樓市走向：“租售并舉”是重點

樓市調(diào)控相關(guān)政策正向供需兩端同時發(fā)力，長效機制有望加快建立，發(fā)展重點將會落實到“租售并舉”上面。未來房價上漲預(yù)期已被有效控制，購房者將有更多選擇。

樓市調(diào)控相關(guān)政策已開始從之前的需求端調(diào)控，向供需兩端同時發(fā)力，特別是供給端政策不斷出爐，長效機制有望加快建立?？梢灶A(yù)見，未來房價上漲預(yù)期已被有效控制，購房者在這種環(huán)境下將會獲得更多的選擇余地。

調(diào)控出現(xiàn)新變化

隨著北京（樓盤）推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”構(gòu)想，上海（樓盤）宣布在“十三五”期間建設(shè)70萬套租賃住宅，樓市調(diào)控出現(xiàn)了新的變化。

近日，北京市住建委同市發(fā)改委、市財政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），并與8月3日正式面向社會公開征求意見。

何謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”？簡單說就是購房人與政府共同享有住房產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《辦法》給出的說法，即購房者可以和政府“合伙買房”，購房者和政府各持有住宅相應(yīng)產(chǎn)權(quán)比例，但使用權(quán)全部由購房者享有。這種構(gòu)想的好處在于，購房者可以通過較少的資金，獲得百分之百使用權(quán)的同時，也能獲得一定比例的產(chǎn)權(quán)。而將來出售該住宅的時候，可以按照產(chǎn)權(quán)份額分析房產(chǎn)增值收益。

北京提出“共有產(chǎn)權(quán)住房”構(gòu)想，說明北京在對于住宅市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整下了很大的決心的同時，也在調(diào)控方式上有了創(chuàng)新。類似的情形在上海也已發(fā)生。備受關(guān)注的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》經(jīng)征求公眾意見后，已由上海市政府正式批復(fù)。根據(jù)規(guī)劃，科學(xué)城內(nèi)部將通過增加住宅滿足就業(yè)人口居住需求，新增住宅建筑面積約920萬平方米；值得注意的是，其中890萬平方米用于租賃住宅。

其實，張江科學(xué)城內(nèi)部住宅供應(yīng)形式發(fā)生巨變，只是上海調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的一個組成部分。根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間，上海市住房用地供應(yīng)總量將明顯增加，預(yù)計供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地穩(wěn)中有升，租賃住房用地大幅增加，保障性住房用地確保供應(yīng)。城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量也將顯著增加，預(yù)計新增供應(yīng)各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。

此外，包括廣州（樓盤）、無錫（樓盤）等城市推出的調(diào)控措施，也體現(xiàn)出了調(diào)控思路的變化。如廣州擬推出“租購?fù)瑱?quán)”，即在某種程度上提高租房者的權(quán)利，諸如子女就讀等方面與購房者享有相同權(quán)利。此外，無錫提出租房可落戶，租房“賦權(quán)”時代離我們越來越近。

長效機制是核心

與此前數(shù)輪調(diào)控相比，這一輪調(diào)控發(fā)生了顯著的變化，而這些變化，皆圍繞建立樓市長效機制而展開。

今年以來，國家多次提到建立樓市長效機制。4月25日，中共中央政治局召開會議提到，要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。7月24日，中共中央政治局召開會議再次提到，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制。

從近期各地出臺政策導(dǎo)向來看，正在向以擴大供應(yīng)、疏解需求為核心轉(zhuǎn)變，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，樓市調(diào)控長效機制已初現(xiàn)雛形。包括前文中提到的北京推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”，以及努力培育住宅租賃市場、擴大租賃住宅供應(yīng)，甚至推出“租購?fù)瑱?quán)”實現(xiàn)公共服務(wù)權(quán)益均等化等等，都將會在不久的未來逐一實施，在改變樓市供應(yīng)格局的同時，使得樓市逐漸回歸居住屬性。

而這其中，不少政策將會對未來樓市產(chǎn)生深刻影響。以北京“共有產(chǎn)權(quán)住房”為例，這項政策的推出，將對未來產(chǎn)生深刻的影響。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，該政策實施之后，將對北京住房結(jié)構(gòu)形成根本性的影響。他進一步解釋說，對于“共有產(chǎn)權(quán)住房”來說，最顯著的特點就是產(chǎn)權(quán)的讓渡不是一次性的，而是逐漸讓渡的方式。基于類似的產(chǎn)權(quán)讓渡模式，地價和房價的構(gòu)成也會有顯著不同。購房者前期因為只是取得部分產(chǎn)權(quán)，所以在購房方面所需耗費的資金金額也相對會比較低，但并未影響到他們的使用權(quán)利，所以相當(dāng)于變相降低購房成本。而隨著后續(xù)購房能力提高，可以繼續(xù)從政府手中回購相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。此類操作有很好的制度創(chuàng)新，當(dāng)然關(guān)鍵要在細節(jié)上做好。

嚴(yán)躍進預(yù)計，“共有產(chǎn)權(quán)住房”的提出，對于后續(xù)全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有積極啟發(fā)示范作用。從類似住房的探索來看，也會使得相應(yīng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。“可以肯定的是，將有效對沖房價上漲預(yù)期。”他說。

“租售并舉”成為重點

隨著房地產(chǎn)長效機制的建立，接下來發(fā)展重點將會落實到“租售并舉”上面，當(dāng)然樓市調(diào)控力度不會放松。

國家對住宅租賃市場的重視程度，已經(jīng)提升至一個新的高度。上海樓市專家李戰(zhàn)軍指出，住建部發(fā)布我國首個住房租賃和銷售法規(guī)的征求意見稿，津、京、廣、杭等多城市均推出“競自持”地塊，上海力推租賃住房用地，廣州首提“租購?fù)瑱?quán)”，這一切都表明市場正在從過去的“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”。他預(yù)計，下半年住房租賃條例正式出臺，將會有更多地方政府細化條例，發(fā)展租賃市場。

而對于未來樓市調(diào)控政策的變化，業(yè)內(nèi)人士認為在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上進行微調(diào)。從目前出臺的調(diào)控政策來看，包括限購、限貸等“五限”措施，同時政策調(diào)控已經(jīng)延伸至銷售、融資、開發(fā)等各個層面，已完成了全覆蓋。所以接下來出臺更為嚴(yán)厲的政策可能性不是很大，將會轉(zhuǎn)而注重政策的靈活性和穩(wěn)定性結(jié)合，避免用力過猛。當(dāng)然，未來調(diào)控會更加注重引導(dǎo)需求預(yù)期，著眼未來。少數(shù)房價增長較快的城市將會加大政策執(zhí)行力度，那些仍然以去庫存為主的地區(qū)難有限制性措施出臺。

在這樣的政策背景下，未來樓市將會維持“窄幅震蕩”格局，即無論房價上漲或者下跌，幅度都不會大，下半年房價走勢總體保持平穩(wěn)。因此符合條件的購房者，能夠在這種環(huán)境下具有更多挑選余地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。