集體建設(shè)用地可造租賃房究竟惠及了誰(shuí)？

摘要：拿集體用地來建房出租，對(duì)于各方都是利好，對(duì)于地方政府來說，既可解決百姓居住問題，又可以盤活存量用地，更能對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫起到積極作用。

8月28日，國(guó)土資源部、住建部對(duì)外發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱《方案》）稱，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，國(guó)土部會(huì)同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京（樓盤）、上海（樓盤）、沈陽(yáng)、南京（樓盤）、杭州（樓盤）等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

國(guó)土資源部還表示，除北京、上海外，由省級(jí)國(guó)土部門和住建部門匯總本轄區(qū)計(jì)劃開展試點(diǎn)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案，報(bào)國(guó)土部和住建部批復(fù)后啟動(dòng)試點(diǎn)。2020年底前，總結(jié)出試點(diǎn)成果，要“完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐”。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，從中央到地方都在大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。之前，中央就提出的“租售并舉”，到部分城市推出的“租售同權(quán)”，再到現(xiàn)在集體建設(shè)用地可進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，可見未來中國(guó)市民的居住模式正在悄然發(fā)生改變。

之前曾有學(xué)者擔(dān)心，在集體土地上建租賃房，此舉是否會(huì)造成新的小產(chǎn)權(quán)房問題呢？實(shí)際上，如果租房合同超過20年，甚至30年，實(shí)際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無異。

但是，此次《方案》強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。這也說明，各部委發(fā)布試點(diǎn)《方案》，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房已有所防范。

實(shí)際上，在原有土地出讓模式之下，租賃用地會(huì)受到各種限制。對(duì)于地方政府來說，拿稀缺的國(guó)有土地去造租賃房，獲利不多，還不如買給開發(fā)商做商品房。而對(duì)于開發(fā)商來說，高價(jià)拿地用于建造租賃房，在大城市的回報(bào)率只有1-2%，實(shí)在劃不來。而現(xiàn)在允許集體建設(shè)用地進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，將是一項(xiàng)多贏的局面。

首先，這次《方案》試點(diǎn)的13座城市，基本都是一二線城市，土地資源本來就比較稀缺。而此次引入集體建設(shè)用地，不僅有利于增加城市租賃房源的供應(yīng)，還能提高土地的使用效率，激活集體土地的潛在價(jià)值。

之前，上海還特意拿出二塊土地給國(guó)企開發(fā)商，建造集體租賃房，而現(xiàn)在只要將集體建設(shè)用地入市，即可盤活存量用地，這也為房屋租賃市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

再者，拿集體建設(shè)用地來造租賃房，能夠激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。在一線城市，土地成本占開發(fā)總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，而集體建設(shè)用地在的成本就低了很多。因此，對(duì)拿集體用地來開發(fā)租賃房的企業(yè)，年化投資回報(bào)率可超5%。試想，開發(fā)商能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)率，且又不用擔(dān)心房地產(chǎn)政策的調(diào)控，這也是為其提供一個(gè)轉(zhuǎn)型的契機(jī)。

此外，通過“招拍掛”形式拿地，由于資金門檻較高，能拿到土地建造商品房的大多是國(guó)有房企，而現(xiàn)在國(guó)家允許集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房產(chǎn)，而集體建用地的成本低，房屋租金的回報(bào)率又相對(duì)較高，這將為民營(yíng)房企進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，提供新的機(jī)遇，并且激發(fā)民營(yíng)房企的投資積極性。

再次，由于集體用地可造租賃房，未來將會(huì)有大量租賃房供應(yīng)市場(chǎng)。對(duì)于租房者來說，房源的增加，其可選擇的余地就更大，房租也不會(huì)任性上漲。而對(duì)于要想買房的人來說，租房一樣能解決居住問題，面對(duì)于居高不下的城市房?jī)r(jià)，也不必急著購(gòu)房，這可以商品房市場(chǎng)更好的降溫，回歸理性。

最后，村鎮(zhèn)可通過入股方式建集體租賃房。方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)。

這意味著，除了國(guó)有和民營(yíng)房企之外，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織也可以自己開發(fā)地土地，并且通過不同渠道籌集資金，但是也是“只能出租，不可出售”。這一方面是在探索集體土地的“入市”之路，也是通過引入更多的民間投資，快速促使房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展起來。

拿集體用地來建房出租，對(duì)于各方都是利好，對(duì)于地方政府來說，既可解決百姓居住問題，又可以盤活存量用地，更能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫起到積極作用。而對(duì)于開發(fā)商來說，由于建房成本和稅收代，回報(bào)率就會(huì)上升，能獲得穩(wěn)定的回報(bào)率，何樂不為？當(dāng)然，對(duì)于百姓來說，又多了一個(gè)解決居住問題的渠道，對(duì)于高房租和高房?jī)r(jià)有著一定的影響作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。