房地產(chǎn)行業(yè)溫和降溫 龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯

雖然上半年以來(lái)全國(guó)多個(gè)城市樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，但大多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)在上半年仍保持高歌猛進(jìn)勢(shì)頭，同時(shí)中小房企的生存壓力卻有所增大。隨著上市房企中期業(yè)績(jī)的陸續(xù)披露，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的趨勢(shì)更加明顯。

業(yè)內(nèi)人士表示，強(qiáng)者愈強(qiáng)，行業(yè)集中度加速提升、業(yè)績(jī)走勢(shì)分化將是2017年房地產(chǎn)行業(yè)主要趨勢(shì)。預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)深化的情況下，龍頭房企的品牌、資金等優(yōu)勢(shì)會(huì)愈加凸顯。

38家房企業(yè)績(jī)預(yù)增

由于2015年、2016年房地產(chǎn)業(yè)火爆，主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，截至日前，按申萬(wàn)行業(yè)分類的房地產(chǎn)板塊已有61家上市房企披露了今年上半年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，其中38家房企預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比正增長(zhǎng)，占比62.2%。

傳統(tǒng)龍頭房企“招保萬(wàn)金”中，保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入544.5億元，同比下降1.26%，歸屬母公司凈利54.9億元，同比上升10.6%。保利地產(chǎn)表示，上半年公司營(yíng)業(yè)總收入同比下降主要原因是受營(yíng)改增政策影響，本期部分營(yíng)業(yè)收入不包含營(yíng)業(yè)稅金；總資產(chǎn)、歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益分別同比增長(zhǎng)24.36%、2.30%，主要原因是公司項(xiàng)目投資規(guī)模擴(kuò)大及報(bào)表合并范圍變動(dòng)。

分析師稱，保利地產(chǎn)今年中報(bào)預(yù)告符合預(yù)期。保利地產(chǎn)上半年銷售規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)，聚焦一二線城市拿地持續(xù)發(fā)力。數(shù)據(jù)顯示，1至6月份，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積1054.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.26%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1466.13億元，同比增長(zhǎng)32.53%。

2016年業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼的綠地控股也于日前發(fā)布半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，其主要財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。公告顯示，2017年上半年該公司營(yíng)業(yè)總收入為1248.22億元，同比增長(zhǎng)15.42%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為46.33億元，同比增長(zhǎng)0.76%。綠地控股稱，報(bào)告期內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)是源于公司房地產(chǎn)主業(yè)著力去庫(kù)存、拓項(xiàng)目、降成本、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，取得明顯成效。

雖然剛行至年中，但龍頭房企基本鎖定了全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。券商分析人士表示，總體來(lái)看，盡管由于地產(chǎn)行業(yè)銷售與結(jié)算的特殊性，中報(bào)業(yè)績(jī)并不能代表全年的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，但在行業(yè)預(yù)收款/營(yíng)收依舊處于高位的情況下，預(yù)計(jì)龍頭房企全年業(yè)績(jī)依然能保持穩(wěn)健。

多指標(biāo)預(yù)示房產(chǎn)降溫

雖然在政策環(huán)境從嚴(yán)的背景下，龍頭房企憑借自身優(yōu)勢(shì)占據(jù)了行業(yè)的制高點(diǎn)，但是就目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，多項(xiàng)指標(biāo)表明了行業(yè)正處于持續(xù)降溫階段。

分析師表示，通過(guò)投資增速新開(kāi)工、施工、銷售面積、銷售額等指標(biāo)，不難判斷出房地產(chǎn)行業(yè)正處于溫和降溫階段?！皩?duì)房企而言，施工投入是現(xiàn)金流出，銷售和融資則是現(xiàn)金流入，銷售和融資的趨勢(shì)將決定施工的投入趨勢(shì)?！狈治鰩煼Q。

一方面，投資增速連續(xù)回落，符合市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所統(tǒng)計(jì)，今年1至6月，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為8.5%，較1至5月回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)，這是自2016年5月進(jìn)入小周期降溫階段后，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。

進(jìn)一步看，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所把統(tǒng)計(jì)局每月公布的各城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行了城市分類，從結(jié)果來(lái)看，一線、二線、三四線城市的投資增速均出現(xiàn)了回落態(tài)勢(shì)，其中以一線城市尤為明顯。

另一方面，新開(kāi)工、施工同樣處于降溫階段。據(jù)國(guó)信證券統(tǒng)計(jì)，1至6月，新開(kāi)工及施工面積累計(jì)同比增速分別為10.6%和3.4%，較1至5月分別上升了1.1個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)，距離2016年4月的高點(diǎn)分別有10.8個(gè)和2.4個(gè)百分點(diǎn)的回落幅度，降溫態(tài)勢(shì)顯著。此外，從新開(kāi)工、施工面積累計(jì)同比增速看，各線城市也都呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

此外，分析人士稱，銷售面積、銷售額出現(xiàn)波動(dòng)也不改行業(yè)降溫趨勢(shì)。1至6月，銷售面積及銷售金額累計(jì)同比增速分別為16.1%和21.5%，較1至5月分別回升了1.8個(gè)和2.9個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，較2016年4月的高點(diǎn)分別仍有高達(dá)20.4個(gè)和34.4個(gè)百分點(diǎn)的顯著回落。

龍頭房企業(yè)績(jī)值得期待

“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入‘大象起舞’時(shí)代，小型房企加速退出，行業(yè)集中度快速提升。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，小型房企因經(jīng)營(yíng)困難的被動(dòng)退出或?qū)⑥D(zhuǎn)變?yōu)槟玫乩щy的主動(dòng)退出，而龍頭房企2017年的業(yè)績(jī)?nèi)匀恢档闷诖?/p>

在行業(yè)溫和降溫階段，優(yōu)勢(shì)房企的優(yōu)勢(shì)或?qū)⒏鼮橥癸@。分析師稱，首先，優(yōu)勢(shì)房企內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)。優(yōu)勢(shì)房企憑借突出的品牌影響力、強(qiáng)大的資金實(shí)力和較低的融資成本，在時(shí)間跨度較長(zhǎng)的降溫階段具備相當(dāng)?shù)馁Y本抵御弱市，并進(jìn)一步進(jìn)行拿地—開(kāi)發(fā)—銷售，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。

其次，并購(gòu)將加快提升市場(chǎng)集中度。分析師表示，弱勢(shì)房企受制于行業(yè)利潤(rùn)率下降、資金實(shí)力較弱和融資成本較高等因素，實(shí)現(xiàn)彎道超車的可能性較低，面臨退出及轉(zhuǎn)型壓力，而轉(zhuǎn)型短期難以見(jiàn)效，因此被優(yōu)勢(shì)房企并購(gòu)是弱勢(shì)房企的歸宿之一，而優(yōu)勢(shì)房企則由此獲取大量低成本土地儲(chǔ)備，從而實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的正循環(huán)。

再次，優(yōu)勢(shì)房企有較充分的資金實(shí)力布局細(xì)分領(lǐng)域積極培育新增長(zhǎng)點(diǎn)。如萬(wàn)科布局物流地產(chǎn)、保利布局社區(qū)消費(fèi)及房地產(chǎn)金融等。

那么，在房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者愈強(qiáng)的趨勢(shì)下，A股房地產(chǎn)板塊該如何投資布局？分析師表示，在房企集中度不斷提升、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不明朗的大趨勢(shì)下，投資者可從規(guī)模和成長(zhǎng)特性出發(fā)尋覓投資標(biāo)的。第一類公司是真正占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模頂端的房企:這類公司具有城市布局廣、產(chǎn)業(yè)化程度高、產(chǎn)品系列全、成本控制強(qiáng)的特點(diǎn)，以規(guī)?；蛸Y源見(jiàn)長(zhǎng)；另一類是快速成長(zhǎng)沖擊第二梯隊(duì)的房企。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。