華發(fā)廣州首個(gè)項(xiàng)目5月入市 或受益改善型市場(chǎng)好轉(zhuǎn)

砸65億元重金成功躋身廣州市場(chǎng)的“過江龍”華發(fā)，即將迎來它的廣州首秀。

近日，華發(fā)四季再度傳出開盤消息，預(yù)計(jì)4月正式入市。隨后，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電華發(fā)四季項(xiàng)目公司咨詢，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)3月下旬會(huì)開放銷售中心，真正開盤要等到今年5月。

對(duì)于該項(xiàng)目入市前景，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，綜合地理位置和銷售均價(jià)，以及今年市場(chǎng)回暖等因素，華發(fā)四季具有一定競(jìng)爭(zhēng)力，預(yù)計(jì)去化較理想。

華發(fā)廣州首秀

據(jù)了解，華發(fā)四季不僅是華發(fā)進(jìn)入廣州市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，也是當(dāng)年白云區(qū)的地王項(xiàng)目。2012年11月30日，華發(fā)以10.7億元總價(jià)，20100平方米配建保障房面積擊敗保利地產(chǎn)，成功摘得白云永泰村集賢莊地塊。

剔除配建保障房的面積后，該地塊可用于建設(shè)商品住宅部分的樓面地價(jià)為14598元/平方米。黃韜預(yù)計(jì)，項(xiàng)目推出市場(chǎng)售價(jià)應(yīng)該是“3字頭”。

對(duì)于地塊的規(guī)劃，時(shí)任華發(fā)股份董秘候貴明在拍賣結(jié)束后曾透露，項(xiàng)目打算建高端住宅，華發(fā)在豪宅產(chǎn)品上有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)。

“主推產(chǎn)品是140-260平方米精裝四房戶型?！鄙鲜鲰?xiàng)目公司負(fù)責(zé)人也表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)3月下旬會(huì)開放銷售中心，真正開盤要等到今年5月。

據(jù)悉，華發(fā)四季已于今年2月5日取得預(yù)售證，預(yù)售總套數(shù)56，預(yù)售面積9869.5761萬平方米。

黃韜認(rèn)為，5月入市的華發(fā)四季，去化情況應(yīng)該會(huì)比較樂觀。“整體來說，項(xiàng)目前景還是不錯(cuò)的，因?yàn)橹苓呍谑蹣潜P不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，而且周邊配套比較成熟?！?/p>

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體觀察，華發(fā)四季周邊在售項(xiàng)目?jī)H有嶺南新世界、凱云新世界、新世界·嘉云府，均價(jià)分別為28500元/平方米、36000元/平方米、28000元/平方米。而華發(fā)四季預(yù)計(jì)的“3字頭”均價(jià)在周邊項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間內(nèi)。

黃韜還稱，2015年市場(chǎng)回暖也將為華發(fā)四季提供去化條件?！敖衲甑某山徽w會(huì)比去年要好，綜合起來看，還是看好這個(gè)項(xiàng)目的。”

改善型市場(chǎng)轉(zhuǎn)好？

在黃韜看來，2015年改善型產(chǎn)品的占比會(huì)增大。據(jù)其介紹，去年廣州剛需小戶型產(chǎn)品成交占了70%，但今年改善型產(chǎn)品會(huì)加大比例。

過去2014年仍受制于限購的廣州，剛需產(chǎn)品與改善型產(chǎn)品成交形成了強(qiáng)烈對(duì)比。據(jù)合富輝煌發(fā)布的“2014年廣州樓市總結(jié)報(bào)告”顯示，截止2014年年末，200萬元以下外圍中小戶型及200-300萬元中心區(qū)中小戶型是廣州全市成交主力，兩者占比高達(dá)八成。

彼時(shí)，合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江曾對(duì)大戶型的銷售表示擔(dān)憂。“如果廣州不放開限購、不降低外地購房者的入市門檻，大戶型產(chǎn)品是很難消化的，廣州市十區(qū)二市庫存可售的6萬多套商品住宅，套均面積137平方米，當(dāng)前市場(chǎng)去化不良的，絕大部分都是大戶型?！?/p>

不過，黃韜認(rèn)為，這種局面今年將會(huì)改變?！皠傂璁a(chǎn)品與改善型產(chǎn)品今年會(huì)成為主力，占比可能會(huì)形成各占50%的局面?！?/p>

他進(jìn)一步分析指，目前大戶型產(chǎn)品庫存高的主要集中在花都、南沙、從化、增城這些外圍地區(qū)，但像白云這種中心城區(qū)，大戶型產(chǎn)品還是有一定承接力的?！耙惨虼?，以大戶型產(chǎn)品為主的華發(fā)四季相對(duì)來說還是比較樂觀的?！?/p>

而對(duì)于開發(fā)商來說，2015年改善型市場(chǎng)或許的確會(huì)轉(zhuǎn)好。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州在農(nóng)歷春節(jié)前一周，121-145平方米的大戶型房源推出341套，146平方米以上大戶型更達(dá)513套，占廣州全市新增房源數(shù)的12.10%。

預(yù)計(jì)2015年全年，廣州也將迎來改善型產(chǎn)品的入市小高潮，包括接下來天譽(yù)半島、海珠半島花園、江山國(guó)、天薈公館、峻林、佳兆業(yè)天御、富力東山新天地等10多個(gè)大戶型項(xiàng)目。

但是，相對(duì)于黃韜的樂觀，合富輝煌分析師黃瓊則顯得較為保守。她認(rèn)為，目前來說，大戶型產(chǎn)品去化還是比較困難的，主要還是因?yàn)榭們r(jià)過高，買家入市會(huì)比較謹(jǐn)慎。

“即使現(xiàn)在央行降息降準(zhǔn)，但這種政策對(duì)于改善型產(chǎn)品的利好并不是特別明顯，對(duì)改善型買家并沒有起到特別大的推動(dòng)作用?！秉S瓊表示有些擔(dān)憂。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。