多地出臺公積金新政 樓市剛需會否“泄洪”？

上海９日出臺公積金新政，貸款額度較原先上調(diào)五六成之多。４月以來，多地接連出臺降低公積金購房首付、上調(diào)貸款額度的政策，對不少購房者來說頗為“解渴”。公積金、銀行貸款、稅收等多方面政策的疊加效應，有望為“堰塞”已久的剛需打開一個泄洪的口子，業(yè)內(nèi)人士期待樓市在理性中建立新的平衡。

多地公積金新政為剛需族“解渴”

住建部等多部門出臺樓市“３·３０”新政以來，各地行動迅速，４月上旬各地細則接連出臺。截至目前，上海、安徽、深圳、蘭州等多個省市都出臺了公積金新政，一些地區(qū)將公積金貸款首套房首付比例最低降至２成，并大幅提高貸款額度。一些地方還首次規(guī)定，異地繳存者可在當?shù)厣暾埞e金貸款。

比如，上海公積金新政規(guī)定，購買首套房及二套普通住宅，個人和家庭公積金貸款上限分別由３０萬元、６０萬元大幅上調(diào)至５０萬元、１００萬元。繳存補充公積金的，各自額度可再分別增加１０萬元、２０萬元。由此，單戶家庭公積金貸款最多可達１２０萬元。

對此，德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟計算，剛需族如果想全部通過公積金來貸款，目前首付只需要付兩成，以家庭為單位公積金最高可以貸款１２０萬元，那么至少可以購買總價為１５０萬元的房源。

市場機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１４年，位于上海外環(huán)外單價在每平方米２００００元以下的一手商品住宅，其成交的套均總價為１４８．７萬元／套，“也就是說，經(jīng)過此次上調(diào)，公積金貸款就可以滿足相當一部分剛需購房者的貸款需求”。

對于購房者來說，公積金貸款額度的提高帶來了真金白銀的實惠。以上海為例，調(diào)整后每戶家庭最高貸款額度較原先高出４０萬元，以基準利率、等額本息、２０年還款年限計算，４０萬元從商業(yè)貸款變成公積金貸款，購房者每月還款額減少約400元。

也有人士認為，經(jīng)過幾年來房價出現(xiàn)的大幅度上漲，很多城市此前的公積金貸款額度標準已經(jīng)不能滿足購房者的需求，此次提高公積金貸款額度，是符合市場變化的。

房企庫存壓力有望緩解

對開發(fā)商來說，公積金等一系列新政為消化庫存打開了寶貴的時間窗口。

記者獲悉，“３·３０政策”出臺之后，上海融綠當即承諾在４月６日２４點前，長三角地區(qū)的１３個項目暫緩漲價。來自上海融綠的數(shù)據(jù)顯示，３月３１日到４月７日，融綠平臺上海及蘇錫常１３個樓盤，共成交１５７套，總計成交金額達到１１．１８億元，創(chuàng)下房企小長假成交新紀錄。

在上海融綠黃浦灣售樓處，銷售人員告訴記者，“３月３１日，融綠平臺１３盤單日成交突破了４億元，這是迄今為止融綠平臺單日的最高成交金額?！?/p>

針對網(wǎng)傳的“部分人群連夜排隊買房”的說法，融綠平臺上海執(zhí)行總經(jīng)理鄭甫表示，“這次成交的業(yè)主大部分都是早就來看過，并且鎖定了意向房源的。政策一變動，這群嗅覺靈敏的客戶就迅速反應，果斷來下單?！编嵏φf，根據(jù)融綠平臺對近期成交的數(shù)據(jù)進行的分析，客戶基本上都是以自住為主。

北京萬科官方統(tǒng)計顯示，截至４月１日零點，萬科在京的９個在售樓盤來訪共１６５組客戶，認購認籌５４套，累計實現(xiàn)１．５６億元的銷售總額。

記者發(fā)現(xiàn)，３月３１日新政發(fā)布當天，各個房企便抓住消費者的心理做起了廣告。萬科地產(chǎn)在萬科沈陽官方微信上發(fā)布：“萬科承諾３６小時不漲價、不打烊。購房者購買萬科在沈陽的１１個項目均不漲價、不打烊?！?/p>

遠洋地產(chǎn)相關負責人表示，從疊加出臺的政策看，總體而言，是從供需兩端充分發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)機制，長期有利于行業(yè)健康、有序發(fā)展。”他表示，針對新政的出臺，遠洋將針對不同城市市場情況，有針對性地制訂營銷策略，抓住市場窗口期，調(diào)整推貨節(jié)奏，快速去化。

這樣的心態(tài)，在開發(fā)商中具有代表性。記者采訪的多位房企負責人認為，目前是房企加速消化庫存，回籠資金的好時機。

樓市銷售迎改善但短期不可能反轉(zhuǎn)

每次房地產(chǎn)利好政策出臺，市場就常有出現(xiàn)“通宵排隊”、“日光盤”等刺激眼球的消息傳出。這些情形，有的是以訛傳訛，有的是個別人有意策劃，卻易對恢復中的市場秩序形成干擾。

業(yè)內(nèi)人士認為，就這一輪市場行情來說，房價目前不存在大幅上漲甚至反轉(zhuǎn)的基礎。當代置業(yè)總裁張鵬表示，“３·３０新政”并非想讓樓市回歸到２００９年市場的火熱，政府更希望通過新政讓樓市健康發(fā)展。他分析，成交量在未來一段時間會有上升態(tài)勢，在２０１５年４月份，房地產(chǎn)市場各項指標數(shù)據(jù)會迅速反彈。“對房企來說，也許會有上調(diào)銷售均價的打算，也許會在去庫存的道路上一路追尋量的攀升。”萬科集團總裁郁亮表示，房地產(chǎn)從“黃金時代”到“白銀時代”是趨勢，政策沒法改變這個發(fā)展趨勢，但新政策對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有利。

據(jù)統(tǒng)計，廣州市３月３０日至４月５日一周的新建商品住宅成交量約為１９００套，比新政出臺前一周１４００套放大約３０％。而根據(jù)對一些中介機構(gòu)的走訪情況，二手房成交的增長更加明顯，但價格依然保持穩(wěn)定。

與廣州相似，北京、上海和深圳三地樓市均呈現(xiàn)出價穩(wěn)量增的走勢。業(yè)內(nèi)人士認為，在經(jīng)過２０１４年的深度調(diào)整后，無論是開發(fā)商、中介機構(gòu)還是購房者，面對新政都顯得更加理性。

“新政不是刺激，而是解開了剛需和改善性需求的一些束縛，作為房企，目前對策還是以抓住機會去庫存為主，誰漲價誰的房子不好賣?！?a href="http://www.wqcgm.cn/city/guangdong/" target="_blank">廣東一家房企高管如此表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。