廣東上半年商品房銷量雖創(chuàng)新高 后勁卻顯乏力

上半年，在因城施策的調(diào)控下，珠三角地區(qū)的深圳等六個(gè)城市商品住宅銷售面積同比呈現(xiàn)較大降幅，粵東西北市場則較為活躍，“限”與“非限”市場呈現(xiàn)此消彼長的運(yùn)行態(tài)勢。根據(jù)省房協(xié)發(fā)布的報(bào)告，今年上半年全省商品房銷售面積7466.17萬平方米，創(chuàng)下歷史同期新高，是新增批準(zhǔn)面積的2.3倍，市場總體供不應(yīng)求，商品住宅去庫存效果顯著，庫存量創(chuàng)2014年以來最低。在穩(wěn)房價(jià)的調(diào)控政策下，全省商品銷售住宅均價(jià)同比上漲2.8%，漲幅穩(wěn)中趨降。在銷售市場總體平穩(wěn)的背景下，房地產(chǎn)完成投資額增速穩(wěn)步提升。但受金融政策影響，住房信貸政策日益趨緊，個(gè)人住房按揭貸款同比降幅逐月擴(kuò)大，由此引發(fā)的影響不容小覷。

全省商品住宅量價(jià)齊升

上半年，廣東商品住宅銷售面積6438.54萬平方米，銷售金額7005.49億元，同比分別增長6.3%和9.3%，銷量均創(chuàng)歷史新高。分區(qū)域看，珠三角地區(qū)商品房銷售面積和銷售金額分別為4976.26萬平方米和6965.14億元，同比下降2.2%和增長8.6%；占全省總量的66.7%和82.4%，同比減少9個(gè)和6.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)13997元/平方米，同比上漲11.1%，呈現(xiàn)量縮價(jià)升態(tài)勢。粵東西北合計(jì)銷售面積2489.91萬平方米，銷售金額1490.03億元，同比分別增長52.5%和80.1%，合計(jì)分別占全省總量的33.3%和17.6%；均價(jià)5984元/平方米，同比上漲18.0%，表現(xiàn)為量價(jià)齊升。

需求外溢至“非限”城市

上半年調(diào)控政策中，圍繞堅(jiān)持住房居住屬性的定位，中央層面主要從住房信貸、土地供應(yīng)和長效機(jī)制等方面調(diào)控市場預(yù)期，地方政府則強(qiáng)化因城施策，控制房價(jià)過快上漲。

廣東珠三角地區(qū)的熱點(diǎn)城市均于3月份出臺(tái)或升級(jí)調(diào)控政策，以“限購”“限貸”“限售”等措施遏制投資投機(jī)性購房需求。數(shù)據(jù)顯示，深圳、珠海、東莞、中山、廣州、惠州等城市上半年商品住宅銷售面積同比紛紛下降，深圳等四市跌幅均超過25%。反之，其他城市因政策環(huán)境相對(duì)寬松，承接了受限城市的外溢需求，市場呈現(xiàn)此消彼長的特點(diǎn)。

下半年市場受金融政策影響大

歷史經(jīng)驗(yàn)反映，我國房地產(chǎn)市場走勢與調(diào)控政策尤其是貨幣信貸政策密切相關(guān)。上半年以來，央行進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管，隨著去杠桿的深化和金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，銀行住房信貸持續(xù)收緊，部分城市首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)，二套房貸利率普遍上浮10%-20%，其對(duì)市場景氣的打擊可能超出預(yù)期。

展望下半年，隨著金融監(jiān)管力度加大和住房信貸政策收緊，商品房總體成交量同比增速預(yù)計(jì)穩(wěn)中趨降，價(jià)格維持相對(duì)平穩(wěn)。為抑制地價(jià)快速上漲，預(yù)計(jì)地方政府將在土地出讓環(huán)節(jié)中增加限制條件，其中競配建、競自持漸成主要手段，助推住房租賃市場發(fā)展。行業(yè)融資環(huán)境將進(jìn)一步惡化，開發(fā)企業(yè)投資決策更加謹(jǐn)慎，投資同比增速或?qū)⒎€(wěn)中趨降。

隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費(fèi)升級(jí)的加速，以服務(wù)產(chǎn)業(yè)需求和消費(fèi)需求為重心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等非住宅新興業(yè)態(tài)正呈現(xiàn)多元化、綜合化發(fā)展態(tài)勢，輕資產(chǎn)化、多元化融合、多業(yè)態(tài)互聯(lián)將成為新的業(yè)務(wù)增長模式，并成為房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主要方向。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

世聯(lián)行

2017年的市場以維穩(wěn)為主。房價(jià)繼續(xù)大規(guī)模上漲的可能性不大，調(diào)控放開也是小概率事件，深化、細(xì)化調(diào)控和落地執(zhí)行仍然會(huì)是都市圈接下來的主要方向；惠及中西部二線及非都市圈三線城市的去庫存工作將不遺余力地貫徹到底。調(diào)控、房價(jià)、利率三重作用下，大量新流入人口被擋在購房門檻之外，一二線城市或許面臨局部短期回調(diào)；但中長期來看一二線城市仍然是頗具價(jià)值的高地，新流入人口解決居住需求的主要方式也迅速從購轉(zhuǎn)向租，租賃市場將在一二線加速崛起、愈演愈烈。

合富研究院

“經(jīng)濟(jì)L形”“低庫存”“高成本” ，決定本輪調(diào)控下的房地產(chǎn)市場將走出與以往調(diào)控周期不同的走勢，具體表現(xiàn)為重點(diǎn)城市市場量縮、價(jià)穩(wěn)?；诟鞒峭恋貎r(jià)格高企（重點(diǎn)城市“地價(jià)/房價(jià)”比值普遍達(dá)到60%或以上），未來高成本的“供應(yīng)”是大勢所趨。樓市調(diào)控將使需求繼續(xù)維持在相對(duì)較低水平，從而令“供需匹配”，促進(jìn)市場健康發(fā)展。不同城市基于自身庫存、政策及購買力特性，在價(jià)格走勢上會(huì)有所差異。但在庫存及地價(jià)支撐下，未來區(qū)域樓價(jià)仍將維持相對(duì)穩(wěn)定，向下調(diào)整幅度較為有限。部分庫存繼續(xù)下跌的區(qū)域，仍有價(jià)格上升壓力。

廣東中原地產(chǎn)

維護(hù)金融安全，是關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局的一件帶有戰(zhàn)略性、根本性的大事。金融信貸端口繼續(xù)收緊將是大概率事件，地方將更重視利用金融方式鞏固調(diào)控效果。除取消首套房貸利率優(yōu)惠、放緩房地產(chǎn)貸款增幅外，也將適時(shí)、分城收緊信貸政策，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管。短期內(nèi)廣州樓市仍將面臨相對(duì)偏緊的調(diào)控政策壓力，受到調(diào)控和供應(yīng)批售放緩影響，廣州樓市下半年市場成交將進(jìn)一步放緩。但結(jié)合人口流入、家庭裂變速度及城市發(fā)展速度，廣州置業(yè)需求仍處于持續(xù)或加快釋放階段，樓市的支撐力較強(qiáng)、且供需缺口繼續(xù)拉大，中長期仍將穩(wěn)步上行。

經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢

未來調(diào)控的主基調(diào)仍是分類調(diào)控、因城施策。預(yù)計(jì)下半年政策難有松動(dòng)，各大熱點(diǎn)城市將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸、限價(jià)、限售、限供應(yīng)等政策，全國樓市將迎來冷靜期。廣佛兩地而言，政策仍有收緊空間，例如信貸收緊、廣州的增城從化限購升級(jí)，佛山限購區(qū)域蔓延至中西部等等。預(yù)計(jì)廣州下半年的成交量將延續(xù)二季末的回落趨勢，整體成交或不如上半年，國慶前后及年末或迎成交小高峰；受資金回籠壓力的影響，部分房企可能加大房價(jià)折扣，但長期來看，預(yù)期房價(jià)仍會(huì)平穩(wěn)上揚(yáng)。而佛山在政策組合拳維穩(wěn)的情況下，下半年樓市走向?qū)②呌诶硇?，需求量及房價(jià)隨新房源入市或呈現(xiàn)漲幅，漲幅收窄。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。