沈陽(yáng)樓市“變臉” 是政策需求還是市場(chǎng)導(dǎo)向？

去年還在鼓勵(lì)“大學(xué)生零首付購(gòu)房”的沈陽(yáng)，如今開始限售了。

8月7日，沈陽(yáng)發(fā)布限售新政，對(duì)市場(chǎng)交易、土地供應(yīng)、房屋備案、公積金、住房租賃市場(chǎng)等各個(gè)方面提出要求，以“穩(wěn)定住房價(jià)格預(yù)期”。部分區(qū)域居民購(gòu)二套及以上商品房5年內(nèi)禁售，同時(shí)實(shí)行一房一價(jià)制度，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整申報(bào)價(jià)格。

而2016年3月1日，沈陽(yáng)曾下發(fā)22項(xiàng)房產(chǎn)新政激勵(lì)去庫(kù)存，包括新畢業(yè)生可零首付購(gòu)房、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房給予房?jī)r(jià)補(bǔ)貼和契稅補(bǔ)貼、降低二手住房交易稅費(fèi)等。雖然當(dāng)晚沈陽(yáng)又發(fā)布消息稱“零首付”暫不具備出臺(tái)條件，但這足以掀起輿論熱潮。

從大力去庫(kù)存到限制投資及投機(jī)交易加碼調(diào)控，僅一年半的時(shí)間，沈陽(yáng)樓市政策為何發(fā)生了這樣的大反轉(zhuǎn)？

從“去庫(kù)存”到“環(huán)比上漲13 %”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)6月新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.6%，同比上漲10.6%。而15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅卻全部回落。事實(shí)上，今年以來(lái)，沈陽(yáng)住房銷量和價(jià)格一直上升。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年上半年沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)7575元/平方米，7月份成交均價(jià)達(dá)8555元/平方米，環(huán)比上漲13.16%。

而在2016年初，沈陽(yáng)樓市卻是另一番景象，商品住宅可售面積消化周期一度達(dá)到24個(gè)月，居全國(guó)各大城市前列。

那么，一年多的時(shí)間，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)庫(kù)存去掉了多少呢？據(jù)沈陽(yáng)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至今年年中，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)去化周期較年初已下降5個(gè)月，為17.2個(gè)月；上半年總成交面積達(dá)797萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31%。

根據(jù)住建部今年4月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；18～36個(gè)月的，要減少供地；6～12個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

由此來(lái)看，沈陽(yáng)的去庫(kù)存任務(wù)已經(jīng)沒(méi)有那么緊迫了。

“實(shí)際上，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)一直相對(duì)比較平穩(wěn)，沒(méi)怎么過(guò)快增長(zhǎng)，漲價(jià)的可能性一直沒(méi)有怎么釋放?！?a href="http://www.wqcgm.cn/city/liaoning/" target="_blank">遼寧省社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)梁?jiǎn)|（樓盤）對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

2015年5月，梁?jiǎn)|曾表示，通過(guò)數(shù)據(jù)觀察，除沈陽(yáng)、大連（樓盤）之外，遼寧的其余城市都是人口凈流出。所以沈陽(yáng)和大連兩個(gè)城市具有剛需購(gòu)房的條件，沈陽(yáng)、大連的房?jī)r(jià)或最先回暖。

“要看到沈陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲背后的因素，沈陽(yáng)是區(qū)域性中心城市，外地流入人口較大，周邊城市來(lái)購(gòu)房的需求也來(lái)了；另外，沈陽(yáng)新房舊房房?jī)r(jià)一起上漲，這是一個(gè)特點(diǎn)。沈陽(yáng)這幾年城區(qū)拓展，比如渾南這幾年漲得比較明顯。以前配套不完善，現(xiàn)在配套設(shè)施和服務(wù)上來(lái)了，所以家庭改善性住房需求也比較大，這帶動(dòng)了周邊，生地炒成熟地了?！?梁?jiǎn)|說(shuō)。

有沈陽(yáng)當(dāng)?shù)厝烁嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，去年年底到今年年初，有北京、河北一帶的炒房團(tuán)到沈陽(yáng)進(jìn)行炒房，“尤其是在渾南區(qū)”，這對(duì)沈陽(yáng)房?jī)r(jià)也造成了一些影響。2016年10月，國(guó)務(wù)院批復(fù)的沈陽(yáng)市政府由沈河區(qū)遷至渾南區(qū)的消息被證實(shí)，渾南區(qū)成了“熱地”。

是整體大幅上漲，還是局部過(guò)熱？

“8月份沈陽(yáng)的新房均價(jià)差不多都超過(guò)了 8000 元/平方米，有的樓盤甚至都到了24000元/平方米。”一位近期準(zhǔn)備在沈陽(yáng)買房的人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

今年上半年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增速為-0.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東北的大連、長(zhǎng)春（樓盤）、哈爾濱（樓盤）等城市?！吧蜿?yáng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該說(shuō)還在正常調(diào)整當(dāng)中，近期看，投資不行，沒(méi)上來(lái)。中遠(yuǎn)期看，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。現(xiàn)在工業(yè)難受，農(nóng)業(yè)不難受；重工業(yè)難受，輕工業(yè)不難受；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)難受，新興產(chǎn)業(yè)不難受?！绷?jiǎn)|說(shuō)。

盡管6月份沈陽(yáng)已經(jīng)出臺(tái)了“十三條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭并沒(méi)有得到有效遏制。本次新出臺(tái)的政策主要針對(duì)投機(jī)性購(gòu)房，目的在于抑制房?jī)r(jià)上漲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直平緩的沈陽(yáng)的目前情況也與這幾個(gè)月三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣相呼應(yīng)。6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品房住宅漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有20個(gè)城市，二手房漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有14個(gè)城市，基本為三四線城市。

沈陽(yáng)的樓市的確表現(xiàn)出火熱的趨勢(shì)。在8月新政出臺(tái)前的一個(gè)月內(nèi)，就有近10個(gè)全新項(xiàng)目開盤。從今年3月份開始，沈陽(yáng)樓市成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。今年1、2月份，沈陽(yáng)商品住宅成交量分別是59萬(wàn)平方米和80萬(wàn)平方米，3月則一舉躍升至144萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%，4月成交量達(dá)到185萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2010年11月以來(lái)單月最高紀(jì)錄。此后各月均保持在150萬(wàn)平方米以上的高位。

但梁?jiǎn)|認(rèn)為，一年左右的時(shí)間后，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)就會(huì)趨于平 穩(wěn)。“沈陽(yáng)房?jī)r(jià)小幅上漲是很正常的，沒(méi)必要進(jìn)行過(guò)度解讀，也不要指望沈陽(yáng)房?jī)r(jià)能大幅增長(zhǎng)。沈陽(yáng)的市場(chǎng)特點(diǎn)就是購(gòu)買力不太強(qiáng)?！绷?jiǎn)|對(duì) 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，沈陽(yáng)目前房?jī)r(jià)直觀感受上上漲很大，主要是局部地區(qū)和樓盤，整體還算合理。

沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)黃闖說(shuō)，相比國(guó)內(nèi)其他熱點(diǎn)城市近期出臺(tái)的調(diào)控措施，沈陽(yáng)市政府的這次調(diào)控比較溫和。限售是打擊炒房的利器，沈陽(yáng)沒(méi)有在限購(gòu)等傳統(tǒng)調(diào)控措施方面發(fā)力，而把調(diào)控的重點(diǎn)放在限售上，對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)向?qū)⑵鸬秸_的引領(lǐng)作用。

對(duì)于去年擬鼓勵(lì)“大學(xué)生零首付購(gòu)房”，現(xiàn)在開始限售，梁?jiǎn)|說(shuō)，“這是響應(yīng)國(guó)家政策”。“中央指出房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。國(guó)家整體政策對(duì)房?jī)r(jià)也是在約束，不允許大幅漲價(jià)。所以沈陽(yáng)房?jī)r(jià)也不能有太大波動(dòng)，政策上也要體現(xiàn)?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。