房企“去地產(chǎn)化”的AB面

當下，多數(shù)房企都開始了突破盈利瓶頸的嘗試，從萬達的輕資產(chǎn)到萬科的多元化試水，“去地產(chǎn)化”成為房企轉(zhuǎn)型的趨勢。在剛剛結(jié)束的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，“去地產(chǎn)化”也成為一個焦點話題。專家認為，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化嘗試在一定程度上可以分擔企業(yè)經(jīng)營風險，但是房企完全“去地產(chǎn)化”言之尚早，且“去地產(chǎn)化”也并不一定意味著能100%成功。

目標：突破盈利瓶頸“去地產(chǎn)化”之所以成為房地產(chǎn)行業(yè)熱門詞語且在房企內(nèi)流行開來，這與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率逐年下滑有關(guān)，這一點也得到了參加2017博鰲房地產(chǎn)論壇行業(yè)人士的認同。

今年上半年，龍頭房企銷售業(yè)績依然亮眼，但是利潤的下滑仍然值得警惕。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預計，待2017年上市房企年報出爐，估計房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率可能因為市場進入調(diào)整期和融資成本的提升而降至8%-9%。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是凈利率并沒有因為行業(yè)處于上行期而大幅上漲。從趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利率已經(jīng)由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

另外，對于房企來說，土地是發(fā)展的根本，然而隨著熱點城市“限房價、競地價、競自持、競方案”等拿地規(guī)則的變化，房企拿地難上加難。由此，房企單純依靠土地開發(fā)獲取的利潤開始下滑，在此情況下，不少房企另辟蹊徑，嘗試進行多元化轉(zhuǎn)型以謀求更強的盈利能力。

方式：還未真正“去地產(chǎn)化”

“什么叫地產(chǎn)化？什么叫"去地產(chǎn)化"？為什么要"去地產(chǎn)化"和怎樣"去地產(chǎn)化"？”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一指出，他并不贊成“去地產(chǎn)化”浪潮的概念，在他看來企業(yè)應(yīng)該對“去地產(chǎn)化”進一步斟酌。

在行業(yè)人士看來，追求利潤增長無可厚非，但是房地產(chǎn)企業(yè)“去地產(chǎn)化”的方式卻值得探究，換句話說，多元化是否就意味著“去地產(chǎn)化”呢？

實際上，目前房地產(chǎn)企業(yè)所謂的“去地產(chǎn)化”更多的體現(xiàn)在輕資產(chǎn)運營和多元化運營上。萬達是前者較為突出的樣本，以637億元向融創(chuàng)和富力出售萬達城、萬達酒店為主的重資產(chǎn)，便是該集團“去地產(chǎn)化”的體現(xiàn)。

房企多元化試水的例子也有很多，最具代表性的萬科就在剛剛過去的周末完成了與悅榕集團合作的突破性進展，雙方未來將在酒店、養(yǎng)老、養(yǎng)生領(lǐng)域拓展全新業(yè)務(wù)。早在2016年股東大會上，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮曾提及，未來萬科將在轉(zhuǎn)型的道路上走得更快，物業(yè)、物流、商業(yè)、冰雪、養(yǎng)老、教育、長租公寓等地產(chǎn)延伸產(chǎn)業(yè)萬科都在推進發(fā)展。據(jù)了解，目前萬科城市配套服務(wù)轉(zhuǎn)型中的商業(yè)、物業(yè)、物流、長租公寓等已搭建好平臺。

還有一類“去地產(chǎn)化”的樣本是通過更名來表決心的。例如，去年知名房地產(chǎn)企業(yè)雅居樂將名字從“雅居樂地產(chǎn)控股有限公司”更改為“雅居樂集團控股有限公司”，華業(yè)地產(chǎn)更名為華業(yè)資本、宜華地產(chǎn)更名宜華健康等。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)目前的“去地產(chǎn)化”，并不是真正意義上的“去地產(chǎn)化”，而多元化試水先期也都在圍繞“地產(chǎn)”、“土地”展開，因此專家總結(jié)，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍難擺脫“地產(chǎn)”主業(yè)。

效果：難成救命稻草

多元化、“去地產(chǎn)化”已經(jīng)成為大多數(shù)房企的選擇，但是，多元化、“去地產(chǎn)化”能成為房企的救命稻草嗎？

恒隆集團、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗不贊成“去地產(chǎn)化”而搞多元化，并明確表態(tài)，“我根本不知道"去地產(chǎn)化"，有的房地產(chǎn)企業(yè)沒辦法了就搞多元化，房企多元化很難成功”。陳啟宗表示，從過往海外市場的歷史經(jīng)驗來看，至今沒有多少企業(yè)的多元化是成功的，即便是全球知名的企業(yè)，在走上多元化道路之后，如今都已經(jīng)分崩離散、業(yè)務(wù)拆分。

陳啟宗坦言，目前市場機遇確實比從前少了，但這不意味著傳統(tǒng)模式就走不下去，相反并非到處都是金子，目前很多多元化業(yè)務(wù)其實都是不賺錢的，回報率低，“專心做好一件事情就好”。

在摩根士丹利董事總經(jīng)理、亞太房地產(chǎn)投資銀行部主管李尤佳看來，“多元化是一個偽概念，凡是往多元化走的，五年后要么走沒了，要么走到別的行業(yè)了，反正它已經(jīng)不是地產(chǎn)商了。地產(chǎn)商真正的出路是一個升級換代，世界上無論哪個行業(yè)，沒有一個多元化做得好，多元化做著做著就把自己做沒了，所以我覺得升級換代也許是一個出路”。

在關(guān)于“去地產(chǎn)化”這個問題上，參與上述論壇的業(yè)內(nèi)人士基本都認為，房企“去地產(chǎn)化”行不通。不過，不可否認的是，多元化發(fā)展戰(zhàn)略在一定程度上可以分擔、相對弱化企業(yè)經(jīng)營風險，如恒大也依靠多元化發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)了不斷擴張業(yè)務(wù)版圖的目標；然而，此前無數(shù)曲折坎坷的例子也是后來人不可忽視的警醒和借鑒。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。