杭州高價地：溢價率超過50%的基本都沒動工

“現(xiàn)在還有開不出來的樓盤？”家住大華西溪風(fēng)情的馬女士向記者爆料，每次路過家附近，有塊地已經(jīng)空了好多年，一直未開發(fā)，她對此覺得很好奇。

去年以來的火熱樓市，讓不少原來賣不動的樓盤也“起死回生”，甚至輕松售罄。然而，記者統(tǒng)計了2013年~2015年出讓的地塊，仍然有一些未趁這波行情入市，甚至連動工跡象都沒有。

這些未開發(fā)的項目，多是第一次入杭的“新兵”

經(jīng)記者查證，馬女士說的那塊地，正是2015年南方水泥在余杭拿的一宗宅地，樓面價為9750元/m2，雖然如今看來地價便宜，但當(dāng)時在區(qū)域內(nèi)也算數(shù)一數(shù)二。

南方水泥是有央企背景的超大型水泥企業(yè)，總部位于杭州。不過，記者查了相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，其在房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域算是“新兵”。

資料顯示，這塊地的建筑面積僅為18379m2，容積率為1.01~1.2。綠城設(shè)計院的一位設(shè)計師告訴記者，這樣的條件只能做低密產(chǎn)品，而另一位行業(yè)專家也分析得出：“這個容積率極有可能是洋房加排屋。”而之前有消息說這個項目可能會做成員工福利房，顯然可能性比較低。

目前，該地塊甚至連規(guī)劃也沒有，比它遲拿地的金地西溪風(fēng)華銷售都進入了尾聲。

2014年，首次入杭的北京英藍在大關(guān)單元拿了一宗商住地，不過直到現(xiàn)在都沒什么動靜，也沒開盤。這塊地當(dāng)時拿地價格僅為13315元/m2，而目前周邊在售樓盤都在4萬元/m2以上，按道理穩(wěn)賺。“這個項目還在前期設(shè)計階段，案名還沒出，不過地鐵上蓋是確定的。因為老板很重視，所以節(jié)奏不快。”該項目一位負責(zé)人告訴記者。

2013年由寶力康華競得的未來科技城項目，早在2015年年底記者走訪時就是一片荒地，緊鄰的EFC歐美金融城賣得如火如荼，當(dāng)時杭州寶力康華置業(yè)有限公司前期部負責(zé)人稱，集團希望將這個項目做到精益求精，因此進度相對較慢。然而直到今年3月，相關(guān)資料顯示，該項目仍處于規(guī)劃調(diào)整后公示階段，而該房企也是第一次來杭。

前幾年，很多不知名的開發(fā)商或企業(yè)，嗅到杭州樓市的商機，一個勁地往上撲，但進來之后卻發(fā)現(xiàn)完全不是他們想象那樣，“很多沒有操盤經(jīng)驗或資金實力一般的房企，首次入杭基本被證明難以生存。”一位業(yè)內(nèi)人士感嘆道。

前幾年拿地的房企，不少已賣了項目

這些房企拿地之后多年未開盤，而與他們差不多時候拿地的一些房企，則干脆轉(zhuǎn)賣項目脫身。

大家熟悉的河北天成2013年在慶隆單元拿的高價地，最終變成了濱江錦繡之城，濱江簽了收購協(xié)議之后第二天就動工了；中節(jié)能綠建拿下的蔣村單元地塊，成為已經(jīng)交付的融創(chuàng)河濱之城的一部分；在售的錢塘玫瑰灣，是中尚置業(yè)從三聯(lián)集團手中收購而來，該項目之前案名為三聯(lián)春上；恒大水晶城也同樣是收購而來。

這些項目被收購之后，基本都實現(xiàn)了熱銷，有些成為區(qū)域的明星樓盤。

“些遭遇資金問題的項目，是被迫出售，房企低價吃進后重新拿出來賣，利潤可觀。事實上，目前很多高周轉(zhuǎn)的大型房企都將重心轉(zhuǎn)向二級市場，也就是尋求并購。”遭遇并購房企的一位前期負責(zé)人告訴記者。

前車之鑒擺在眼前，從今年的土地市場來看，無實力、無經(jīng)驗的房企已基本退出杭州房地產(chǎn)市場，這種“二八現(xiàn)象”正在愈演愈烈。

這兩年出讓的地塊，開發(fā)周期明顯變長

從2016年開始，記者發(fā)現(xiàn)不少房企的開發(fā)節(jié)奏正在放緩。

早幾年，有些開發(fā)商剛進杭州，就展現(xiàn)其快速開發(fā)能力，景瑞在杭的第一個項目當(dāng)時就是以開發(fā)速度快被人所知，從拿地到開發(fā)，只要8個月。

不過，近兩年，隨著不少樓盤因為快速開發(fā)而不斷曝出質(zhì)量問題，以及G20后杭州城市界面將大大提升，來杭已久的大牌開發(fā)商已經(jīng)達成共識--除了原有的規(guī)模和速度外，要想扎根杭州最重要的還是靠產(chǎn)品本身。

去年上半年出讓的很多高價地，信達拿的南星單元宅地和奧體商住地，合景拿的申花高價地，目前還只剛公布了案名，開發(fā)周期超過一年，溢價率超過50%的基本都還沒動。

“像信達這樣資產(chǎn)雄厚的企業(yè)，雖然開發(fā)周期變長，不過對其并沒有很大影響，后期只要操盤者給力，這點損失都能補回來。”某房企營銷總監(jiān)分析，“現(xiàn)在預(yù)售證申領(lǐng)速度變緩，很多開發(fā)商其實也不著急賣，整體還是賣方市場。”

同時，2015年杭州提高了商品房預(yù)售條件門檻。商品房10層以下的，必須要完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；11層以上的，完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上，且不低于10層，這無形中拉長了開發(fā)商的工期和開發(fā)速度，2015年10月1日后拿地的項目都受此新規(guī)制約。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。