集體用地增援租賃市場供給 拓寬供應(yīng)端

集體用地增援租賃市場供給

租賃住宅土地供應(yīng)不足、來源單一，向來是推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡稱《方案》），指出為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，正式確定第一批包括北京在內(nèi)的13個(gè)城市將試點(diǎn)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，《方案》推出的目的主要是利用集體建設(shè)用地投入租賃市場方式，以多元方式在供應(yīng)端解決現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)，從而進(jìn)一步有效盤活租賃市場。

拓寬供應(yīng)端

《方案》表示，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

同時(shí)《方案》指出，國土資源部會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州等13個(gè)城市成為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

事實(shí)上，在此前的7月20日，由住建部等9部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中就曾提到，鼓勵(lì)超大城市、特大城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，此次提出的《方案》被看做是對(duì)上述《通知》的進(jìn)一步落地。

專家分析，《方案》發(fā)布該政策的目標(biāo)就是為了通過改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

“國土資源部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，這13個(gè)試點(diǎn)城市基本都屬于一二線城市，也是國有土地相對(duì)緊張的城市，如果部分集體建設(shè)用地進(jìn)入租賃市場，不僅有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

在多位行業(yè)人士看來，鼓勵(lì)集體建設(shè)用地用于開發(fā)住房租賃市場，是解決租賃住房市場土地供應(yīng)的保障之一，可以擴(kuò)大租賃市場的有效供給。同時(shí)，這也解決了農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的問題。

北京租賃市場格局生變

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，《方案》是繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的”定位，是租賃土地政策的有效推進(jìn)，有助于理順這些城市的用地關(guān)系，平衡供地結(jié)構(gòu)。本輪試點(diǎn)城市基本與之前對(duì)首批租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市名單相同，表明這些城市具備發(fā)展基礎(chǔ)和較強(qiáng)的市場需求。

實(shí)際上，利用集體用地建設(shè)租賃住房的做法，北京早有嘗試。從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體建設(shè)用地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，可供應(yīng)租賃住房1.28萬套，面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工、外來務(wù)工人員出租，或者由區(qū)政府按市場價(jià)格整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租，擴(kuò)大保障性住房籌集渠道。今年5月，海淀區(qū)唐家?guī)X集體建設(shè)用地建設(shè)的927套租賃住房，已正式面向海淀區(qū)保障房家庭開展選房、簽約入住。

事實(shí)上，以北京為首的一線城市對(duì)租賃市場的土地需求最為迫切。資料顯示，管理層提出“租售并舉”政策之后一段時(shí)間內(nèi)，北京在公開土地市場推出部分住宅用地，其中出讓條件之一就是競自持租賃住房面積。但此后，此類地塊遭遇開發(fā)商激烈爭搶，100%自持地塊層出不窮。由此造成的結(jié)果就是，地價(jià)成本高企的同時(shí)，又面臨政策限制，這些項(xiàng)目無法以“長租”方式讓渡給個(gè)人，企業(yè)難以短期“套現(xiàn)”。截至目前，北京尚未有一塊“全自持地塊”成功入市。

“租賃市場擠壓原本已經(jīng)日漸稀缺的城市住宅土地供應(yīng)，并非最佳選擇。該《方案》破解重點(diǎn)城市租賃住房土地供應(yīng)短板的思路非常直接”，一位樓市觀察人士表示。

“本輪試點(diǎn)城市基本是規(guī)模較大城市，很多近郊區(qū)發(fā)展的機(jī)會(huì)在增加，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的布局較多圍繞在此類近郊區(qū)市場上”，嚴(yán)躍進(jìn)分析，預(yù)計(jì)后續(xù)在此類集體建設(shè)用地方面，近郊區(qū)的用地會(huì)率先進(jìn)行改革。

專家指出，《方案》中提出的運(yùn)營模式，在一定程度上能夠解決開發(fā)商因住宅用地用于出租時(shí)，低回報(bào)率等問題，進(jìn)而影響參與積極性。對(duì)于北京而言，本輪《方案》將有助于發(fā)揮部分集體建設(shè)用地的價(jià)值，租賃市場的發(fā)展成為盤活此類用地的一個(gè)很好渠道，甚至未來會(huì)影響北京租賃土地的供應(yīng)格局。

小產(chǎn)權(quán)房的機(jī)會(huì)還是絕路

《方案》推出后，除了未來市場將增加供應(yīng)之外，小產(chǎn)權(quán)話題也再度引發(fā)外界關(guān)注。畢竟集體用地此前一直都是小產(chǎn)權(quán)樓盤的“溫床”。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，本輪《方案》意在增加租賃市場供給，與小產(chǎn)權(quán)并無直接關(guān)聯(lián)。但市場上也有不同觀點(diǎn)，“通過合理引導(dǎo)集體用地進(jìn)入租賃市場也將在一定程度上抑制鄉(xiāng)鎮(zhèn)村等開發(fā)小產(chǎn)權(quán)牟利等沖動(dòng)”，一位業(yè)內(nèi)人士表示，通過發(fā)展正規(guī)的租賃市場和產(chǎn)品，將有利打擊之前區(qū)域部分小產(chǎn)權(quán)房等租賃行為。

中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存的態(tài)度則更為樂觀。他告訴北京商報(bào)記者，按照規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房一直不允許買賣，也不允許轉(zhuǎn)讓，但本次《方案》在強(qiáng)調(diào)長效調(diào)控房地產(chǎn)意圖外，也給了當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)合理出口。但并非是讓小產(chǎn)權(quán)房合法化，而是在城市規(guī)劃之下讓住房得到更加合理的利用。

陳寶存進(jìn)一步表示，十八屆三中全會(huì)《決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，本次我國出臺(tái)的《方案》也正是《決定》的落地政策之一。實(shí)際上，本次《方案》也正在試圖解決參與者的投資回報(bào)問題。

根據(jù)本輪《方案》要求，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。換句話說，集體建設(shè)用地可不用通過“招拍掛”的過程，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行或者直接選定房企合作建設(shè)，滿足周邊租賃需求。后續(xù)一些村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤活相關(guān)土地方面會(huì)有更大的積極性，從而形成了增收增利的效應(yīng)，進(jìn)而助推改革推進(jìn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。