房貸利率上調(diào)蔓延全國 房價下行壓力凸顯

近日，北京、深圳、廣州等城市多家銀行上調(diào)首套房貸利率，由基準利率上浮了5%~10%。

此次房貸利率調(diào)整引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議，究其原因，不少受訪業(yè)內(nèi)人士指向了樓市調(diào)控和銀行資金面收緊兩大方面，且認為接下來還有上調(diào)的可能。

房貸利率上調(diào)提高了購房門檻。以150萬元的貸款計算，基準利率上浮10%后，相比8.5折優(yōu)惠時期，利息成本高出24萬元，月供增加1000元。

受訪業(yè)內(nèi)人士分析，相比政策出臺，房貸利率上調(diào)對樓市調(diào)控的作用更大，而且未來隨著成交量減少而庫存量積壓，房價可能會出現(xiàn)下行態(tài)勢。

多地上調(diào)房貸利率

日前，有報道稱北京、深圳、廣州等城市有多家銀行上調(diào)首套房貸利率。其中廣州最為明顯，自8月12日起，該市的農(nóng)行、建行、中行、交行等多家國有銀行同時上調(diào)首套房貸利率，由基準利率上浮至基準利率的1.05倍。

記者查閱建行的相關(guān)文件了解到，首套房和二套房的房貸利率均有所上升。具體來看，符合最低首付比例為30%、40%和50%的客戶執(zhí)行不低于基準利率上浮5%，70%的客戶則是上浮15%。如遇工行、農(nóng)行、中行等同業(yè)調(diào)整執(zhí)行利率，建行也將相應進行調(diào)整。

此外，廣州地區(qū)的光大銀行、廣發(fā)銀行、華夏銀行的首套房貸利率已上浮至基準利率的1.1倍。而民生銀行、中信銀行則暫停了房貸業(yè)務。與廣州相鄰的佛山，繼四大國有銀行將一手房首套房貸利率從9折優(yōu)惠提高到基準之后，工行、建行近日又將二手房首套房貸利率分別上浮了5%和10%。

需要指出的是，目前首套房貸利率上調(diào)僅是局部地區(qū)進行，并非整體統(tǒng)一的大幅調(diào)整。而且，此次多地相繼上調(diào)首套房貸利率早有跡象。

7月中國房貸市場報告中，融360指出，全國首套房貸平均利率在1月出現(xiàn)緩慢上升趨勢，1月至4月期間增速平緩上升。4月后增速開始直線拉升，5月達到增速最高點，六七月增速又開始出現(xiàn)較大幅度下滑。

融360分析，當前首套房貸利率上升增速趨于下降，表明上升速度已經(jīng)放緩，未來房貸利率也將會趨于一個合理范圍。

利率上調(diào)原因何在？

“這一輪利率上調(diào)最核心的原因，不是為了配合金融政策調(diào)整的需要，主要還是因為銀行額度不足引起?！睆V州大源按揭代理服務有限公司總經(jīng)理鄭大源告訴記者，銀行在額度有限、無法放款的前提下，優(yōu)先放款利率高的貸款項目，現(xiàn)在希望緩和申請貸款的數(shù)量，壓抑房貸市場，繼續(xù)提升利率。

在接受記者采訪時，深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉也表示，隨著金融去杠桿，央行在資金供給端以及融資市場的收緊，銀行的資金趨于緊張，所以有意識地控制貸款的投放，或者以高利率的方式發(fā)放貸款。

“由于可放貸總量減少，所以銀行會更愿意把貸款發(fā)放給回報率高的項目，收益偏低的房貸自然會被放棄。所以最近放款拖延，甚至要求客戶加息放款就不足為奇了?！狈綀A地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示。

按照鄭大源的說法，目前商業(yè)貸款在符合貸款條件進入排隊開始計算，需要約3個月左右才能放款。此前有銀行人士對記者表示：“很多一手住宅的客戶都在排隊。”

李宇嘉則認為房貸利率上調(diào)與銀行資金緊張聯(lián)系最為密切。

房價面臨下行壓力

房貸利率上調(diào)無疑加大了購房成本。記者算了筆賬：假設(shè)貸款金額為150萬元，貸款年限2 0年，采用等額本息方式還款，那么執(zhí)行基準上浮10 %的利率水平，相比8.5折優(yōu)惠時期，利息多了24萬元，月供增加1000元。

此外，不少購房者還將面對更長時間的放款等待。有銀行人士稱，目前貸款額度不多，想優(yōu)先放款就要提高利率，審批時候會根據(jù)利率的高低進行順位處理。鄭大源表示，“通常主動要求提高利率以求快速放款的案例也有。”近期在看房的一位購房者對記者表示，目前形勢下，也會考慮選擇高利率以加快放款的速度。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士均表示，利率還有上調(diào)的可能。鄭大源認為，廣州這一輪調(diào)整尚未到頂，目前主流利率還是基準，但接下來很快開始進入上升通道，估計銀行會陸續(xù)上浮5%~10%。

李宇嘉分析，未來銀行資金面繼續(xù)收緊是大概率事件，貨幣投放在下降，廣義貨幣（M2）增速已下跌到歷史新低?！叭珖鹑诠ぷ鲿h召開之后，銀行的資金來源全面受到了限制，房貸額度緊張是趨勢?！?/p>

至于對樓市帶來的沖擊，廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，房貸利率上調(diào)對樓市的成交量多少有些影響，延長了購房者的入市時間，但最主要還是較高的房價，以及預售審批放緩而造成的貨量短缺。

不過，李宇嘉指出，中共中央政治局會議提出堅持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，說明樓市調(diào)控在下半年將會繼續(xù)處于緊張高壓的態(tài)勢，資金面的收緊對樓市調(diào)控的作用大于地方調(diào)控政策的出臺。“毫無疑問，樓市的成交量將會繼續(xù)下滑?！?/p>

“一般來說，調(diào)控收緊之后，成交量下降，市場觀望氛圍濃厚。房貸收縮，利率上調(diào)，加劇了這種狀況?！辟Y深房地產(chǎn)專家龍斌表示，“但這種情況持續(xù)半年的時間，就會發(fā)現(xiàn)，成交量持續(xù)下降，供應量逐漸增多，庫存量則不斷增加，最后達到一個臨界點的時候，即庫存去化周期超過10個月左右，房價可能會出現(xiàn)下行?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。