富力199億收購萬達酒店的邏輯：未來將分拆上市

以第三者之態(tài)突然殺入萬達融創(chuàng)的世紀大交易，令富力地產(chǎn)這家沉寂了許久的老牌地產(chǎn)商重新登上了頭條。

7月19日，融創(chuàng)收購萬達資產(chǎn)的歷史性大戲落下帷幕，最終融創(chuàng)以438.44億元拿走13個文旅項目，富力以近200億攬下77家酒店資產(chǎn)，這比之前融創(chuàng)收購時的價格便宜了100多億。

借此收購，富力的酒店規(guī)模將超過100家，一舉成為全世界最大的酒店運營商之一，而這一鮮明的標簽，也是富力在房地產(chǎn)轉型時期突圍的路徑。

7月20日，富力董秘胡杰在招商證券電話會議上透露，上半年富力完成400億元收入，公司將全部以自有資金支付。

不過，持有酒店類重資產(chǎn)可謂是當前房地產(chǎn)商的小眾選擇，尤其是在2014年以來酒店業(yè)運營全行業(yè)面臨困難的情況下，富力未來要想實現(xiàn)酒店盈利和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進行資本化分拆是必經(jīng)之路。

富力的新標簽

在7月19日的萬達融創(chuàng)富力簽約儀式上，上演了戲劇性的一幕，活動背景板上的富力地產(chǎn)字樣撤掉又加上，會議延長一小時，如今看來，可能是富力兩位董事長張力、李思廉當場“砍價”成功。

最終的收購方案，是原定價335.95億元、由融創(chuàng)接手的酒店項目，改由富力地產(chǎn)以199.06億元收購，且76家酒店增加至77家。

富力地產(chǎn)董秘胡杰透露了交易談判的過程，稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時間，強調(diào)“只接受6折價格”，“直到簽約前最后一刻才定下”。

在富力看來，這無疑是一筆特別劃算的買賣。收購價僅為酒店賬面凈值6折，低于酒店成本。

據(jù)富力公告，77家城市酒店均位于所在城市的核心地段，約為328.6萬平方米，共23202間客房，包括四個高端大連萬達自營酒店品牌和多個國際知名豪華酒店管理品牌（威斯汀、希爾頓等），77家酒店資產(chǎn)凈值預期為不少于331.76億元。

胡杰表示，除了價格便宜，減少酒店成本投入并可以直接運營產(chǎn)生收益，也是富力此次收購看重的因素。根據(jù)富力的測算，77家酒店開發(fā)需要占用15-20年時間，因此這筆交易每年成本就省了數(shù)十億元，還省了酒店初期推廣成本。

另一方面，收購酒店也有助于富力自己的業(yè)務版圖擴張。富力聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長之一的李思廉的存在，讓富力這家公司始終帶有港資地產(chǎn)商的基因，而港資地產(chǎn)商更為注重持有物業(yè)和經(jīng)營現(xiàn)金流。

在富力的持有物業(yè)業(yè)務中，購物中心、寫字樓并非強項，相對而言公司在高端酒店經(jīng)營上經(jīng)驗更為豐富。富力從2004年開始投資建設高端酒店，均由凱悅集團、洲際集團、希爾頓集團、雅高酒店集團等國際知名酒店管理公司運營，具有較強競爭力。

數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)已開業(yè)和建設的高級酒店共有24家，主要位于廣州、惠州、成都、重慶、北京和海南等地，均為4-5星級豪華酒店。2016年，公司酒店業(yè)務實現(xiàn)穩(wěn)健增長，營業(yè)收入同比增長15.33%至13.62億元。

富力地產(chǎn)在2016年年報中曾表示，希望以適當步伐擴大包括酒店在內(nèi)的高端和具備高資本價值的投資組合。富力認為，持有投資物業(yè)組合，提供可靠現(xiàn)金流，可抗衡經(jīng)濟周期起落。

因此，以較低的價格將萬達77家酒店納入旗下，對于富力地產(chǎn)來說恰逢其時。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，近年來富力持續(xù)規(guī)模擴張，收購酒店項目，能夠擴大其資產(chǎn)管理的規(guī)模，有助于其后續(xù)經(jīng)營業(yè)績的提升。

而在接手萬達77家萬達酒店后，富力將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業(yè)主之一，未來可與希爾頓、萬豪等酒店集團競爭；這也是這家老牌地產(chǎn)商在規(guī)模徘徊不前、多元化轉型不力之下的自我突破：借道收購，變身專業(yè)酒店運營商。

資本化之路

一向低調(diào)沉穩(wěn)的富力此次一出手就是200億，也讓外界對富力的資金來源產(chǎn)生疑問。

收購前，富力自身的負債率超過了行業(yè)平均水平。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年3月底，富力集團合并資產(chǎn)總額2325.04億元，負債合計1853.68億元，資產(chǎn)負債率為79.32%?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的期末余額為245.22億元。

對此胡杰表示，區(qū)別于融創(chuàng)之前的“承債式收購”，富力對萬達酒店只采用資產(chǎn)收購，萬達將把負債剝離。“上半年富力完成400億元收入，自有資金充足，2年內(nèi)付款也減少資金壓力。”

收購完成后，富力凈資產(chǎn)將增加100多億元，負債率將從2016年79%多，下降至74.9%-75%，改善了資產(chǎn)負債狀況。

胡杰還稱，此次收購總價不足200億元，77間酒店2016年當年收入總額為53億元，4年經(jīng)營額即可覆蓋收購對價，且增加現(xiàn)金流，如果酒店全部用于融資，已經(jīng)能夠融回超過收購的價格。

值得關注的是，酒店作為流動性較差的重資產(chǎn)，在中國房地產(chǎn)業(yè)盈利指數(shù)中，排名靠后。富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務雖然是在穩(wěn)健增長，但總體的盈利水平并不樂觀。

據(jù)富力地產(chǎn)財報顯示，2016年酒店運營虧損人民幣1.83億元，2015年度則虧損1.67億元。而此次收購萬達的76家酒店（未計新增的一家），2015年和2016年的營業(yè)利潤分別為5.5億元、8.7億元，凈資產(chǎn)回報率也不到3%。

如何實現(xiàn)酒店的長期運營與盈利？胡杰表示，收購完成后，富力計劃未來對酒店進行拆分上市，這在一定程度上可以解決酒店面臨的盈利難題。

嚴躍進表示，酒店難以盈利的原因，一方面在于各類競爭性產(chǎn)品的增加，供大于求；另一方面在于酒店本身的物業(yè)改造、外包管理會占用很多資源和資金，從而壓縮了酒店的盈利空間。要想突破這一局面，應該從酒店運營和資本化運作兩個方面努力。

對于富力來說，后續(xù)通過資本化運作來為酒店產(chǎn)業(yè)增加競爭力是必要的。具體地，富力主要可以通過三種方式進行資本化運作。

第一是回歸A股；第二是不斷進行再融資，尤其是收購酒店以后，品牌統(tǒng)一經(jīng)營管理需要各類資金支持；第三是進行資產(chǎn)證券化，將酒店打包分拆上市。后續(xù)在證券化的基礎上，也可以做輕資產(chǎn)的模式。

早前富力地產(chǎn)的管理層就透露了要于2017年第三季度回歸A股的計劃，對此，中銀國際分析認為，由于地產(chǎn)公司的融資渠道受政府緊縮政策限制，預計富力上市計劃依然存在不確定性。

香港金融和資本市場資深人士黃立沖認為，由于投資回報率極低，現(xiàn)在很多海外的機構投資人都不愿意投資中國的酒店。富力的酒店產(chǎn)業(yè)要想走資本化運作的道路，可行的途徑是發(fā)行REITS，面向更多的普通投資者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。