市場“冰火兩重天” 品牌開發(fā)商布局加速

第一季度慣性沖高，第二季度調(diào)控顯現(xiàn)，2017年上半年的中山樓市可謂跌宕起伏，風(fēng)云變幻。

歲至年中，棋入中局，盤點上半年中山樓市，限購新政的實施，“冰火兩重天”的市場變局，持續(xù)火熱的土地拍賣，還有已變身當(dāng)下熱詞的“粵港澳大灣區(qū)”，共同構(gòu)成中山樓市的關(guān)鍵因子，并影響著今年下半年，乃至今后一段時期內(nèi)的區(qū)域地產(chǎn)市場變化。

在粵港澳大灣區(qū)背景之下，城市群之間的人才、產(chǎn)業(yè)、資金等要素的流通會更加頻繁，隨著重大交通項目的不斷落地，中山也將迎來前所未有的發(fā)展良機，中山樓市的價值也將更加值得期待。

中山迎來“處女限”，外地客被“截流”

如果問今年上半年中山樓市最為重要的關(guān)鍵詞是什么？那一定非“限購新政”莫屬。限購政策的出臺就像一道分水嶺，影響著中山整個上半年的樓市行情，乃至今后一段時間內(nèi)的市場預(yù)期。

在中山樓市持續(xù)了一年多的熱鬧后，今年3月26日該市迎來了真正意義上的首次限購政策。要求非本地戶籍家庭在中山購買首套房需提供半年的社?；騻€稅證明，購買第二套房需提供2年的社?；騻€稅證明；對擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

4月2日，中山再次出臺限購補充細則，對開發(fā)企業(yè)申報備案價格，高于本項目前期成交價格3%或高于周邊在售項目價格3%的商品住房項目，不予辦理價格備案；當(dāng)商品住房實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，商品房將無法網(wǎng)簽。

與限購政策同步施行的還有限貸政策，對本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第三套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款；對非本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款。

近段時間以來，商業(yè)銀行的貸款發(fā)放額度和利率也在收緊，一方面貸款審批、放款速度在變慢，另一方面則是房貸利率在不斷提高。據(jù)筆者了解，目前商業(yè)銀行房貸利率已經(jīng)基本沒有折扣，基準利率成為主流，部分銀行甚至上浮10%—20%。

成交量下跌，市場逐步回歸理性

“用‘冰火兩重天’來形容今年上半年中山樓市變化，個人認為是最為準確恰當(dāng)?shù)?，冰火狀態(tài)轉(zhuǎn)變的標志便是3月26日出臺的樓市限購政策?！焙细谎芯吭?中山)高級分析師謝仲娟表示，“限購之前市場一片火熱，很多項目一開盤推新都是‘日光盤’；限購之后外地客被截流，很多樓盤售樓部門可羅雀，客流量銳減，成交量也隨之下降?！?/p>

樓市冷暖變化也直觀體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，中山市國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中山一手住宅登記備案15827套，同比去年上半年成交55391套下降71.4%，甚至僅與去年3月份單月成交量相當(dāng)。尤其是限購政策出臺后的4至6月份，一手住宅備案量分別為3085套、624套、1056套，與去年同期相比最高降幅達93%(5月份)。

很多地產(chǎn)從業(yè)人員對于“冰火兩重天”可謂深有感觸，“我們的項目以深圳客為主，占比超過半數(shù)，在3月份之前，每次開盤基本都是‘日光’，每天的現(xiàn)場到訪量也很高，不瞞你說，我今年的傭金主要就是前2個月成交所得?！标愋〗闶腔鹁骈_發(fā)區(qū)博愛路上一樓盤的置業(yè)顧問，“限購政策剛出臺的時候，也就是4月份和5月份，市場格外冷清，每天現(xiàn)場到訪量有時候只有個位數(shù)，6月份之后隨著本地客回歸，人氣漸漸旺了起來?！?/p>

合富研究院(中山)在中山樓市半年報告中分析：“在‘日光盤’處處可見的3月，中山終于在月底迎來了樓市首次限購，投資客被擋在門外，樓市熱鬧氛圍戛然而止，溫度驟降，各項目鮮見來訪、成交，各家開發(fā)商也選擇觀望，住宅新增跌到谷底。但端午假期后，各家開發(fā)商開始逐漸制訂對策方案，本地客戶也開始逐漸消化政策，市場出現(xiàn)回暖跡象?！?/p>

重大交通項目加速布局，未來前景看好

年初，“粵港澳大灣區(qū)”的概念首次寫入政府工作報告，成為社會“熱詞”，這也標志著粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略。作為珠三角和粵港澳大灣區(qū)城市群幾何中心的中山，不僅在經(jīng)濟社會發(fā)展方面迎來了新的機遇，也為中山樓市發(fā)展注入新的支撐力和想象力。

對此，知名財經(jīng)作家葉檀在今年中山3·28招商洽談會期間曾表示，從地理位置上看，中山非常幸運，剛好位于灣區(qū)城市群的連接點，各種資源可以從四面八方匯聚中山；同時，中山正處在重大交通項目謀劃期，隨著深茂鐵路、深中通道、港珠澳大橋、廣州地鐵18號線等項目逐步從規(guī)劃到落實，中山的區(qū)位優(yōu)勢將更為凸顯；與此同時，作為大城市周邊的宜居城市，中山在生活上的綜合性價比也會對人才形成吸引力。

“其實在整個粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部，從樓市角度而言，珠三角九個城市可以劃分為三個等級，其中廣深是第一線，佛山、珠海、東莞、中山、惠州是第二線，江門和肇慶則是第三線。”謝仲娟認為，雖然經(jīng)過之前一輪的上漲，中山樓市均價已經(jīng)超過8000元/平方米，但是與佛山、珠海、東莞等同等級城市相比，仍然處于低位；而且中山與深圳、廣州、珠海相鄰，且十分宜居，從整個大灣區(qū)層面而言，中山樓市仍然具備巨大潛力和價值。

“在珠三角城市群中，中山的城市規(guī)模、GDP總量雖然并不搶眼，但中山的房價、生活成本、居住環(huán)境等都有著一定的優(yōu)勢。深中通道更是為中山提供了后發(fā)優(yōu)勢?！敝性禺a(chǎn)主席施永青在“大融合·超預(yù)測——2017年粵港澳區(qū)域融合高峰會”上稱，深中通道、深茂鐵路、城際軌道作為珠三角東西岸、乃至粵港澳灣區(qū)融合的重要載體，中山如果能夠把握歷史機遇建立人流、物流、信息流的平臺，進一步優(yōu)化行政管理，中山的經(jīng)濟價值才能在未來幾年進一步得到凸顯。

27宗土地成交，外地品牌開發(fā)商變身主角

隨著限購政策的出臺，住宅市場在一二季度交出了截然不同的成績表，但土地交易市場卻維持了2016年下半年以來的熱鬧，成交率和轉(zhuǎn)讓價格持續(xù)走高。

27宗各類型土地成交，共61.67萬平方米，吸金54億元，整體溢價率接近100%，是2017年上半年中山土地市場所交出的成績單。對比2016年同期，出讓宗數(shù)基本持平，出讓面積卻減少了11%。

在27宗交易地中，5宗屬商業(yè)地、9宗工業(yè)地，此外13宗則是市場上最受追捧的商住用地；商住用地總建筑面積達83.75萬平方米，成交金額為42.74億元，貢獻土地交易收入占比近八成；從轉(zhuǎn)讓價格看，樓面地價平均5103元/平方米，溢價134%。在上半年的土地拍賣中，外來開發(fā)商成為了絕對的主角，融創(chuàng)、萬科、恒大、保利、中海等知名房企紛紛涌入土地市場，貢獻了超過35億元的土地成交額。

回顧整個過程，2月初是各開發(fā)商角力最激烈的時候。據(jù)統(tǒng)計顯示，在2月22日至23日，中山國土資源局推出的11宗商住及商業(yè)用地進入網(wǎng)上競拍環(huán)節(jié)，由于本次出讓地塊中不少地塊地理位置優(yōu)越，吸引了超過20個開發(fā)商。其中7年來首度回歸中山的碧桂園、以及剛剛?cè)刖值拿赖某蔀榱俗畲蟮内A家，這兩家共拿地超過了10宗，創(chuàng)下中山土地拍賣多項紀錄。競拍最激烈的是黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)一村、三社社區(qū)地塊的土地，也是該輪土地拍賣中面積最大的地塊，最終經(jīng)過196輪出價，被恒大地產(chǎn)以13.42億元拿下。而東區(qū)臨近紫馬嶺一地塊達限價天花板6000元/平方米，需配建22800平方米人才房，最終被來自北京的大龍地產(chǎn)拿下。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，土地拍賣的火熱程度證明了開發(fā)商對中山樓市的看好，預(yù)計高溢價地塊將刺激中山樓市價格持續(xù)走高。對于下半年的土地市場走勢，房地產(chǎn)專家黃峻認為，“從2016年10月開始，國家對樓市開始了政策性的調(diào)控，今年以來調(diào)整力度加大，特別是在銀根緊縮的情況下，大型開發(fā)商拿地會更加謹慎。以萬達和富力為例，下半年它們的業(yè)務(wù)重心將會擺在自身業(yè)務(wù)的整合和資產(chǎn)重組上”。

專家聲音

合富研究院(中山)高級分析師謝仲娟：

市場進入博弈期，剛需客可擇機入市

經(jīng)歷了上半年的“冰火兩重天”，到了6月份中山樓市進入焦灼徘徊期，或者說是博弈期。按照政策規(guī)定，高于本項目前期成交價格3%或高于周邊在售項目價格3%的商品住房項目，不予辦理價格備案；當(dāng)商品住房實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，商品房將無法網(wǎng)簽。

在此背景下，開發(fā)商面臨“走量”或是“保價”的兩難選擇，一方面如果想要取得預(yù)售證并得到市場認可，就需要適當(dāng)讓利降價；否則如果想要維持原價，尋求利潤空間，則會選擇放慢開發(fā)推貨速度。

同樣，對于購房者而言，也面臨著心理博弈。有些消費者認為，從3月份開始限購后，價格已經(jīng)有所回落，可以出手，當(dāng)前市場上本地客的回歸就是證明；另外也有一些消費者認為，政策調(diào)控才剛開始，進入下半年，隨著入市項目的增多，以及上市開發(fā)商對年終業(yè)績的追求，房價會持續(xù)下降，不妨再等等。

其實，在限購之前1年多的時間里，中山樓市主要依靠外來客，其中東部片區(qū)主要是深圳客，南部片區(qū)主要是珠?？停辈科瑓^(qū)則是廣州客。隨著限購政策出臺，4、5月份步入政策消化期，到了6月份一些樓盤也開始降價，本地客逐步回歸并形成新一輪的購買力，對于中山樓市而言是一個好的現(xiàn)象。

長期來看，在粵港澳大灣區(qū)的大背景下，中山樓市的價值仍然有提升空間。因此對于具備買房資格的剛需購房者而言，市場博弈期或許也是入市的良機，在多重因素影響下，下半年中山樓市的價格會比較亂，不排除一些開發(fā)商會選擇降價走量，而這也是剛需客的機會所在。

知名房地產(chǎn)專家黃峻：

中山需加強基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，讓城市增值

對于今年上半年的中山樓市而言，第一季度慣性沖高，第二季度調(diào)控顯現(xiàn)。中山房地產(chǎn)市場的認知度和敏感度都比較低，國家對樓市的調(diào)控從去年10月份就開始，但在今年一季度，中山保持了2016年以來的慣性，持續(xù)沖擊高位，直到3月末市內(nèi)的調(diào)控政策出臺，才開始降溫。

據(jù)估算，相比一季度，二季度的一手樓交易套數(shù)下降超過一半，二手房則下跌約四成。目前，成交量是對市場的最直接反映，第二季度大部分成交住宅仍是去年所積壓的網(wǎng)簽，調(diào)控效果非常明顯。與此同時，樓面成交價格也有所調(diào)整，每平方米降低了1000元至2000元。

在一二線城市，二手房交易數(shù)量和交易價格是普遍超過一手房的。而中山市場，一手房供應(yīng)比例較高，二手交易不活躍，導(dǎo)致二手房價格低于一手房。長期的價格倒掛并不是一個成熟市場的標志。造成一二手房樓價的倒掛主要有兩個原因，一是同類產(chǎn)品太多，中山有24個鎮(zhèn)區(qū)，臨近鎮(zhèn)區(qū)總有幾個定位非常類似的項目，同質(zhì)化程度非常高，因此開發(fā)商只能從價格上進行競爭，導(dǎo)致一手房價格偏低。據(jù)觀察，在目前國內(nèi)的幾個三角洲城市群中，中山的一手房價格仍處于較低水平。此外市民沒有購買二手房的習(xí)慣，市場認知度較低是另一個原因。

長期來看，中山樓市仍有較大的上升空間，今年下半年港珠澳大橋?qū)_通，而隨著深中通道、深茂鐵路的加速落地，中山樓市將會迎來更多機會。但我們需要進一步加強城市規(guī)劃以及做好道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，讓城市增值。

對于購房者而言，中山的樓市價值空間需要時間和資源去兌現(xiàn)，目前樓市仍處于一個可見的調(diào)控階段，趨勢起碼會持續(xù)至2018年下半年?？紤]到港珠澳大橋有可能在年末開通，屆時將會迎來利好，樓價或許有小幅度的回調(diào)。因此在今年國慶節(jié)前后，會是比較好的出手時機。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。