投資比較兇猛、在銀行業(yè)敞口較大的民營企業(yè)集團。近期監(jiān)管部門將安排有關企業(yè)現(xiàn)場檢查，料均是為摸底及排查可能存在的風險，但并非已經做出風險判斷。

6月23日，萬達電影公告稱公司控股股東北京萬達投資有限公司將在3個月內增持不超過10億元。7月4日萬達公告稱，公司擬籌劃重大事項，涉及影視類資產收購而停牌。

雖然謠言不攻自破，但昨天萬達如此出售資產，卻讓業(yè)內有點摸不著頭腦。

根據(jù)每日經濟新聞梳理，萬達此次出售的13個文旅項目總投資約5400億元，其中包括被萬達董事長王健林寄予厚望的萬達城。王健林曾放話“要讓迪士尼中國在未來10-20年都無法盈利”。

業(yè)內人士稱，如此說來，萬達此次出售的是優(yōu)質資產，出售價格也便宜到“跌破成本”。僅廣州萬達城項目，預計全部投資可達500億，而萬達此次僅以295.75億的價格出售萬達13個文旅項目，用跳樓價來形容毫不夸張。萬達怎么了？“廉價”出售資產背后有何隱情？

方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示：這意味著萬達逐漸退出中國房地產，其實已經進入第二個階段。第一個階段是減少開發(fā)量，第二個階段就是現(xiàn)在出售資產。萬達的原來的發(fā)展方向已經到頭了，開始將一些過時過剩的業(yè)務進行剝離，現(xiàn)在的房地產市場，商業(yè)需求其實越來越少，很多萬達廣場其實都處于虧損的狀態(tài)。

而可以看到的是萬達出售的只是商業(yè)項目，文旅項目中的住宅其實萬達仍然自己持有，中國現(xiàn)在的住宅市場沒有問題，主要是酒店、商業(yè)等出現(xiàn)問題。萬達的資金應該不會出現(xiàn)問題。

也有業(yè)內人士稱，萬達此次出售的也并非全是優(yōu)質資產，比之文旅項目，萬達76個酒店項目的出售，則早有伏筆。

在萬達集團年初召開的2016年年會上，王健林透露到，2016年年內，萬達共開業(yè)了18個高端酒店，其中14家五星級酒店，客房6333間。

2017年上半年，萬達新開業(yè)酒店4個，同時簽訂6個輸出酒店品牌管理新項目，包括馬來西亞蘭卡威萬達嘉華度假酒店。

但酒店板塊其實早就是萬達的“后腿”。萬達酒店去年的年報顯示，截至2016年12月31日止，該公司年度收益約為3.742億港元，同比減少82%。

且據(jù)知情人士透露，其實從去年開始，萬達就一直在尋找酒店業(yè)務的接收方。

其實早在2014年時，就有媒體曝出，2013年11月時，萬達欲整體打包出售其位于武漢經濟技術開發(fā)區(qū)的一個酒店項目，作價2.5億元。但3個月之后——這個項目在主動降價到1.8億元，并兩次延期公開拍賣后，依然無人愿意接手，最后只能發(fā)出終止公告。且在2014年時，除了該項目，萬達在成都合作的酒店萬達索菲特大飯店也傳出了轉讓消息。

萬達酒店及度假村官網(wǎng)顯示，目前萬達旗下?lián)碛兴膫€自營酒店品牌，分別是奢華品牌—瑞華，高端品牌—文華，豪華品牌—嘉華和中端品牌—錦華。其中官網(wǎng)上披露的萬達在大陸的自家酒店項目有64個，海外有5個，且在大陸的這部分酒店過半位于三四線城市。

有酒店行業(yè)人士告訴記者，很多萬達的酒店都是萬達廣場拿地時候的政府硬性要求、必須配套，但這塊業(yè)務并不賺錢，甚至許多萬達廣場的配套酒店都不用自家的酒店品牌，而是選擇和國外品牌合作。

對此有業(yè)內人士稱，把酒店部分賣出去，對于萬達來說是減負荷，76個項目收購價是335.95億元，但事實上這部分項目相對應的債務也是巨大的。因為中國五星級酒店的平均房價是逐年下跌的，這個行業(yè)已不景氣好多年了。

萬達“輕資產”轉型的全面深化

當日，王健林在接受采訪時表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產化運營。

王健林預計，交易完成兩年后，萬達商業(yè)租金等收入將超過地產收入。“其實萬達商業(yè)的負債并不算高，通過這次資產轉讓，萬達商業(yè)負債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。”王健林稱。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向每日經濟新聞表示，萬達去地產化速度在加快，也是萬達向輕資產轉型的又一實質性動作。

萬達文旅產業(yè)項目確實需要較大的資金投入，向融創(chuàng)出售部分資產，萬達將會獲得600多億元的資金，這也有助于資金的快速回籠，對后續(xù)其他項目的擴張也較為有利。嚴躍進補充說。

獨立評論人喬新峰表示，從萬達集團目前手頭資產來看，重資產項目主要就是萬達廣場、萬達文旅城和萬達酒店。而萬達廣場中，增量部分基本以“輕資產”為主，存量部分則已進入良性循環(huán)，租金逐年上升，沒有太大負債壓力。“要說有一定負債壓力的，也就是萬達城和萬達酒店了。”

在其看來，此番交易的實質是萬達把交易涉及的文旅和酒店項目的資產和負債轉移到融創(chuàng)身上，萬達只負責品牌和運營管理。這意味著萬達“輕資產”轉型的全面深化。此番轉讓后，萬達商業(yè)負債壓力將全面消解，萬達集團也將“一身輕松”，真正變成“輕資產”公司。

喬新峰表示，在萬達此前的“輕資產”轉型中，主要的運作目標是圍繞萬達廣場進行的，其進展非常順利。今年上半年，“輕資產”萬達廣場就發(fā)展了26個，大幅超出計劃，預計今后每年“輕資產”萬達廣場發(fā)展數(shù)量在40-50個左右。

此外，有媒體報道稱，進一步的“輕資產化”也有助于萬達商業(yè)盡快回歸A股市場。目前，萬達商業(yè)IPO的審核狀態(tài)為“已反饋”。

對于融創(chuàng)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，其資金并購的實力非常強，超過預期。當然這也有可能是其在杠桿收購方面有較強的能力，類似杠桿收購的動作也有助于其提升收購能力，既放大自有資金收購的能力，同時也有助于融創(chuàng)在文旅產業(yè)上積極發(fā)展。

融創(chuàng)去年至今并購支出超出1355億元

業(yè)內人士稱，而對于接盤的一方，融創(chuàng)中國卻能以區(qū)區(qū)577億的市值，短時間內連續(xù)鯨吞樂視和萬達631億資產，讓人疑竇叢生。甚至有業(yè)內人士表示，這不是一次純粹經濟意義上的收購。

這幾年，融創(chuàng)中國以黑馬姿態(tài)桀驁資本市場。2010年赴港上市之初，融創(chuàng)中國全年的銷售額僅有83.34億元。2016年底，這一數(shù)據(jù)變?yōu)?506億元，6年間暴漲17倍。7月5日，融創(chuàng)中國公布半年銷售業(yè)績，上半年實現(xiàn)合同銷售金額1118.4億元，完成2100億元年度目標的53%。

而讓融創(chuàng)規(guī)模膨脹的法寶就是“買買買”。

對于收并購，孫宏斌說過一句話“并購是一件特別有意思的事情，做成功的話會帶來意想不到的成就感！”根據(jù)同策研究機構數(shù)據(jù)，從2011年至今關于融創(chuàng)中國并購“緋聞”從來沒有中斷過，從2011年至2016年，融創(chuàng)共完成29次收并購安排，涉及金額920億元。截至2015年年底，融創(chuàng)土地儲備貨值達4427億元，其中1/3來自招拍掛市場，其余2/3來自收購并購。

值得一提的是，從2011年至2016年，融創(chuàng)收購項目所用資金逐年增加，2016年為366億元。

融創(chuàng)中國在2016年年報中披露，2016年至今年3月，公司共對外發(fā)起16筆收購，涉及資金595億元。

在今年5月12日，融創(chuàng)中國再以102.54億元，收購天津星耀80%股權及債權。5月31日，融創(chuàng)中國附屬公司21億元收購華城富麗60%股權及相關債權。

如果加上此次632億元收購萬達項目，一年半時間，融創(chuàng)對外并購的開支已經高達1355億元。

這還不包括融創(chuàng)自身拿地的資本開支。有媒體報道，融創(chuàng)在2016年土地購置上的各種投入超過1000億，而2015年這一數(shù)字僅為約300億。

今年1月，融創(chuàng)中國150億元入股樂視系公司。在中誠信對融創(chuàng)房地產公司債券的跟蹤評級報告中，中誠信便直言，投資樂視導致融創(chuàng)集團負債水平承壓，而投資涉及的業(yè)務領域與融創(chuàng)集團主營業(yè)務差異較大，未來樂視相關業(yè)務的發(fā)展情況以及雙方合作情況均存一定不確定性。

融創(chuàng)的錢從哪里來？

“從并購角度來講，任何企業(yè)不可能拿600多億現(xiàn)金直接去砸，這是聞所未聞的。”一位不具名的私募投行人士表示，這部分現(xiàn)金是可動用的現(xiàn)金還是銀行授權的錢，賬面上不可能趴著這么多現(xiàn)金。銷售額1100多億不代表凈利潤，還要扣除交易成本和稅收。

根據(jù)同策研究機構數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2016年中期，融創(chuàng)中國10億元以上的融資活動現(xiàn)金流入，主要來自借款（含銀行）、公司債及優(yōu)先票據(jù)等融資渠道。

從各渠道所獲得資金的規(guī)模來看，借款渠道無疑是最大的資金來源，其次近年來公司債的發(fā)行以及永續(xù)債的引入也為公司攬入資金。從年份上來看，2016年無疑是融創(chuàng)中國的融資大年，融創(chuàng)發(fā)行公司債189億元，發(fā)行永續(xù)債98億，另外最大的融資金額來自于借款渠道，金額達932.8億元。

以2016年為例，為了迅速擴大規(guī)模，融創(chuàng)房地產借款凈增量較前一年增加460.03億元。

國泰君安的托管報告顯示，截至2016末，融創(chuàng)房地產地凈資產354.67億元，借款余額921.31億元。截至今年4月30日，融創(chuàng)房地產借款余額1291.90億元，累計新增借款金額370.59億元，占凈資產的104.49%。

融創(chuàng)房地產集團4個月內增加了370億元的借款額

融創(chuàng)凈負債率已達200%

業(yè)內人士稱，該筆收購案，還有一個疑點在于，雖然王健林聲稱出售萬達資產在于降低萬達商業(yè)負債，但相對于萬達來說，融創(chuàng)中國的負債率要更高。

由于融創(chuàng)頻頻大規(guī)模的并購，使得市場人士憂慮其負債率高。據(jù)一財網(wǎng)報道，融創(chuàng)稍后將再發(fā)進一步公告說明收購萬達項目事項，目前其凈負債率已達200%，資金來源為融資和加杠桿。

而據(jù)公司年報數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，融創(chuàng)中國總資產為2932億元，增長153.9%，總負債為2577.72億元，增長168.3%，資產負債率從2015年的83.2%升至87.9%。

不過值得提及的是，公司2016年末手持現(xiàn)金698億元，較2015年底的271億元提升158%，對短期借款的覆蓋倍數(shù)達到2.1倍，經營安全穩(wěn)定性高。當前融創(chuàng)中國的短期負債明顯降低，一年以內的短期借款占該房企總借款的比例已從2014年的40%下降到2016年的29%?？紤]到寬松的現(xiàn)金余額足以應付短期債務，目前公司的負債依然處于健康水平。

這是一盤大棋？

業(yè)內人士指出，雙方同意在電影等多個領域全面戰(zhàn)略合作，也許是此次轉讓的點睛之筆。

為什么這么說呢？因為融創(chuàng)在樂視最缺錢的時候入主，現(xiàn)在市場上大概率預計孫宏斌將出任樂視董事會主席。

萬達影業(yè)+樂視的合作，一方面拯救了樂視，另一方面也有利于萬達影業(yè)的擴張。“地產八卦女”推測，萬達和融創(chuàng)的合作，是一次雙方資源的互換收購：

融創(chuàng)收購萬達的文旅產業(yè)，萬達通過戰(zhàn)略協(xié)議入主樂視，如果萬達回歸A股直接以樂視為載體，對于風雨飄搖中的樂視和急于輕資產化的萬達以及分散投資引來非議的融創(chuàng)各方都是利好。

融創(chuàng)拿下萬達文旅產業(yè)，開發(fā)領域實力大增，長遠發(fā)展的可持續(xù)性增強，又去掉了樂視這個不確定性因素。

萬達轉A成功有聚焦文化產業(yè)輕資產模式，并且補上萬達院線只有線下沒有線上，只有大屏（銀幕）缺乏中屏（電視）小屏（手機）終端流量入口的短板。樂視終于有了大財主入主，還有同產業(yè)鏈聯(lián)動效應......

在嚴躍進看來，對融創(chuàng)來說，收購萬達文旅產業(yè)等資產，也能看出融創(chuàng)將會在文旅產業(yè)方面會有文章可做。“從后續(xù)業(yè)務發(fā)展來看，不排除融創(chuàng)與萬達在電影等方面進一步的合作，此前融創(chuàng)已成功入主樂視，不排除融創(chuàng)進一步打通樂視與萬達電影業(yè)務等業(yè)務的合作通道，這對樂視的發(fā)展也是有利的。”