降息利好托底三月樓市 剛需加速入市有望回暖

央行宣布下調(diào)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，并再次擴(kuò)大存款利率上浮區(qū)間至1.3倍。其中一年期貸款基準(zhǔn)利率降幅不及前次，與以往的降息相比，本次屬溫和降息。

利好

降息托底樓市

房價回升獲支撐

時隔3個月，央行再次降息，這對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑將帶來重大影響。

去年11月21日，央行在時隔28個月后再度宣布降息，帶動樓市出現(xiàn)止跌回升，并在12月出現(xiàn)明顯翹尾行情。某監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年12月，全國23個重點(diǎn)一、二線城市成交量達(dá)到2143萬m2，環(huán)比漲幅超10%，成交面積創(chuàng)年內(nèi)新高。事實上，自2008年次貸危機(jī)以來，每一輪降息周期均能對樓市止跌回升帶來重要的支撐作用。

業(yè)內(nèi)人士分析，降息帶來的直接利好是購房成本的降低。按照3月1日執(zhí)行后的利率，以貸款100萬元20年計算，購房者可以減少月供144元，合計20年可以減少3.46萬元的利息支出。

同時，因為全面降準(zhǔn)，銀行將增加貸款額度。對于購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加。另外，這對于資金有限的剛需購房者來說是巨大利好。更重要的是，降息對樓市的信心提振作用非常大。

降息的另一個作用在于緩解房企的資金壓力，更有利于開發(fā)商加快庫存釋放。由于2014年中國樓市不斷遇冷，不少開發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈斷裂、運(yùn)營困難的情況，此時，央行宣布降息，開發(fā)商可以借助政策利好，加快樓盤推送節(jié)奏，完成羊年的首輪熱銷。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然百城房價指數(shù)顯示房價依然在調(diào)整，但一線城市的二手房價格已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上行。這種情況下，降息將放大市場利好，購房者對市場的預(yù)期將明顯向好，樓市有望迎來“小陽春”。

回顧

降準(zhǔn)利好兌現(xiàn)，加速剛需入市

除了降息之外，2月初，央行突降存準(zhǔn)率0.5個百分點(diǎn)，釋放近7000億元流入市場，對于鄭州樓市產(chǎn)生了深刻影響。

在此利好條件下，鄭州部分銀行貸款利率下調(diào)，審批速度加快。以前可以拖延3個月的貸款，現(xiàn)在不到1個月就可以放出，一些商業(yè)銀行一兩周就可以拿到貸款。某機(jī)構(gòu)的監(jiān)測顯示，鄭州多家商業(yè)銀行年后首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率，相比于1月首套房利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，下降了10個百分點(diǎn)。

房貸利率的下調(diào)，主要影響月供。以購買首套房為例，貸款50萬元用20年等額本息方式支付，按照此次降息前的基準(zhǔn)利率計算，每月月供為3625.56元。如在半年前，購買首套房，貸款50萬元用20年等額本息方式支付，按照基準(zhǔn)利率上浮20%計算，每月月供為4138.75元。對比可發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在比半年前每月可以少還513.19元。首先，月供壓力的減小，能減輕部分購房者的壓力，從而使得處在觀望態(tài)度的購房者加快入市腳步。

根據(jù)發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2月，鄭州購房信心指數(shù)較上月有小幅上升。在多項利好政策影響下，樓市信心有望得到提振，再度買房需看準(zhǔn)后立刻決策。

銷售

春節(jié)樓市休眠，3月成交有望回暖

據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，2015年1月，鄭州市商品住宅供應(yīng)93.15萬m2，環(huán)比下降11.94%；成交67.20萬m2，環(huán)比下降3.59%，成交均價8349元/㎡，環(huán)比下降7.37%。由于高新區(qū)部分項目和歷史數(shù)據(jù)備案原因造成價格下降表象。所以真正來看，全市房價依舊在9000元大關(guān)徘徊。

2月，屬于傳統(tǒng)的春節(jié)假期，大家都在奔波回家團(tuán)圓的路上，開發(fā)商不例外，由此導(dǎo)致新推盤數(shù)量急劇減少。據(jù)某機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，2月僅有恒大綠洲單個項目加推少量房源。從春節(jié)期間成交數(shù)據(jù)來看，2月18日-2月25日（大年三十至初七），鄭州商品住宅成交37套，成交面積3850.63㎡。日成交不足5套，這讓鄭州樓市處于一個短暫的休眠狀態(tài)。

機(jī)構(gòu)表示，截至2015年1月底，鄭州市商品住宅市場存量為615.57萬㎡，去化周期約10個月，下半年市場去化壓力逐漸增大。隨著羊年信貸政策的持續(xù)放松與3月傳統(tǒng)樓市“小陽春”的到來，成交量有望進(jìn)一步釋放。

不過令人意外的是，鄭州樓市經(jīng)過春節(jié)長假的沉淀之后，大家期望的陽春推盤小高潮并未出現(xiàn)。3月，鄭州樓市一反往年兩位數(shù)開盤的熱鬧場景，顯得格外冷清。樓市遇冷，開發(fā)商和購房者再度陷入觀望狀態(tài)，降息能否改變這一局面，有待持續(xù)觀察。

房企

把握3月小陽春，抓緊時間去庫存

降準(zhǔn)降息對于中國房地產(chǎn)來說是短期利好，房企該如何應(yīng)對？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于房企，當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)的資金面仍然較為緊張，降息與降準(zhǔn)將形成市場疊加效應(yīng)，一方面有利于緩解企業(yè)資金緊張局面，有效防范企業(yè)債務(wù)違約的風(fēng)險；另一方面，這將成為房企2015年一次有利的跑量去庫存的機(jī)會。

對于房企來說，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好2015年春節(jié)之后的跑量去庫存“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面。

其次，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會。

某研究院報告也分析認(rèn)為，在經(jīng)歷去年的調(diào)整期后，隨著各項利好政策疊加，市場各方預(yù)期企穩(wěn)。春天的到來，各種“微放松”政策組合效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)，若房企抓住有利時機(jī)，采取積極的銷售策略，樓市“小陽春”或?qū)⑷缙诙痢?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。