試點7年5次放寬標準 上海念好共有產(chǎn)權房這本經(jīng)

8月，北京連續(xù)傳來共有產(chǎn)權住房制度修訂與細節(jié)規(guī)定的消息，讓遠在上海的朱女士更關心試點7年后的上海共有產(chǎn)權住房發(fā)展情況。她對中國房地產(chǎn)報記者說：“最近這些年一直在關注上海共有產(chǎn)權住房情況，想申請購買一套?！彪S著7年時間推移，上海幾個區(qū)域的保障房基地建設、配套越來越齊全，生活氣息越來越濃厚，朱女士期待能夠通過審核有機會購買到共有產(chǎn)權住房。住建部官員在今年全國兩會期間表示，“上海的共有產(chǎn)權住房做法值得其他城市學習，至今提供了8.9萬套房子。”

2016年第四季度，根據(jù)上海市政府統(tǒng)一部署，第六批次共有產(chǎn)權保障住房申請供應工作正式開展。據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會介紹，第六批次共有產(chǎn)權保障住房房源主要分布在奉賢南橋東、松江南站和佘山北、嘉定黃渡、浦東惠南民樂、寶山顧村拓展和閔行馬橋等基地，并視具體情況作必要調(diào)整和補充。

朱女士回憶道，寶山區(qū)的申請受理從2016年10月下旬開始，其所在社區(qū)事務受理服務中心對提前預約，憑號辦理等流程進行了再造、細化，受理業(yè)務辦理快速、有序，并沒有大排長龍的現(xiàn)象發(fā)生?！案杏X共有產(chǎn)權住房試點幾年后上海的相關業(yè)務受理已經(jīng)逐漸成熟起來，方便市民申購?！敝炫糠Q。

寶山區(qū)住房保障事務中心一位工作人員稱，寶山區(qū)第六批次共有產(chǎn)權保障房申請受理工作在全區(qū)12個街鎮(zhèn)全面開展。由于近幾年房地產(chǎn)市場的價格上漲、2015年未開展申請受理工作等諸多因素，前來申請共有產(chǎn)權保障房的居民絡繹不絕。

7年試點5次放寬標準

2010年，上海推出第一批共有產(chǎn)權住房，以住房和經(jīng)濟條件兩項情況為準入標準，實行“共有產(chǎn)權”的運作機制。在江蘇淮安（樓盤）試點之后，上海對共有產(chǎn)權的嘗試升級到限制房屋在特定的期限內(nèi)贖買政府所占產(chǎn)權,且政府有明確回購承諾。試點7年過后，上海已經(jīng)推出六批共有產(chǎn)權保障住房，并連續(xù)5次放寬準入標準。

上海市明確規(guī)定，共有產(chǎn)權保障住房的銷售價格以建設項目結(jié)算價格為基礎，兼顧保障對象支付能力、相鄰區(qū)域普通商品住房價格等因素確定。政府和購房人按照各自投入確定產(chǎn)權份額比例；購房人5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓房屋，5年后按規(guī)定上市轉(zhuǎn)讓的，政府有優(yōu)先購買權，購房人和政府按各自的產(chǎn)權份額分配上市轉(zhuǎn)讓收入。

7年的實踐與完善過程中，上海先后5次放寬準入標準，使得受益群體不斷擴大。到2016年，上海擁有購買共有產(chǎn)權住房的市民條件已放寬至家庭人均住房建筑面積15平方米以下，申請戶有男28歲以上、女25歲以上大齡青年等情況的復合家庭，還可再放寬15平方米（即三口之家可放寬到60平方米）；收入和財產(chǎn)標準為3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均財產(chǎn)18萬元以下，2人及以下家庭再放寬20%。

上海市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年底，上海市共有產(chǎn)權保障住房累計簽約家庭約8.9萬余戶；2016年四季度啟動的新一批次申請受理工作，累計受理數(shù)量達到了約3.9萬余戶。

“上海幾乎每年都有共有產(chǎn)權住房申請，而且每年保障的范圍都在擴大，因此從結(jié)果導向來看，滿足了很多想改變居住條件，但經(jīng)濟實力又不是非常強的居民。為緩解市場供求關系起到一定作用?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)總經(jīng)理陸成告訴中國房地產(chǎn)報記者。

比朱女士更早關注共有產(chǎn)權住房的李星浩老人（化名）在上海市保障房三林基地的城林美苑小區(qū)已經(jīng)住了3年多。他說，在上海剛開始推行共有產(chǎn)權住房時，他和家人就積極參與申請，并在2014年成功購買入住。雖然和商品房相比共有產(chǎn)權住房位置并不在核心區(qū)域，周邊的配套仍在建設，出行也略有不便，但此類住房價格低于市面商品住房，正適合他的家庭情況。

現(xiàn)在，每每談及自己家小區(qū)周邊的變化，李老先生的語氣中總是透著興奮和滿足。近年隨著上海保障房建設逐漸完善，已經(jīng)投入使用小區(qū)周邊的學校、醫(yī)療、交通、商業(yè)的配套也在不斷發(fā)展成熟。

李老先生指著1034路公交終點站的方向?qū)τ浾哒f：“之前規(guī)劃建設的社區(qū)醫(yī)院有信息說醫(yī)生團隊已經(jīng)基本到位，估計過不了多久就能啟用。小區(qū)后面的高中學校將在今年年底動工，配套越來越跟上?！?/p>

滿5年共有產(chǎn)權房入市

經(jīng)過7年試點，上海的共有產(chǎn)權住房進入了新的發(fā)展階段。中國房地產(chǎn)報記者采訪獲悉，自2016年起，上海第一批共有產(chǎn)權房試點申請供應的1800余戶家庭，已取得房地產(chǎn)權證超過5年，將陸續(xù)符合上市交易的年限要求。

上海市規(guī)定，購房人、同住人取得房地產(chǎn)權證滿5年，可以購買政府產(chǎn)權份額，也可以上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權保障住房；上市轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權保障住房的，區(qū)政府指定的住房保障機構在同等條件下有優(yōu)先購買權，上市轉(zhuǎn)讓或者購買政府產(chǎn)權份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/p>

價格方面，政府行使優(yōu)先購買權以及購房人、同住人購買政府產(chǎn)權份額，按照房源項目市場基準價格執(zhí)行。房源項目市場基準價格根據(jù)房源類型分別由市、區(qū)級住房保障機構委托房地產(chǎn)估價機構評估，參考房源項目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價格等因素擬訂，并經(jīng)相關審批程序批準后適時公布。單套共有產(chǎn)權保障住房轉(zhuǎn)讓價格按照房源項目市場基準價格及其浮動幅度確定，浮動幅度與購買該套住房時使用的浮動幅度一致。

一位成功申請人士透露，目前他所在的小區(qū)里也有滿五年的住戶，但由于近幾年上海房價漲得快，相比之下商品房價格更高，所以一般有自住需求的都會選擇購買政府產(chǎn)權份額。自己的房子雖未到選擇期限，但也在積極關注鄰居們的選擇。

“能進則進”擴大供給

記者從官方獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至“十二五”期末，上海市廉租住房歷年累計受益家庭達11萬戶；共有產(chǎn)權保障住房累計簽約購房約6.6萬戶；全市公共租賃住房（含單位租賃房）累計供應房源8.77萬套，已簽約出租7.45萬套，惠及13.6萬戶家庭；全市共實現(xiàn)征收安置住房搭橋供應42.76萬套（約3542.85萬平方米）。

按照規(guī)劃，“十三五”時期，上海預計新增供應各類保障性住房約55萬套。納入保障性安居工程的舊住房綜合改造項目完成30萬戶，建筑面積約1500萬平方米。

針對共有產(chǎn)權保障住房，上海將按照要“定價科學、政策穩(wěn)定、以供定需、輪候供應”制度安排，按照“能進則進”的原則，并將繼續(xù)開展2-3批次申請供應工作，不斷強化供后管理，落實屬地管理責任。

陸成認為：“共有產(chǎn)權住房的推進能夠促進房地產(chǎn)市場形成更完善的梯度消費。事實上，當前的市場中存在一部分有一些積蓄，但不足以承受商品房高價的購買群體，共有出產(chǎn)權住房恰好能夠在一定程度上保障中低收入人群的居住需求，填補市場中存在的‘夾心層’，從而減輕市場化的供求壓力。但是上海在退出機制上還有待完善。”

上海市政府方面表示，未來還將建立健全共有產(chǎn)權保障住房回購和上市交易管理制度；加大對共有產(chǎn)權保障住房的金融支持力度；制定上海市住房保障等地方性法規(guī)，形成廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權保障住房和征收安置住房等政府規(guī)章。

在高房價和治理高房價的認識上，上海一直在保持清醒和行動。今年1月20日，新當選的上海市市長應勇接受中外媒體提問時表示，上海市委、市政府對上海房價始終給予高度關注。“我們不希望看到上海的房價太高，這會影響年輕人的發(fā)展，影響城市的活力和創(chuàng)新能力，也不利于城市長遠發(fā)展?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。