顧云昌：推進(jìn)購租并舉必須從供給端發(fā)力

不久前廣州市政府關(guān)于樓市的一紙通知讓“租購?fù)瑱?quán)”成為老百姓關(guān)注的話題，就在坊間還在熱議廣州將如何推進(jìn)相關(guān)細(xì)則的時候，來自更高層面的聲音已經(jīng)被釋放出來。

據(jù)新華社今天（7月26日）的報道，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。這意味著住建部將立法明確“租售同權(quán)”，使租房人享受與買房人同等待遇。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，“租購并舉”實(shí)際上是促使房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，使更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居，然而住有所居不一定要有自己的房子，從現(xiàn)實(shí)情況來看改變這種現(xiàn)狀有很大的難度，所以先從試點(diǎn)來做，逐步取得經(jīng)驗以后向全國推廣。

地方或國家部委立法先行

昨日召開的中共中央政治局會議進(jìn)一步給樓市定調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制。著力構(gòu)建“購租并舉”房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系，打造多層次住房結(jié)構(gòu)，多角度保障不同群體的住房需求。

顧云昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，租賃市場發(fā)育緩慢的原因首先是傳統(tǒng)的觀念導(dǎo)致，第二就是房價上漲過快，第三就是租賃方的利益沒有得到保障，三個原因互相扭在一起，從哪一方面突破都有難度。這也是急需立法來規(guī)范解決的一大背景。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲在接受媒體采訪時也表示，長期以來我國住房租賃市場規(guī)范化程度較低，相關(guān)法律法規(guī)不健全，租賃雙方主體的合法權(quán)益都容易受到損害，未來應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善住房租賃市場的法律法規(guī)，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，全力維護(hù)市場的契約關(guān)系。

日前，我國首部住房租售條例公開征求意見，住房租賃和銷售市場立法加快步伐，有望通過法治手段遏制各種租房亂象，對住房租賃市場加以規(guī)范。此外，廣州市近日率先提出“租購?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，成為扶持住房租賃市場發(fā)展、促進(jìn)市民待遇均等化的一重要舉措。

住建部等9部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點(diǎn)。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

顧云昌接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時建議，“租購?fù)瑱?quán)”立法約束可以從試點(diǎn)城市的政府立法或者市人大立法開始，從地方法規(guī)起到一定的約束作用，也可以從住建部等國家有關(guān)部委的行政規(guī)章來立法，最后上升到國家層面的條例，可以通過這種程序漸進(jìn)的方法建立可行立法。

實(shí)際上，我國租賃市場份額較小，市場呈現(xiàn)出“銷售獨(dú)大”的現(xiàn)象，租房量嚴(yán)重缺乏，再加上房價上漲作為投資過程中升值較快等因素，租房市場發(fā)展難度增大。“如何改變現(xiàn)狀，其實(shí)挺糾結(jié)的，所以通過立法的手段來保護(hù)租賃方的利益勢在必行”顧云昌如是說。

租房供給嚴(yán)重缺位

顧云昌表示，實(shí)際上我國租賃市場份額非常小，一般的國家租購比例為3:7或4:6，由于我國一開始是以售為主，所以造成現(xiàn)在的租賃市場和銷售市場的比例不協(xié)調(diào)，加上目前房價漲的過快和中國人的觀念，使得租賃市場發(fā)展緩慢。供給側(cè)改革方面，市場供應(yīng)嚴(yán)重失調(diào)，所以供給側(cè)改革是房地產(chǎn)發(fā)展租賃市場的一個很重要的方面，讓更多的人通過租房來解決住的問題。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，培育和發(fā)展住房租賃市場，必須增加房屋租賃市場的有效供給，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇，更好地滿足城鎮(zhèn)居民，特別是“新市民”的住房需求。

據(jù)新華社報道，我國流動人口達(dá)2.45億，每年新就業(yè)的大學(xué)生700萬左右。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高，但租賃房源總量不足，機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不夠成熟，制約著住房租賃市場的發(fā)展。

據(jù)初步統(tǒng)計，我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國家成熟市場20%-30%的比例，差距非常大。增加租賃住房供給迫在眉睫。

此前9部委聯(lián)合下發(fā)通知，明確鼓勵國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。

日前，上海市也首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地，增加租賃市場土地供應(yīng)；北京市也明確，未來五年150萬套住房建設(shè)需求中包括50萬套租賃住房。

顧云昌表示，推進(jìn)購租并舉必須從供給端發(fā)力，增加租賃住房有效供給，從上海出讓的兩塊租賃住房用地來看，地塊價格比較低，而且拿地以國企為主，未來租金價格將由政府主導(dǎo)定價，這樣也會導(dǎo)致開發(fā)商的盈利模式發(fā)生改變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。