社科院：北京天津房?jī)r(jià)將進(jìn)入陰跌 二三線城市將軟著陸

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組發(fā)布的2017年7月《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，北京、天津等城市因嚴(yán)厲調(diào)控引發(fā)的房?jī)r(jià)急跌已經(jīng)告一段落，后期或?qū)⑦M(jìn)入陰跌階段；青島、重慶、南京、無錫等熱點(diǎn)二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅顯著收窄；高庫(kù)存代表城市的沈陽(yáng)近半年房?jī)r(jià)累計(jì)上漲12%，主要城市的住房去庫(kù)存已經(jīng)接近尾聲；北京主要學(xué)區(qū)近3個(gè)月房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，學(xué)區(qū)房泡沫正在減退。

大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，至2017年7月，北京、天津、廊坊等首都板塊城市房?jī)r(jià)已經(jīng)環(huán)比連續(xù)下跌3個(gè)月，其中廊坊近3個(gè)月累計(jì)下跌23.52%。2017年7月北京、天津房?jī)r(jià)環(huán)比分別下跌1.92%和1.42%，跌幅較6月分別收窄了3.09和2.39個(gè)百分點(diǎn)，而7月廊坊仍環(huán)比大跌7.09%。

7月青島、重慶、無錫、南京部分等熱點(diǎn)二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅較顯著收窄，其中青島環(huán)比上漲1.97%，漲幅較6月下降了個(gè)1.2百分點(diǎn)，較5月下降了個(gè)5.88百分點(diǎn)；重慶環(huán)比上漲0.84%，漲幅較6月下降了個(gè)1.53百分點(diǎn)，較5月下降了個(gè)5.33百分點(diǎn)；無錫環(huán)比上漲1.68%，漲幅較6月下降了個(gè)2.52百分點(diǎn)；南京環(huán)比上漲0.11%，漲幅較6月下降了個(gè)2.58百分點(diǎn)。此外，7月杭州、濟(jì)南等熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較6月也有所收窄。

高庫(kù)存代表城市的沈陽(yáng)7月環(huán)比上漲2.23%，近半年房?jī)r(jià)累計(jì)上漲12%。一年多以前還曾試圖出臺(tái)特定群體零首付購(gòu)房政策的沈陽(yáng)市政府，為此專門出臺(tái)了旨在抑制炒房的限售政策。報(bào)告執(zhí)筆人、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員鄒琳華認(rèn)為，這表明主要城市的住房去庫(kù)存已經(jīng)接近尾聲，住房市場(chǎng)調(diào)控政策將全面轉(zhuǎn)緊。

主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，近三個(gè)月來，作為重要學(xué)區(qū)的北京市東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)房?jī)r(jià)分別累計(jì)下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區(qū)前三位?！氨砻髟诙嘈澠?、強(qiáng)調(diào)實(shí)際居住等政策及租購(gòu)房同權(quán)預(yù)期的作用下，學(xué)區(qū)房正在退熱?！眻?bào)告執(zhí)筆人、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院執(zhí)行研究員呂風(fēng)勇說。

主要城市大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)中位數(shù)顯示，二、三線城市房?jī)r(jià)兩極分化明顯，2017年7月廈門、南京、天津、杭州、廊坊、蘇州、青島、武漢、東莞、鄭州、合肥、濟(jì)南、石家莊等“強(qiáng)二、三線城市”房?jī)r(jià)中位數(shù)均達(dá)到15000元/平方米以上。這些城市房?jī)r(jià)水平較高，與一般二、三線城市房?jī)r(jià)有顯著的差距，居民家庭購(gòu)房壓力相對(duì)較大。

鄒琳華分析稱，調(diào)控政策仍將持續(xù)，長(zhǎng)效機(jī)制框架的雛形已經(jīng)確立，政策制度不再支持房?jī)r(jià)的繼續(xù)快速上漲。中央政治局7月24日召開會(huì)議，明確強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制”。主要一線城市房?jī)r(jià)調(diào)控已見成效，但限購(gòu)、限貸等政策手段并不會(huì)因此放松。隨著高庫(kù)存代表城市沈陽(yáng)加入限售行列，預(yù)計(jì)更多的二、三線城市將采取措施抑制住房投資投機(jī)需求。長(zhǎng)效機(jī)制推出步伐加快，廣州等12個(gè)城市被確定為首批加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市，廣州還明確提出租購(gòu)房同權(quán)，北京擬將原有自住型商品房升級(jí)為共有產(chǎn)權(quán)住房。租購(gòu)房同權(quán)首次進(jìn)入政策層面，為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指明了方向，將對(duì)未來住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的積極影響。

據(jù)此預(yù)計(jì)，北京等城市房?jī)r(jià)快速反彈的概率很小，近期或?qū)⑦M(jìn)入陰跌階段。其它熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)也將逐步實(shí)現(xiàn)軟著陸。

呂風(fēng)勇建議，從市場(chǎng)供求狀況出發(fā)，督促房?jī)r(jià)上漲城市及時(shí)調(diào)整不合時(shí)宜的住房去庫(kù)存政策；堅(jiān)持限購(gòu)、限貸等住房調(diào)控政策不放松，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，避免因政策反復(fù)造成房?jī)r(jià)大起大落；注重市場(chǎng)效率，防止限售政策被濫用而影響住房有效利用；全面推進(jìn)租購(gòu)房同權(quán)，為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和建立住房長(zhǎng)效機(jī)制墊定基礎(chǔ)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。