特色小鎮(zhèn)：房企的機(jī)會(huì) 還是雞肋？

編者按：壯大于浙江省的特色小鎮(zhèn)之風(fēng)正在席卷全國(guó)，由此吸引蜂擁而來(lái)的資本當(dāng)然也包括房地產(chǎn)。

房企在熱點(diǎn)城市甚至城市群覆蓋范圍內(nèi)的三四線城市拿地都開(kāi)始出現(xiàn)困境之時(shí)，這無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商們認(rèn)識(shí)到的一個(gè)機(jī)遇所在。

也因此，伴隨各類(lèi)型房企都開(kāi)始對(duì)建設(shè)特色小鎮(zhèn)制定目標(biāo)而來(lái)的，也有各界對(duì)開(kāi)發(fā)商“囤地”的質(zhì)疑聲。

對(duì)于還沒(méi)完全擺脫滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的房企而言，經(jīng)營(yíng)需要長(zhǎng)期、大量資金投入的特色小鎮(zhèn)無(wú)疑會(huì)是一個(gè)難題。雖然手握一定資源，但能否真正吸引產(chǎn)業(yè)集聚也成為大眾關(guān)注的核心。

在探索階段還未結(jié)束之前，特色小鎮(zhèn)之于房企，到底是機(jī)會(huì)還是雞肋，尚是值得長(zhǎng)期觀察的問(wèn)題。

導(dǎo)讀：特色小鎮(zhèn)當(dāng)前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過(guò)程。中國(guó)缺少成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在“去房地產(chǎn)化”和“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的政策導(dǎo)向之下，對(duì)于來(lái)自傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，無(wú)論是商業(yè)思維的轉(zhuǎn)變還是產(chǎn)業(yè)要素的開(kāi)發(fā)和導(dǎo)入，運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)都是巨大挑戰(zhàn)。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、城市群概念興起以及決策層的高度支持，地處城市群中三四線城市的特色小鎮(zhèn)因其資源優(yōu)勢(shì)而迎來(lái)爆發(fā)期。

2016年2月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》，明確提出加快培育具有特色優(yōu)勢(shì)的小城鎮(zhèn)，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。當(dāng)年7月21日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部明確提出，到2020年我國(guó)將培育1000個(gè)左右的特色小鎮(zhèn)，并公布北京市房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)等127個(gè)鎮(zhèn)為第一批中國(guó)特色小鎮(zhèn)。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前，各區(qū)域的特色小鎮(zhèn)正在蓬勃建設(shè)中，首批特色小鎮(zhèn)主要分布在我國(guó)東部，又以華東地區(qū)最為密集，共39個(gè)，約占127個(gè)小鎮(zhèn)的30%。當(dāng)前特色小鎮(zhèn)建設(shè)成效已逐步顯現(xiàn)，然而不容忽視的是已經(jīng)出現(xiàn)一些問(wèn)題亟待解決。特色小鎮(zhèn)的建設(shè)如果僅僅按照過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，設(shè)幾個(gè)新區(qū)、建一些特異風(fēng)格的建筑等形式，已然不能滿足當(dāng)前特色小鎮(zhèn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和市場(chǎng)訴求。

特色小鎮(zhèn)生成邏輯

特色小鎮(zhèn)，是指依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），在一至三平方公里的用地上將產(chǎn)、城、人、文的理念與功能進(jìn)行整合，打造具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合調(diào)研了目前市場(chǎng)上的特色小鎮(zhèn)。從發(fā)展路徑看，中國(guó)的特色小鎮(zhèn)興起于浙江，壯大于長(zhǎng)三角。如今，正以燎原之勢(shì)在全國(guó)蔓延開(kāi)來(lái)，逐漸成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要抓手。借政策東風(fēng)，特色小鎮(zhèn)成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。無(wú)論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，或是上海元合、內(nèi)蒙億利金威這類(lèi)地方企業(yè)，都將轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略指向“特色小鎮(zhèn)”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，按不同功能分類(lèi)，特色小鎮(zhèn)目前主要有智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、汽車(chē)小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)等類(lèi)型。

不過(guò)，高力國(guó)際研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)近一年的快速發(fā)展，全國(guó)已經(jīng)形成了眾多以一產(chǎn)、二產(chǎn)或者三產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)。以京津冀區(qū)域?yàn)槔?，高力?guó)際認(rèn)為該區(qū)域已經(jīng)形成了依托八大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色小鎮(zhèn)布局。當(dāng)前全國(guó)特色小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量居多，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然也有依托第一產(chǎn)業(yè)即農(nóng)業(yè)，特別是新興農(nóng)業(yè)形成的田園綜合體和新興農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。

高力國(guó)際認(rèn)為，在特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)路徑中，以三產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)更容易形成人口聚集效應(yīng)。從產(chǎn)業(yè)生成邏輯模型中，可以看到產(chǎn)業(yè)協(xié)同是非常重要的一個(gè)維度。這也是特色小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)園和文旅古鎮(zhèn)等傳統(tǒng)有特色的小鎮(zhèn)最重要的區(qū)別之一。

經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)多個(gè)特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)生成邏輯和定位分析，高力國(guó)際發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前特色小鎮(zhèn)由于體量相對(duì)產(chǎn)業(yè)新城較小，因此對(duì)要素的融合要求會(huì)更高。與之對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，在縱向存在從產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)應(yīng)用和產(chǎn)業(yè)服務(wù)的延伸；在橫向上融合形成的產(chǎn)業(yè)將會(huì)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)路徑之一，尤其是三產(chǎn)和二產(chǎn)的融合發(fā)展。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管王晨表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，基于地方特色而塑造的特色小鎮(zhèn)成為更符合新型城鎮(zhèn)化要求的主題空間和促進(jìn)就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)。需要在結(jié)合各自地區(qū)的具體情況打造的同時(shí)，注重“質(zhì)”的發(fā)展，即要和當(dāng)?shù)匚幕?、自然山水、特色資源結(jié)合，形成獨(dú)具特色I(xiàn)P的主題性小鎮(zhèn)。

發(fā)展路徑：先天融合

與產(chǎn)業(yè)園不同的是，特色小鎮(zhèn)要實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素、生活要素和生態(tài)要素的融合發(fā)展。在前期開(kāi)發(fā)階段就需要明確產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。而很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展都存在從“0”到“1”的過(guò)程。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展前期，通常會(huì)出現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、當(dāng)?shù)卣?jīng)驗(yàn)較少、比較依賴非產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品盈利以及園區(qū)產(chǎn)業(yè)單一等問(wèn)題；在發(fā)展成熟后，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)附加值相對(duì)較高，產(chǎn)業(yè)也成為園區(qū)的主盈利點(diǎn)，同時(shí)產(chǎn)業(yè)格局有所提升。

王晨表示，在特色小鎮(zhèn)的“小鎮(zhèn)”方面，應(yīng)注意到小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能完備性，除產(chǎn)業(yè)功能、旅游設(shè)施外，應(yīng)具備居住及其他城鎮(zhèn)配套的自我滿足。特色小鎮(zhèn)中應(yīng)有真正的原居民，同時(shí)能留住外來(lái)訪客7×24小時(shí)、甚至更長(zhǎng)時(shí)間停留，并在小鎮(zhèn)中形成規(guī)模化、重復(fù)性的消費(fèi)。

在開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際運(yùn)作中，相較于產(chǎn)業(yè)園，特色小鎮(zhèn)也具有先天優(yōu)勢(shì)。高力國(guó)際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商由于缺少產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，一般都難以對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和定位，特別是難以對(duì)特定產(chǎn)業(yè)上下游環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致的考量。但良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初始驅(qū)動(dòng)力，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要靠產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入來(lái)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，從而實(shí)現(xiàn)小鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)融合。

此外，特色小鎮(zhèn)還能解決房企普遍面臨的拿地難困境。北京市某房企總經(jīng)理在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專(zhuān)訪時(shí)也表示，目前多數(shù)北京房企面臨拿地難困境。而在北京市疏解人口大背景下，特色小鎮(zhèn)是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的很好路徑。既能發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，也能解決開(kāi)發(fā)商拿地難困境。

以華北區(qū)域?yàn)槔本┑漠a(chǎn)業(yè)疏解是環(huán)京區(qū)域特色小鎮(zhèn)主要的發(fā)展機(jī)遇。2015年北京提出疏解非首都功能，制造業(yè)、教育和醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)加緊向外疏解的步伐。這其中就需要依賴京津冀協(xié)同發(fā)展的大環(huán)境。對(duì)于環(huán)京區(qū)域小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)定位來(lái)說(shuō)，國(guó)家政策的正向引導(dǎo)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要方向。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，特色小鎮(zhèn)當(dāng)前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過(guò)程。中國(guó)缺少成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在“去房地產(chǎn)化”和“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的政策導(dǎo)向之下，對(duì)于來(lái)自傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，無(wú)論是商業(yè)思維的轉(zhuǎn)變還是產(chǎn)業(yè)要素的開(kāi)發(fā)和導(dǎo)入，運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)都是巨大挑戰(zhàn)，過(guò)渡到“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”也必將經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程。

“大家摸著石頭過(guò)河，是一個(gè)比較初期的階段。”王晨表示。

據(jù)高力國(guó)際了解，很多國(guó)內(nèi)知名的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)都有深耕產(chǎn)業(yè)的決心，但初期階段照搬傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式到特色小鎮(zhèn)，在很多情況下也是開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)圍魏救趙、曲線救國(guó)的無(wú)奈之舉。因此一些開(kāi)發(fā)商選擇和產(chǎn)業(yè)主體合作，借此嫁接不同資源、導(dǎo)入強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以聯(lián)合開(kāi)發(fā)等方式形成產(chǎn)城融合基礎(chǔ)，從而打造完備的特色小鎮(zhèn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。