一線城市若都推共有產權房 剛需房受沖擊會有多大？

共有產權房是近段時間行業(yè)熱議的高頻詞。

日前，北京（樓盤）市住房城鄉(xiāng)建設委發(fā)布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（征求意見稿）。顧名思義，共有產權住房就是買房人與政府共有房屋產權，是對原自住型商品房政策的進一步調整和優(yōu)化。有業(yè)內人士告訴記者，所以，剛需房受到的沖擊或許會比較明顯。

擴大住房保障覆蓋范圍

實際上，共有產權房并不是新名詞。早在2007年，江蘇淮安（樓盤）首次試點共有產權住房，2010年上海（樓盤）推出共有產權保障房試點，實行住房和經(jīng)濟“雙困”標準。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳（樓盤）、成都、淮安、黃石（樓盤）作為共有產權住房試點城市，2016年上海推出了共有產權保障住房管理辦法。

全國房地產商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，實際上共有產權房是對經(jīng)濟適用住房的提升，是政策不斷完善的過程，屬于保障性住房的范疇。

“相比傳統(tǒng)的保障房開發(fā)，共有產權房具有明顯的制度優(yōu)勢。”居理新房數(shù)據(jù)研究院主任陽洋告訴記者，首先，政府的出資顯性化，嚴格限制了“投機”性需求，同時也淡化了保障性住房開支，有助于改善地方政府的現(xiàn)金流量，讓地方資金轉起來；另外，本質是為有合理購房需求的居民提供購房杠桿，提供了一種事實上的住房資金支持。

陽洋補充道，從當前形勢看，北京推廣共有產權房是極為適合的。在北京當前的住房保障制度之下，低收入居民的住房問題一般可以交由公租房和經(jīng)濟適用房解決，高收入居民能夠負擔商品房房價，然而還有部分居民既無法負擔商品房，又無資格申請公租房。一線城市居民中，這種“中間層”恰恰是規(guī)模最為龐大的群體；這些居民不僅需要居住權，也需要置業(yè)權，因此一線城市在近期是極有可能相繼推出共有產權政策。

關于共有產權房的定價問題，中信證券研究指出，共有產權住房當前還存在試點城市偏少，覆蓋人群過窄的問題，未來共有產權房完全有可能更加貼近“中間層”居民的需要。同時，如果把定價權完全給政府，則可能會產生制度運行效率不夠，但把定價權完全給開發(fā)企業(yè)，就會形成定價合理性問題和共有產權房源選擇問題。

剛需型商品房或受沖擊

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領提供了這樣一組數(shù)據(jù)，目前北京的主要政策性住房為經(jīng)濟適用房（66.2萬套存量），兩限房（12.9萬套存量）、自住型商品房（10萬套存量）。2017~2021年預計供應25萬套自住型商品房，這些都將按照共有產權住房的辦法執(zhí)行，到2021年預計北京全部存量為900萬套，共有產權住房占比2.8%。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自住房供應以來 ，北京合計出讓了80宗（含）或者全為自住房的住宅 土地，合計供應了自住房面積達到了703萬平方米，大約能夠建成8萬套價格明顯低于北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。

對于共有產權房帶來的影響，房企也有不同的看法。

遠洋集團董事局主席、總裁李明表示，政策的出發(fā)點是解決剛性住房需求的難題，產權從設計時就是清晰的，和建立現(xiàn)代企業(yè)制度一樣，抓住了產權清晰這一根本，便于未來長效機制的對接。

雅居樂集團北京區(qū)域營銷總監(jiān)何斌則表示，共有產權房的概念需要很多后續(xù)的政策支持才能有意義，比如不動產登記手續(xù)，周邊教育資源的分配政策等。

那么，共有產權房是否會導致房地產市場出現(xiàn)剛需型商品房價格下降、高端商品房價格上漲的兩極分化現(xiàn)象？

何斌告訴記者，目前并不能作出這樣的判斷，短期內共有產權房對購房者決策影響不大，因為有資格、買得起的人依然會考慮私有房產，共有產權房針對的是沒有資格和買不起的一部分人群，但是如果后期支持政策落地，可能會有一部分剛需被引導進入共有市場。

保利投顧研究院表示，共有產權覆蓋人群本身購買力更趨近于二手房市場，假如共有產權住房供應能有效落地，將消化了大量的購房需求，預計其分流存量房市場購買力作用更大，而新建商品房市場將目標人群轉向改善人群的高端化趨勢將加大。

何斌進一步表示，整體看來，共有產權房相關辦法只是樓市整體調控的一個環(huán)節(jié)而已，但是綜合起來看影響深遠，所以近期企業(yè)都在從戰(zhàn)略上進行調整，試圖從單一的房地產開發(fā)轉型成為城市運營商。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。